物业服务纠纷八大矛盾解析

物业费是最大问题

“收费难”成了各物业公司最头疼的问题。“对服务不满意”是大部分业主不愿交费的原因。而部分业主是抱着侥幸心理，觉得“反正不是我一家没交。”

实际上，物业管理目前并不是一个成熟的行业。各物业公司之间存在差距，内部管理上也有很多问题。而物业本身的管理确实是存在难度的，这一行业的服务性强，从业人员很多学历水平低，流动性强，心情、态度等服务因素可变性大，导致了部分物业公司管理不善，问题频出。

而“收费难”问题，无论是公开透明还是接受监督，都有一个成本问题，交流需要成本，更正问题也需要成本。但是，这些应该都是必要的成本，因为只有共赢才能获取长远利益。目前一些业主和物业的纠纷，大多是只争夺眼前利益的结果。

车位问题

近两年有关小区车位“只售不租”等问题的投诉时有发生，有的物业向业主“强租”车位，业主需签订租期20年的合同，一次性就交12万元租金，几乎与售价相当。相关数据统计，真正在小区购买停车位的车主只占20.7%，租小区车位停车的占46.1%。车位“只售不租”的问题因此格外凸显。

据悉，最初开放商卖房时，不少小区对外宣传都是停车位“可租可售”，以此吸引买房者，等业主入住之后，就变成了“只售不租”，不买就不能停车。

就此类问题，法律界人士认为，地上车位属于小区内的公共产权，开发商和物业无权买卖。地下车位的销售属于开发商的自主市场行为。目前，还没有出台有关车位销售价格的相关规定。

物业服务的时效性

当业主的住宅出现质量问题时，物业迟迟不予解决是让业主较为不满的一点。调查显示，在不少小区都存在这样的现象，个别业主借对物业的服务不满意，不交或者拖欠物业费。对此，专家表示，不建议业主采取这样的做法。因为《物业管理条例》中规定，业主在物业管理活动中要履行“按时交纳物业服务费用”的义务。若对物业服务不满意，业主可保留相关证据，向业主委员会反映，甚至是提起法律诉讼。同样，如果物业认为业主做法不妥，也应该通过法律途径解决。

广告收益该归谁

近年来，关于小区共建面积广告和租赁收入的话题逐渐引起广大业主的注意。有不少住宅小区的公告栏、电梯间、甚至走廊都充满了各种各样的广告，物业因此每年都会有一笔不菲的广告收入，但对小区广告收入关心过的业主少之又少。

物业公司有没有权利在小区内做广告？收入应该怎么处理？对此，法律界人士认为，根据《物业管理条例》的相关规定，利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

违规装修惹争议

近年来，随着城市化进程的加快，越来越多的小区建成投用，有关房子违规装修的话题也成为了热点。而面对各种违规装修，小区物业表示“没有执法权，自己很难办。”而业主则表示，“我们交了物业费，遇到问题找物业解决理所应当。”在这里，物业公司也表示如果发现小区业主违规装修，物业人员及时介入调解，并要求整改，问题一般都能解决。但是，如果遇到拒不配合的业主，物业公司能做的也只是向相关主管部门反馈。

对于户型内的阳台、设备平台、露台等开发商赠送的面积，业主却将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方的，也属于物管规定的禁止范围之列。

遗留房屋问题多

许多小区内配套设施未能按楼书或其他资料的项目、标准、档次设置，并缺少验收环节，造成小区内配套设施不全，也变成了损害业主利益的陷阱。而房地产商遗留的房屋质量问题，也造成了业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%至15%。

据悉，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。

一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，但在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。所以，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。不过，物业公司在管理交接之时要和开发商签订代为维修房屋的合同。

大修基金难申请

有业主反映，自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前，有关大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混乱，不少都是领钥匙时物业或开发商代收。有业主表示，从入住开始缴存维修基金，主管部门从未公开公示过维修基金交存管理情况。业主担心物业方“侵吞”，物业抱怨吃力不讨好。

事实上，建立维修基金是完善房屋共用部位维修的保障机制。业主都应当按照国家规定缴纳专项维修资金。维修基金专项用于保修期满后住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。相关条例规定，续筹和使用专项维修基金的事务由业主大会决定。建设单位、物业服务企业不得代收房屋专项维修资金。而是业主在办理房屋入住手续前，将这笔资金足额存入房屋专项维修资金专户。

邻里纠纷问题

据了解，物业一般对小区业主们的邻里纠纷采取漠视的态度，这种现象大约占物业与业主纠纷案件的5%左右。比如有业主改造自家阳台却影响邻居家的生活，如果物业公司坐视不理就容易激化矛盾。还有的是因为楼上业主的管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司。

实际上，物业对于装修造成的邻里纠纷可以调解，但没有执行的职责。物业与业主存在一个服务合同关系，地位平等。不过，物业公司还是要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题。除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。其实，当有矛盾发生时，双方都需要冷静一下，坐下来好好调解，找出解决问题的方法