小区换了物业公司，停车位由谁管理？

近期，多个小区因停车位管理问题引发纠纷，主要原因是为小区提供物业服务的是一家公司，但是管理停车场的又是另一家公司，因两家公司属于不同的主体，中间存在沟通与衔接问题，给业主的体验并不好。那么在一个物业管理区域内，停车场能否独立出来单独管理呢?

据定基社区法治服务中心、广东广和律师事务所律师刘仁凯介绍，根据其搜索到的深圳中院相关判例来看，法院基本都不认可停车场独立出来单独管理。

相关案件

案情：A公司为甲小区的开发商，与甲小区业主在《深圳市房地产买卖合同(预售)》中约定A公司向业主移交房地产后，在未由该小区业主委员会聘请物业服务企业之前交由B公司负责该小区的物业管理，业主委员会成立后，可续聘或另选物业管理公司。

同时，A公司和甲小区购房的业主又签订了一份《补充协议书》，约定甲小区架空层、停车场及游泳池归A公司所有，业主购买甲小区房产依照物业管理规定有偿使用停车场、游泳池，物业管理机构受托对停车场、游泳池实施管理、维护、保养，并收取使用费用。

2010年2月，甲小区业主委员会成立并在区住建局办理了业委会备案;

2011年8月，业主委员会通过召开业主大会公开招投标方式选聘C公司作为小区的物业服务企业，并签订了《甲小区物业服务合同》。约定物业服务收费方式为佣金制，C公司在合同期内每月按管理服务成本支出的10%收取服务佣金，管理服务经费盈余由甲小区全体业主享有，停车服务费按“露天车位100元每月每个，车库车位200元每月每个”收取，外来车辆收费需入账，作为管理费收入的补充。

2011年8月，B公司与C公司之间进行物业交接，但B公司并未将停车场的管理权移交给C公司，停车场由A公司自行管理并收取停车费。

当事人诉求：C公司通过“一纸诉状”将A公司告上法院，要求A公司将甲小区停车场的物业管理权移交给C公司。

法院观点：C公司与甲小区业委会签订的物业服务合同合法有效，内容没有违反法律的禁止性规定，包括A公司在内的业主均应切实严格履行。

无论地下停车场的所有权是否属于A公司所有，都不妨碍停车场作为配套用于满足业主停车需求的基本功能，因此，本案需要解决的是停车场作为满足业主停车需要的功能时是否需要交由物业公司统一管理及是否需要交纳管理费的问题。

根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。C公司是业主大会选定的唯一物业服务公司，因此，A公司应当在本判决生效之日起三十日内将涉案小区的停车场管理权移交C公司。

判决结果：

法院判令A公司将涉案小区的停车场管理权移交C公司。

法规依据

《物业管理条例》第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

《深圳经济特区物业管理条例》第六十四条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。

案件解读

刘仁凯律师：从相关法规来看，不管是国务院的《物业管理条例》还是《深圳经济特区物业管理条例》，都规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理/提供物业服务”，小区停车场作为配套用于满足业主停车需求功能的场所/地下建筑物，与小区其他建筑物及设施设备同属于一个物业管理区域，应当由经过合法程序选聘的一个物业服务企业提供服务。

宝安日报记者 罗慧怡