换窨井盖未警示，小区物业要赔付受伤居民吗？

本期说法嘉宾：庄克建

浙江平宇律师事务所民商部主任，在合同纠纷、刑事辩护、劳动争议领域有较多实务经验。现任温州市劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员、温州市及鹿城区法律援助律师人才库成员。

◆案情简况

2016年6月18日，温州某小区物业公司在更换小区窨井盖时，没有在洞口设置相应警示标志，骑自行车的业主刘某经过不慎跌落致使受伤，刘某为此花去医药费3万余元。之后，刘某多次要求物业公司赔偿损失，均遭拒绝，双方为此对簿公堂。

2016年12月13日，鹿城区人民法院依法作出判决，判令物业公司赔偿刘某各项损失共计10万余元。

◆解析与点评

物业公司对小区内的公共设施、设备负有管理、维修义务。肇事窨井盖位于小区内，物业公司在维修时，应当在洞口周边设立警示标志、采取防护措施，足以使任何人按照通常的注意通行就能避免损害的发生。本案中，物业公司未尽安全管理义务，故法院判决物业公司对刘某的损害后果承担赔偿责任。需要注意的是，根据《民法通则》《侵权责任法》相关规定，在窨井盖发生致人损害事件时，适用过错推定的归责原则，即管理人必须举证证明其对被侵权人的损害结果不存在过错，否则就推定其存在过错，承担赔偿责任。

住宅小区是城市社区的“细胞”。近年来我市物业管理行业持续快速发展，极大改善了人们的居住环境，但因物业引发的各类纠纷也越来越多，涉物业纠纷案件类型趋于复杂化，其中，又以涉物业服务费纠纷居多。物业公司与业主各执一词，导致再次诉讼的概率远大于其他类型案件，而再次诉讼，双方往往较难达成和解。现就常见问题作如下浅析。

一、业主对物业服务不满，能否拒交物业费？

交纳物业费系业主应当履行的合同义务，业主不按合同约定交纳物业费，构成违约，应承担相应违约责任。法院处理此类纠纷时，会针对业主的抗辩理由分别情况作出判决：

①对于业主无理拒绝交费的，判令业主按照合同约定交纳物业费，并承担延期交费的违约责任；

②对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业费的，一般不予支持；

③对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业公司违约在先，业主拒绝交纳物业费系行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。在这种情况下，会根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要求业主交纳物业费的诉讼请求，或者判决减少业主的物业费。若物业公司的服务只是存在微小瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主无权拒交全部物业费。

二、业主不交物业费，物业公司是否有权对其停水停电？

物业公司与业主之间签订的是物业服务合同，业主与供电局、自来水公司之间签订的是供水、供电合同。物业公司只是对供水供电设备进行维修和保养，并不是水、电的供应方，两者相互独立。因业主不交物业费，物业公司利用工作之便直接对其停水停电，显然是不对的。除非业主与物业公司签订了相关合同，承认由物业公司管理小区的水电供给，否则物业公司无权擅自关停水电。

三、房屋跑水，业主是否有权拒交物业费？

楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论由哪种原因引起都与物业公司无关，不涉及物业公司与业主的法律关系。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒交物业费。

相关法律规定

1.《民法通则》第一百二十五条：在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。

2.《侵权责任法》第六条第二款：根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

3.《侵权责任法》第九十一条：在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。

窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。

4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

5.《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。