前期服务工作要领

到目前为止，即便是业界所谓的“外资几大行”都没有相对比较完整的出版物将早期介入、“前期服务”（本文中指早期介入阶段之后到竣工验收之前的服务阶段）等编列为现成的所谓运作手册、管理制度、各级岗位职责和培训方面的参考课件，只是上述各方面均以所委派的驻场团队负责人的操作为准。这足以说明“外资几大行”自身对早期介入和“前期服务”的重视程度不足，且尚未拟订出此类服务的质量标准。举例来说，物业管理公司需要在接手早期介入或“前期服务”后，每月向委托人提交月度服务报告，但多数只是走走形式，也未详加规定或约束；在服务委托合约中也未约定格式或数量，有的甚至都没有约定。

为此，笔者整理了上海市翠湖天地二期、上海杨浦创智天地、武汉天地、重庆天地、大连河口湾以及上海虹桥项目的“前期服务”工作，将一些共性的问题列出，从如下几个方面简单地勾勒所谓“前期服务”的工作要点，并将会在未来不断加以完善、补充和更新，以便于从事早期介入和“前期服务”的从业人员能够从中获得专业能力的提升。

错过早期介入的最佳时间应注意哪些问题<o:p></o:p>

可能因为已经过了早期介入的最佳时间窗口，接手“前期服务”时建议留意如下事项：<o:p></o:p>

早期介入需要完成的审图服务是否完善和完成，是否还有机会加以弥补，尤其是关系到未来业委会、居委会和物业管理用房，更重要的是未来可能无谓增加物业运行管理成本之建议修改调整项目等内容。比如整个地块因开发规划分为多个由公共市政道路分隔的“小区”，如果各自设立一个监控中心，将导致日后营运增加人力资源配置；再比如，出现分期开发，形成出入口通道增加，营运中也将增加出入口固定岗位的人力资源支出。<o:p></o:p>

除不发生招募楼盘项目所在地员工外，在早期介入阶段，物业管理公司理应在服务所在地实施工商登记注册，否则转入“前期服务”阶段，物业管理公司派驻楼盘的项目人员就应立即实施工商登记注册工作，以便就地招募员工开展相关业务。<o:p></o:p>

物业服务属于劳动密集型服务业，及时了解楼盘项目所在地的劳动用工政策以及与劳动用工相关的诸如最低薪酬福利水平、历年最低工资水平的调整周期和窗口时间、离职保证金比例等信息数据亦必须收集整理，并应该推至物业管理公司的目标楼盘项目物业服务费报价策略和企业可持续发展战略的高度。<o:p></o:p>

除非物业管理公司本身具有覆盖中国大陆范围的相对较高的能力水平，否则在早期介入阶段就应收集楼盘项目所在地公共事业性收费的数据及其历年变动情况信息，这也是与物业服务费报价和物业管理公司可持续发展战略构成相关联的信息数据。比如北方地区集中供暖费单价及集中供暖起止时间、自来水水价、峰谷平各时段电价、天燃气或人工煤气单价、有线电视使用及开通单价、移动通讯单价、固定电话月租费单价等。<o:p></o:p>

（未完）