第五篇　房屋修缮管理与房产管理（房屋修缮管理6）

(六)房屋维修管理

房屋维修管理

房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育，树立"为业主(住户)服务"意识z培养"登门百家"、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循"加强修缮和经常养护，保证住用安全，恢复或保持房屋和设备的功能，延长使用年限"的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。

修缮方案

针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出具体修缮内容和技术措施。

修缮方案的确定，应遵循下列基本原则：在工程查勘鉴定的基础上进行，同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件，应修则修，能保留的尽量保留;修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应，一般不低于原房质量标准;做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合;对简陋或居住条件差的房屋，在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件;充分听取用户的正确意见，使方案更趋合理可行。

修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果;应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明;施工组织设计及安全技术措施;工程预算及经济分析等。

修缮工程施工方案

施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况;主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划;主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划;施工平面图及各项技术经济指标。

修缮工程任务单

向生产班组下达的应完成的工程项目及数量，包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单，可以一次下达，也可以按照工程部位分期下达，还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中，工程项目、数量有变化，应再下达更改或补充内容的任务单。

修缮工程技术交底

上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门，对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求，以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式，一般采用两者相结合的方法进行。

文明施工

是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全，并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等，以便安全而有秩序地进行施工，尽量减少对四周的干扰。

修缮工程施工现场管理

对修缮工程施工场地的布置使用及各项安排进行的计划、组织和控制活动。施工现场管理以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据指派专人，自始至终负责到底的经常性工作。其主要内容是:修缮或利用各项临时设施，组织安排施工衔接及料具进出场，节约用地;按计划拆除旧建筑，排除障碍物及清运渣土;在拆除旧建筑时，处理好毗邻建筑物和构筑物的关系，做好施工防护标志，注意生产与住用安全。

房屋修缮方针

指导房屋修缮工作发展的方向、目标和原则。各个地区物业管理企业，应针对现管房屋的状况，城市发展规划，修缮资金能力，制定每个阶段修缮方针的具体内容，使之突出重点，有现实指导意义。

目前各物业管理企业确定房屋修缮方针的基本内容有:加强维修养护房屋及设备确保使用安全和保持正常使用功能，为广大用户提供更好的服务。

房屋修缮原则

指导房屋修缮工作及确定工程做法的准则。目前物业管理企业的修缮原则是:充分利用，经济合理，牢固实用。在制定修缮计划时，要以加强维修为重点，避免房屋加速损耗，过早破坏;在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修贝。修，避免不必要的大拆大改;在修缮施工中，节约用料，提高工效，确保工程质量，以最少的消耗取得最大的经济效益。飞实践中，有的房屋维修工作者还提出"好房好修、坏房简修、抢危补漏、按年轮修"和"有计划地拆改建，适当改善居住条件"的修理原则。总之，修缮原则必须从实际出发，符合我国国情，与当前的国民经济水平相适应。

房屋修缮周期

根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，从而确定房损维修的期眼。民屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有:(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、凡水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。(2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5~8年。(3)瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。(4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5~6年一次。(5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。(6)水电设备计划检修周期，可以6~8年一次。(7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6~8年一次。各类结构房屋的维修周期:砖木结构房屋12~15年;砖混结构房屋15~20年;钢筋混凝土结构房屋20~25年。

房屋修缮范围

按照租赁法或租赁合同规定，租赁双方应担负的房屋修缮责任。目前房屋修善以保证居住安全和房屋正常使用为主。物业管理企业与用户之间，一般以房屋破损原因划分修缮责任。即房屋自然损坏或因自然灾害造成的损坏，其修缮由物业管理企业负责;因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏，由用户赔修;用户提出的特殊修缮要求，经物业管理企业同意后，除有协议规定外，其费用由用户自理；市政污水管道及处理装置，进户水表、电表之外的管道或线路，煤气管道及灶具，人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。

房屋修缮计划

在一段时间内，对房屋修缮工作预先拟定的任务、步骤、投资、标准和办法、范围及要求。房屋修缮工作一般制定年度、季度、月度计划、根提需要、有时亦有旬、周、日计划，对特殊的房屋修缮，可按单位工程编排修缮计划。在编制房屋修缮计划时应注意，根据房屋完损情况，分别轻、重、缓、急，优先安排重点急需修缮项目，保证维修资金和材料的供用。要注意与城市规划、道路交通，水、电及电讯工程计划相结合。

房屋修缮标准

指物业管理企业在确定房屋修缮项目及工程过程中应遵守技术要求的准则。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定中，把房屋按不同的结构、装修、设备条件分成两大等级，并根据两个不同等级的要求制定相应的修缮标准。一等房屋修缮标准较高，二等房屋标准较低。在确定房屋的主体、装修、楼地面、抹灰、油漆、粉饰、水、电、卫、暖设备、金属构件及其他等级分项工程的做法时，应按不的房屋提出不同的修缮要求。物业管理企业应根据资金筹措情况以及本企业管辖的房屋实际情况制定实施细则。对修缮施工的工程质量，必须按城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中的规定执行。

房屋修缮投资标准

根据物业管理企业所管房屋面积或修缮工程项目投入修缮资金的控制额。其表达方式有:(1)按照所管房屋的建筑面积平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修缮资金;(2)按照工程项目，每平方米翻建、挑顶、综合维修等按概、预算控制的修缮资金。

修缮工程预算造价

是对房屋进行修缮所发生价值的货币表现;它是由在房屋修缮时所消耗的社会必要劳动量来决定的。修缮工程预算费可以划分为直接费、施工管理费、独立费三部分。直接费是指直接耗用在修缮工程上的各种费用的总和。它由人工费、材料费和其他直接费组成。施工管理费是指施工单位组织施工和企业管理所需支付的管理费用。独立费是指修缮施工中所发生的不包括在直接费和施工管理费范围内的须单独计算的费用，以及施工单位应摊人和提取的费用。

修缮工程施工定额

指在正常的施工条件下，房屋修缮工程完成合格的单位工程项目所需要的人工、材料、机具设备及资金消耗的标准。它包括劳动定额、材料消耗定额及机器设备利用定额。施工定额是编制施工作业计划，进行工料分析和施工队、组下达任务及队、组进行经济核算的依据。

房屋修缮预算定额

是为完成单位工程劳动工时，机械台班、材料消耗数量的标准，是确定修缮费用的主要依据。预算定额应代表大多数企业能够达到或超过的平均先进水平。

房屋修缮预、决算

是以某一修缮工程为对象，依据该地区的单位估价表逐一计算，加上规定收取的间接费、独立费等而得出的全部工程费用。其中，预算是编制修缮计划，比较修缮方案是否经济合理、工程拨款和施工单位进行经济核算的依据;决算是最终确定工程费用，核定固定资产、考核投资效果的依据。

工程预算的编制

应根据已经审查批准的修缮施工图或修缮方案进行，其编制要点包括以下几点:

(l)熟悉施工图纸、修缮内容，全面了解房屋的结构和特征;(2)深入现场，认真查勘施工条件，拟定实施方案;(3)工程量是编制工程预算的原始数据，必须正确计算，并按照定额中的有关规定及工程量计算规则，按分部、分项计算，做到不重算、不漏算;(4)正确套用定额或单位估价表，做到工程名称、内容、计量单位与定额相符;(5)严格执行主管部门批准颁布的有关收费标准和规定，按施工的性质、等级计取施工管理费和其他费:(6)做好各单项工程的工料分析，把各项工程按照定额规定所应消耗的劳动力、材料(含成品、半成品)、机械台班等分别计算，并进行汇总。

工程决算的编制

单位工程竣工后，按照编制工程预算的方法，以实际完成的工程量逐项进行调整计算。编制工程决算应注意以下几点:(1)管房单位与施工单位应按照有关规定，本着实事求是的精神，汇总施工过程中的原始资料，深入现场进行核定，互相配合办理好竣工决算;(2)编制竣工决算时，应以下列资料为依据:工程竣工验收单和竣工报告，工程合同;经批准的工程预算z双方协定的临时定额;预算外费用及工程变更的鉴证;材料设备及其他费用的调整依据及有关定额费用调整的补充规定;隐蔽工程验收记录。

工程费用

由直接费、施工管理费、独立费和法定利润四部分组成。

直接费

直接用于房屋修缮工程的有关费用，包括人工费、材料费、施工机械费和其他直接费四个部分。

人工费

指直接从事施工的工人(包括现场水平垂直运输等辅助工人)和辅助生产工人(制作构件等工人)的基本工资、附加工资和工资性津贴。

材料费

指为完成房屋修缮工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料(如脚手架、模板、临时支撑)的摊销费。它是工程直接费用的主要组成部分。

施工机械台班费

费用以8小时为一"台班"计算。每一台班所必须超用的人工构件和应分摊的费用即为一个机械台班的单价，其费用由以下两部分构成：(1)不因施工地点和条件不同而发生变化的不变费用，主要包括折旧费，大修折旧费，经常修理费，替换设备、工具及附加费，润滑及擦拭材料费，安装拆卸及辅助设施费，机械场外运输费和机械保养费八项。(2)在施工运输时常因施工地点和条件的变化而变化的可变费用，包括机上操作工人的人工费用，动力燃料费(电力、固体或液体燃料费)，养路费(按当时的规定标准计算)。

其他直接费

指预算定额以外为满足施工需要所发生的水电以及旧房拆除、旧料回收、废土外运、冬雨季施工等费用，以及由于修缮工程场地狭小所发生的材料二次搬运费。

房屋修缮定额管理

房屋修缮定额管理是房屋修缮的主要生产管理环节。运用定额，正确地编制工程预、决算，是房屋修缮管理中合理确定工程造价、控制修缮费用、提高投资效益的必要条件，也是房产经营管理单位和修缮施工单位进行经济核算的依据。

生产工日

计算工人劳动量的时间单位，即工人在轮班内直接生产工程产品的工日。

非生产工日

工人在轮班内，不直接用于生产工程产品的工日。

直接生产工

在房屋修缮中从事直接生产工程产品的人员。如瓦工、木工、油漆工、机械吊装工等。

辅助生产工

在房屋修缮中从事间接生产工程产品的人员。如构件预制、材料加工、机具修造以及运输、水电、技术革新等人员。

间接生产工

为生产工程产品而服务的后勤人员。如炊事、警卫、烧茶炉、传达通讯等人员。

修缮工程劳动管理

对有关房屋修缮工程中，使用劳动力方面的计划与组织工作。其内容包括:建立健全劳动管理机构和制度;劳动分工与协作，定员与定额;劳动力的分配与使用，补充与退休;劳动过程中的轮班、工作交接及其组织;工资奖励，职工生活福利，劳动保护，劳动竞赛，劳动纪律及职工文化技术教育、培训和考核等。它的作用是合理安排劳动力，充分利用劳动时间使劳动者更好地与生产资料相结合，保证安全生产，调动职工生产积极性，提高劳动生产率和经济效益，进一步促进生产的发展。

修缮工程统计报表

用数字概括地、系统地反映某个时期房屋修缮工程完成情况及结果的表格。修缮工程统计报表的主要内容是房屋修缮工作量、工程量及各项经济技术指标的统计汇总。报表形式一般为月报、季报、年报，必要时可增加旬报、周报、日报。任何正式统计报表均应由有关部门批准，按时准确地填报。依照统计报表反映的数字，可掌握本时期任务完成情况，为决策下步工作计划提供资料。统计报表应有连续性，要妥善保存。

房屋修缮计划管理

指物业管理企业对有关房屋修缮工作的内容、步骤和投资方面的安排、组织和控制的活动。它的主要内容包括:建立健全计划管理机构和工作制度;明确各级管理人员的职责;保证修缮工作在预先拟定的内容步骤和投资标准内进行;严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中给予调节和综合平衡等。计划管理的作用是保证房屋修缮的方针、原则和标准的实施，全面完成修缮任务及其各项经济技术指标。

修缮施工管理

指修缮施工单位从承接房屋修缮工程施工任务到竣工验收过程进行计划、组织、施工、调度、技术交底和材料、构件检试等方面的活动。它的内容主要有:建立健全施工管理机构和制度;明确各级管理人员的职责;贯彻修缮方针、修缮原则;严格掌握房屋修缮的范围和标准;按照国家和上级颁发的规范、规程、技术标准、操作规程和设计图纸的要求精心施工；合理安排劳动组织;加强施工现场管理;开展以提高工程质量为中心的创优质工程活动等。它的作用是保证房屋修缮工程优质、高产、低消耗、安全生产和文明施工、提高社会效益和经济效益。根据城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定，修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。在编制工程施工综合进度计划时，对经营管理单位提出的有特殊时限要求的工程，应优先安排施工。在工程开工前，应熟悉修缮设计或修缮方案，并参与经营管理单位组织的技术交底和图纸评审，并将在审查中提出的问题、解决的措施等，做好会议记录或纪要。应分别设立质量及安全监督、检查机构、分别配备质量及安全检查人员。工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验，不合格的不准交工。

房屋修缮技术管理

指物业管理企业和维修施工单位，对破损房屋进行查勘鉴定、修建等技术方面的计划、组织和控制的活动。它的内容包括:建立健全技术管理机构和制度，明确责任制;实施国家有关技术政策和上级颁发的技术标准、技术规范及各项技术管理制度;解决设计、施工、房屋鉴定、操作方法、工程质量等技术问题以及技术革新、技术改造、技术培训和建立房屋技术档案等。它的作用是使房屋修建技术先进、经验合理。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《危险房屋鉴定标准》是房屋修建技术管理工作的主要法律依据。

房屋修缮质量管理

指物业管理企业及房屋修缮施工单位，为保证和提高房屋修缮质量，对修缮工程进行监督、检查和验收的活动。其主要内容有:建立健全质量管理与监督系统;确保维修工程质量管理方法和验收标准的实施消除产生不合格工程项目的隐患;开展以预防为主的质量检查、监督活动；确保修缮工程质量，处理质量事故，其目的是用最经济的办法，提高房屋修缮工程质量，其方法是全体人员参加管理与革新生产技术结合起来。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》是房屋修缮质量管理的主要法律依据。

房屋维修工程质量合格率

指房屋维修工程质量达到合格品标准的单位，工程占全部已竣工单位工程的百分比。其计算方法有两种:

(1)房屋维修工程质量合格率=

(2)房屋维修工程质量合格率=

房屋维修工程质量优质率

工程质量达到优质品标准的单位工程，占全部竣工验收单位工程的百分比。同"工程质量合格品率"一样，计量单位有两种。其计算公式为:

(1)工程质量优质品率=

(2)工程质量优质品率=

小修服务及时率

某个时期内，在规定的时间里修理完

毕的小修工程件数，占规定时间里应修小修工程全部件数的百分比。它是考核小修服务水平的指标之一。其计算公式为:

小修及时率=

修缮工程机具设备管理

对有关房屋修缮机具设备的计划、选择、评价、使用、保养、维修、检查、改造和更新工作的总称。其主要内容包括:建立健全机具设备管理机构和工作制度;机具设备的验收、保管、调拨、报废等日常管理工作;合理选择使用设备，经常监督维修保养，提高设备利用率;进行设备的更新、改造等工作。它的作用是，使机具设备经常处于完好状态，充分发挥其效能，提高修结利用率，以提高企业经济效益。

年度房屋修缮计划的编制

年度房屋修缮计划是全年修缮工作的方向和目标。正确制定年度修缮计划，是搞好全年房屋维修养护，提高管理水平，取得经济效益和社会效益，完成全年修缮任务首要的一步。

季度房屋修缮计划的编制

根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。

月度房屋修缮计划的编制

在充分保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻、重、缓、急原则编制月度计划。月度计划主要是编制具体工程项目计划，由于房产部门修缮工程的特殊性，月度计划可做调整，但必须保证季度计划的完成。

房屋技术档案管理

为使房屋技术档案资料完整、准确、使用方便、更好地发挥作用而进行的资料收集、整理、更补、使用、保存等工作。房屋技术档案应有专人管理，随着房屋状况变化而不断地更改、补充，使其能准确地反映房屋的技术面貌。

修缮工程监理

较大翻修工程，特殊、大型、复杂的大修工程等可以采用工程监理。修缮工程监理是对房产经营管理单位，在修缮施工管理中的技术活动进行监督管理，是对房屋修缮工程的施工方案、工程量、材料质量、工程进度和工程造价等进行的全面监督，要求符合国家有关技术规范、规程、标准和工程合同的规定。

修缮工程监理内容

修缮工程监理内容通常如下:(1)在工程查勘的基础上，对修缮工程提出具体意见，进行方案的比较和技术经济分析，评选和审定修缮设计或修缮方案。(2)负责对修缮工程预算进行审查核定。(3)凡有条件实行招标的修缮工程，均应进行招标，并对投标单位进行资质审查。(4)工程开工前，经营管理单位必须对修缮施工单位进行书面技术交底，以便在施工中进行监理。(5)审查施工计划方案，及时了解工程进度，监督施工按计划执行。(6)对修缮施工单位现场使用建筑材料的品种、规格和质量进行检验或抽样试验，并进行监督使用。(7)对现场使用的成品、半成品、预制构件和外构件的规格、质量进行验收。(8)负责对混凝土工程，混凝土预制构件和砌筑砂浆试块的监制，并对两块试压报告进行审查。(9)审查工程技术变更，会同设计单位或修缮技术部门办理工程变更手续。(10)根据《房屋修缮工程质量检验与评定标准》，对隐蔽工程、分部工程进行验收鉴定。(11)检查、监督工程质量，并对工程进行最终审查、鉴定和签证。(12)督促施工单位对工程合同、现场施工记录、质量事故处理情况、竣工图等文件和技术资料的整理和建档，以供日后备查。

承重结构的修缮

是指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼房盖的基层等主要受力部位进行的修缮。

非承重结构的修缮

指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙、地面、顶棚、上下水道及附属设施等部位进行的修缮。