xx海山花苑项目部物业公司发展规划建议

xx海山花苑的<u>物业公司</u>的《管理目标及整体设想》只是笼统的大概的发展规划，结合现在的工程进度、销售状态及2009年年底交付计划。xx物业公司的工作计划具体安排如下：

一、立即着手准备组建xx海山花苑项目部物业公司，做好物业管理的前期准备工作。

二、做好物业公司前期介入工作。

三、着手准备物业公司管理的全面启动阶段的工作。

四、物业公司全面正常运作阶段。

以下分项具体计划安排如下：

一、组建xx海山花苑项目部物业公司；做好物业管理的前期准备工作。

1．组建物业公司，招聘各部门骨干人员。人员上岗时间截止到8末。

拟招物业主管1人，具体负责物业公司组建工作及前期细节准备工作。

工程部长1人，熟悉项目建设情况，制定相关维修、保养程序，流程制度。

综合管理部长1人，负责物业公司组建细节及相关工作。

保安部部长1人，保安4人，负责售楼处及小区形象岗。制定保安制度及培训计划

财务及人事管理暂由集团公司代管

2．建立物业公司各项管理流程、制度、责任、考核等书面文件

3．制定《业主临时公约》，《业主装修约定》《前期物业管理合同》《住户守册》《停车场规则》《业主收楼文件》等条例。

4．制定物业管理人员学习、培训、计划与执行与培训。

5．配合销售公司做好业主购房咨询工作（物业服务方面）

6．进行物业管理的财务预算、开支等测算（收入、支出、费用控制）

7．进行物业费标准的详细测算

8．筹措物业办公用房、员工住宿、食堂等场所。研究会所的使用方案。

9．着手准备办理物业管理资质、收费许可证的前期准备工作及办理。

10．与政府主管部门、行业协会做好先期的沟通、交流等工作。

11．探索物业公司创收工作（主动出击）

12．研究物业、业主共建和谐社区，美好家园系列活动，并寻求各项活动赞助商

13．学习研究《物权法》《新物业管理条例》及经典物业成功管理案例

14．小区分区分档次管理方案的探讨工作（普通住宅，公建去，别墅区）

15．物业公司有偿服务的范围及价格

16．物业公司所需办公用品，服装，物资等，在启动阶段前应全部或部分陆续备齐

二、做好物业公司管理工作的重要工作—小区项目建设前期介入工作

以方便物业公司的管理、方便业主，减少维护费用，节省人力资金等方面，对xx海山花苑，项目建设的全过程全面参与，并积极提出参考性的建议，具体工作计划安排如下：

1．参与主体建设所用材料，设备等的选定工作，从质量，工艺，施工，使用效果维护，维修等进行参与一，建议选用材料质量上乘，施工质量优良的企业与之合作，房屋质量提高，免维修，物业公司就可少上一些人，可集中精力做好其他方面的工作。

2．参与安防，监控，可视对讲，一卡通，灯光照明等选定选址工作。要求先选定的设备可靠，性能运行稳定，维护费用低，厂家售后服务力量雄厚。目的是以良好的设备，全方面的安防监控一则节省维护维修费用，二则可以少上不少保安人员，增加小区的安全保障，使业主放心居住、生活。

3．参与小区整体封闭、车辆、居民（车人）出入口的选定规划。地上地下停车场的出入口设置及车辆管理及收费系统的细节工作。小区出入口既要便于管理还要便于绝大多数业主的出行。少一个出入口则节省至少4个保安员。

4．参与小区园林绿化、景观设计、施工、监管工作，其目的就是要省人省钱还要安全

园林绿化的树种草坪要选耐候好、抗病虫害，维护费用低的品种，不赞成铺设草坪。

景观设计施工要考虑能否会给小区的居民带来一定的安全隐患；部分景观的耐久性如何，维护是否简易。

山体公园的出入管理，广场照明，业主休闲活动，公园的消防，安全，绿化用水等均要从细节参与。

5．参与物业全面接管验收楼宇前的项目验收工作，尽早发现问题，尽早整改，为正式接管工作创造良好的条件（如外饰，门窗，挡杆，消防，弱电，中水项目等）。

6．做好物业垃圾中转房的选址建设的建议工作。

垃圾中转房的选址既要便于保洁人员归集垃圾，还要考虑不要影响业主的正常生活。

7．参与住宅精装修的效果图纸设计；参与施工管理验收工作。以做到心中有数，熟悉材料设备的供应商，施工方，为以后的维护及报修工作打下良好的基础。

8．参与小区外配套的监管工作，早熟悉图纸、管线、布局等，以方便日后的验收、接管、维护。

以上的前期介入工作一直要到小区全面竣工将会业主居住使用为止。其过程漫长，此时的物业公司起着参谋，监理的作用。

三、着手准备物业公司管理的启动阶段（人员约需80－100人左右）

此阶段是以物业的验收接管为始点和标志，具体如下：

（一）部门健全，人员到岗至100％，此阶段任务艰巨，为了提高物业管理，服务的水平，从部门设置，到人员的使用均达到高峰期。期间的支出费用也是最多的。等以后正常运行稳定了，可据实际情况“精兵简政”。

2009年5月左右，所用人员全部到岗，全面培训，实战操作演练。

（二）启动阶段的时间大约为2009年9月~10月左右至2009年末清水房交付使用。如果精装修，则物业公司将全力参与。（2010年1月至精装修结束）

（三）此房启动阶段具体工作：

1．楼宇的全面验收，整改合格后的接管工作。

2．配套，园林绿化等全面验收，接管工作。

3．业户上房、入住办理手续建档工作，签订前期物业管理服务合同等。

4．与有保修义务的公司签订进一步的维保细节协议，确认责任与义务。

5．建立设备的档案资料及全部工程图纸档案

6．首次物业费的收缴工作。

7．全面开展维护，保安，保洁，绿化工作。

在此阶段有以下几个重点工作

1．物业收费许可证能否办下来。

2．物业管理的资质能否办下来。

沟通，通融，办理。

3．物业办公、住宿、食堂已解决，人员必须全部上岗。

四、公司全面正常运作阶段（2010年年底至2011年底）

日常管理，服务的稳定并继续提高，争取2年内进入大连物业管理先进小区，并进一步加大对员工的培训，考核。在保证物业服务水准不下降前提下，为了节约费用，精简人员。

全面建设和谐、稳定的小区的工作步入全面、持续、稳定并提高阶段。

此阶段除了大力加强、管理、提高服务水平之外，重点工作放在建立和谐、安居、快乐的小区文化活动建设。

1．业主正式拿钥匙入住时，为举行业主盛大庆典活动，邀请具有中国民间特色的秧歌队，锣鼓队恭贺乔迁之喜。赠送安家之礼品——万事开头喜。此费用由开发公司销售公司负责

2．与社区居委会建立良好的合作关系，积极协作支持社会的工作，引导社区与物业公司合作联手建设社区的文化活动。

3．利用小区环境、公园、滨海路等优美的环境，并针对小区居民的兴趣喜好成立秧歌队，太极八卦队，舞蹈队、合唱队、键球队，徒步协会、钓鱼协会、书法绘画协会、扑克象棋部。费用可由开发公司、物业公司、业主自筹，寻求赞助商等联合承担。

4．组织夏季“乘凉晚会”

（1）邀请其它小区交流表演

（2）业主自编自演

（3）其它有偿演出（可寻求赞助）

5．不定期举办棋类、扑克大赛，奖品由物业公司自筹。

6．中秋节举办“海上升明月有，天涯共此时”晚会

7．举办“我爱家园”摄影、诗词、书法、绘画等有奖活动。

8．业主拿手绝技表演挑战赛

9．组织业主春踏青，夏游园、秋赏海山，冬观雪景等时令活动

10．认领小区景观植物花草活动

11．业主子女升学、高中状、小区同喜同贺活动

12．学生假期举办中小学生公益活动等

13．小区业主乘坐游艇、海边浴场游泳优惠活动。

14．开民“小区是我家，人人都来管”活动，调动业主积极参与小区管理

15．充分发挥，利用会所的功能

具体活动很多，其目的就是搞好与业主的关系，提高物业费的收费率，以保证物业公司持续稳定、良性动作，在前期物业管理服务过程中，需要开发公司给予大力的支持与资金赞助。

五、物业创收设想

（一）发挥会所的功能，部分活动有偿。

（二）根据物业管理条例及物业管理公司的约定，开民部分项目的有偿服务。

（三）利用好中水（出售或开个洗车店对业主优惠）。

（四）经营用房的出租，或物业公司自己经营使用（经营超市、水果、蔬菜等便民店）。

（五）电梯内的动态、静态广告媒体合作。

（六）小区主要入口的宣传栏的利用（白钢宣传栏可由赞助商提供、物业没有费用支出）。

（七）楼道感应灯广告媒体、楼道静态广告。

（八）小区废品专业公司承包。

（九）在房子销售阶段，业主装修，家居饰品，乔迁之喜等阶段，物业寻求相关的品牌供应商进驻现场，物业收取租费，提成费，赞助费等。

（十）代办、代订、代缴的有偿服务。

（十一）家政服务谨慎开展（涉及人员安全问题）。

其它创收方案，会根据具体管理过程中积极出击，努力寻求。