业主改造阳台被诉 用案例告诉你物业该怎么打官司

物业纠纷物业胜诉率高

北京一中院近五年(2013.1.1-2017.6.30)共审理各类涉物业纠纷案件1373件，其中，涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业企业作为诉讼主体具有相对优势，以2017年上半年为例，该院以判决方式结案的100件物业案件中，物业企业作为原告提起诉讼的有90件，占总数的90%。

相对于业主个人来讲，物业企业一般有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面都比业主更有优势，这就容易导致目前物业企业的整体胜诉率较高。

同时，造成目前涉物业纠纷不断的原因主要集中在：房地产商遗留的房屋质量问题、物业服务达不到业主的要求、物业企业与业主委员会产生矛盾致使物业费用难以收缴、部分业主恶意欠费，以及由于历史原因，如房改房政策致使部分业主认为仍应按原有政策承担缴费义务等。

在发布会上，法官对业主诉讼做出以下提示：

注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修;对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任。

依法成立业主委员会，有效发挥业委会作用。

业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定处理，避免争论不休。

有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。

身边案例告诉你官司如何判

案例一：业主委员会的知情权受限制

案情概要：2012年，昌平某小区业委会起诉要求，物业公布包括建设用地规划许可证、竣工验收报告、对外广告合同等资料。

法院裁判：物业企业对仅对涉及业主合法权益有关的信息负有披露义务。

本案中，物业就小区内装修费、供暖服务收费及供暖维修情况进行了说明，并对3年的物业服务项目收支情况进行了公示，应视为物业企业已经履行了公示义务。对于业委会要求的公示文件，因物业否认持有上述文件，故在缺乏证据佐证的情况下，法院无法支持业委会的诉讼请求。最终法院一二审判决驳回了业委会的诉讼请求。

案例二：业主委员会不能主张名誉权保护

案情概要：昌平区某业委会认为该小区物业利用短信群发的形式，侵害业委会名誉权，起诉至法院，要求小区物业停止侵权并赔礼道歉。

法院裁判：业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上。此外，业主委员会不具有单独可支配的财产，并不具有承担民事责任的能力。据此，业主委员会既非法人，也非其他组织，其既不具有独立的人格尊严，也不具有财产利益，故业主委员会并非享有名誉权的民事主体。最终，法院一二审均驳回了业委会的诉讼请求。

案例三：物业撤离前须交接“工作”

案情概要：海淀区某小区于2001年交付给业主使用，该小区由开发商指定甲公司提供前期物业服务。2015年1月，小区召开业主大会，选聘乙公司为小区物业企业。

2015年4月14日，小区业委会向甲公司递交了《交接通知》，但甲公司仍滞留小区，拒绝移交相关材料。故业委会诉请法院依法判令甲公司立即撤离。

法院裁判：二审法院认为，依据《物业管理条例》规定，物业撤离服务区域应当以交接为前提，否则可能影响全体业主权益。本案中，业委会主动放弃交接的诉讼请求，使物业撤场的前提条件不能成就，从全体业主的利益为出发点考量，法院不宜单独判决甲公司从小区撤离。

案例四：物业对小区的违章建设有报告责任

案情概要：昌平区某小区的业主张某，以小区存在违建，物业未尽到制止、处理的责任为由，起诉物业协助相关机关拆除违建。

法院裁判：经法院查询，该物业已及时向有关行政管理部门报告，尽到了报告的义务。管理部门已经向业主下发了《责任改正通知书》和《谈话通知书》，亦说明相关行政执法部门已经了解到违建的情况。履行拆除违法建筑职责的部门应为政府的主管部门，张某要求物业企业负责“拆违”缺乏法律依据。

案例五：单个业主不可以“服务不达标”拒交物业费

案情概要：国投文化公司以中海投公司欠付330万物业费为由诉至法院。中海投公司抗辩认为，国投文化公司提供物业服务不达标，因此拒交物业费。

法院裁判：物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益。其所提供的很多物业服务是针对全体业主的，如果因为物业的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费，这样的做法有悖于利益平衡原则。最终一二审法院未支持中海投公司的上述答辩理由，判决其支付物业费。

案例六: 业主私搭乱，建物业有权要求恢复原状

案情概要：业主王某擅自对其居住阳台进行改造，物业以影响小区整体形象、对其他住户造成安全隐患为由，将王某诉至法院要求其将阳台恢复原状。

法院裁判：虽王某辩称改造阳台已经过其他业主同意，但法院认为，即使该情况属实，仅有部分其他业主签字认可表示同意，亦不构成擅自改造房屋阳台的正当理由。小区业主对其所居住房屋存在拆、改等违建行为时，物业企业有权依据物业服务合同或者业主公约的规定要求业主恢复原状。