对物业管理不满意 详解更换物业的5大步骤

选择小区、物业对人们的生活影响很大，物业服务好坏直接影响到业主的居住感受，也影响着房子的升值空间。物业管理公司是服务性的企业，依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，所以物业对于小区的发展也是影响重大。对于服务不到位的物业管理公司，该如何置换呢？本文从下面几个方面为您详细解答。

一、是否能更换其他物业管理公司

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团。所以要更换小区物业必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

律师介绍，依据《物权法》相关规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，由业主委员会与物业服务公司签订《业主管理规约》和《物业服务合同》，由业主委员会出面来维护广大业主的合法权益。

二、业主们如果认为物业公司侵害了自己的权益或对物业公司的服务有所不满怎么办？

1、可以由小区业主委员会向物业公司提出交涉；

2、协商不成，业主可以向房管部门和物业管理部门投诉；

3、如果大部分业主对物业公司不满，可以通过业主委员会解聘物业公司。

业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。当物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业时，可以由业主委员会根据物业管理委托合同的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

三、更换物业需要做些什么？

1、取得多方面的支持

调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，对于顺利更换，尤为重要。其他方面的支持主要是指法律支持、物管顾问、财务顾问提供的专业支持。还有政府主管部门提供的政策支持、指导。

2、对更换物管企业各方面工作进行交接设计

物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化，把有损于产权人、使用人利益的几率降到。

3、交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

1．工程交接：由专业人员分成电气、暖通、土建等小组，参照国家及行业标准、规范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

2．财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。