如何换掉光收费却没有服务好业主的物业

物业管理公司不称心可以更换吗？如何更换物业管理公司？很多人提起物业都是“满心怨念”，作为业主，有权自己选择物业公司吗？

物业行业的主管部门--建设部及相关政府部门颁布的一系列有关物业管理的法规、政策，对规范物业管理市场，促进健康发展起到了极大的推动作用，使物业管理有了一个“质”的飞跃。

第一：加速业主委员会的建设并发挥业委会的作用

全国物业管理工作会议上指出：凡新建住宅小区入住率达到50％，旧公房出售达到30％以上的，物业管理主管部门应当及时协调，指导建业主委员会。此项工作已成为物业管理体制的当务之急。

第二：要引出竞争机制

推行物业管理招投标，一改以前自建自管的模式，开发企业在主管部门的指导监督下，在房屋租售前，面向社会公开招标，没有经招投标的物业管理企业的项目，主管部门不得发放预售许可证。仅此二项政策，便大大的推进了物业管理的市场化进程，这样一来，更换物管企业便一度成为行业的“焦点”，不过现在看来，这种行为随人们观念的转变，已成为行业的正常现象，而且以后会更普遍。

更换物业管理企业将主要考虑如下几点：

第一：更换程序的合法性

小区物业管理委员会是代表小区产权人、使用人利益，负责监督检查小区物业管理工作的非法人社团，是解决小区物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经小区产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。

第二：支持和协调

取得相关部门的支持，调和相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。

第三：工作交接

更换物业管理企业各方面工作的交接是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。

首先应召开产权人大会并做好保密工作，防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务帐务修改和资金转移，使产权人和使用人利益受到损害。

其次将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。原物业管理公司的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。交接工作是一项繁琐细致的工作，精心安排交接内容、日程、使工作条理化、清晰化、把有损于产权人、使用人利益的机率降到较低。

第四：交接内容

交接中涉及的内容繁多：设计方案，配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，管理费余额及管理基金等等。

第五：防范风险

避免业主或使用人工作、生活受到影响。更换物业管理企业的过程中，经常出现的“风险”有几种情况：

1）原物管企业拒不退出，导致新物业管理企业难以进入。

2）原物管企业提出高额额外补偿。

3）交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

4）因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚至引发对业主委员会的诘难。

物业管理公司更换极为困难，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据，将更换物业管理公司的意见和安排报小区办，取得指导和支持。 原物管的撤出是非常困难的，如发生拒不交出物业的情况，需要请政府主管部门协调。