《物业管理条例释义》（11）
第十一条业主大会履行下列职责:
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
(三)选聘、解聘物业管理企业;
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
[释义]本条是对业主大会职责的规定。
业主大会的职责是业主大会对其所管辖的物业管理区域内物业管理事项行使权利和承担义务的范围。除了业主能够单独享有的权利之外,多数业主的权利只能通过业主大会的形式才能实现的。明确业主大会的职责有利于业主大会在其权限范围内规范、健康地从事活动。业主大会主要有以下职责:
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则
业主公约和业主大会议事规则是业主自我管理、自我规范最基础的规约,涉及每一个业主在物业管理中的利益,理应由全体业主共同制定和修改。在召开首次业主大会会议以前,规范业主在物业管理中权利与义务的是建设单位制定的临时业主公约,首次业主大会会议召开,业主大会成立之后,业主通过业主大会制定正式的业主公约。业主大会议事规则由业主在首次业主大会上制定通过,议事规则要对业主技票权确定办法等重大事项作出明确约定,以规范业主大会和业主委员会的运作。业主大会在不违反法律、法规的前提下,有权根据本物业管理区域内的实际情况对业主公约、业主大会议事规则进行修改和补充,使得业主公约、业主大会议事规则的内容真正能够体现广大业主的利益。
(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作业主委员会作为业主大会的执行机构,由业主大会产生,对业主大会负责。业主委员会委员思想道德素质和管理水平的高低,直接关系到业主委员会能否顺利或者优质地完成业主大会交办的各项任务,应当在业主委员会委员的任职资格上做一定的要求,因此本条规定业主委员会委员由物业管理区域内热心公益事业,责任心强,具备一定组织能力的业主担任。业主通过业主大会会议选举能代表和维护自己利益的业主委员会委员。对不符合法规和业主公约规定条件的业主委员会委员,业主大会可以更换,重新选举出符合条件的业主委员会委员。对于业主委员会的工作,业主大会有权代表业主实施监督,保证其以符合广大业主利益的方式运行,这种监督一般采取昕取业主委员会工作报告的方式进行。作为业主大会成员的业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,在业主大会中提出自己对业主委员会工作的监督意见。
(三)选聘、解聘物业管理企业
物业管理企业按照与业主签订的物业服务合同的约定,为业主提供服务。由于物业管理涉及物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的事务,单个业主无法选聘、解聘物业管理企业,业主只有通过业主大会集体决策,才能作出选聘、解聘物业管理企业的决定。这种聘用制有助于建立良好的物业管理市场竞争机制。物业管理企业必须依靠良好的经营、优质的服务、合理的收费才能挤进和占领市场,从根本上促使其服务态度的改变、服务水平的提高。
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施
专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,其所有权属于业主。由于物业共用部位、共用设施设备的使用和维护涉及业主共同利益,专项维修资金的筹集和使用也关系到全体业主的共同利益,因此专项维修资金的续筹与使用方案要经过业主大会的同意。至于首次住房专项维修资金的缴存,将在有关规章制度中,做详细的规定,业主大会主要是对住房专项维修资金的使用和续筹方案进行决定。资金的续筹是专项维修资金制度长期运行的必要保障。当住房的共用部位、共用设施设备遭到老化、陈旧、损坏,为了保障住房正常的使用功能需要动用专项维修资金来进行修缮时,有关业主、业主委员会或者物业管理企业可以提出专项维修资金使用方案,经过业主大会审议同意之后可以支取专项维修资金进行相关修缮活动。为了保证专项维修资金的使用安全,业主大会应当对专项维修资金的使用、续筹方案的实施情况予以监督。
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度为了保障业主和物业管理企业的物业管理活动规范进行,物业管理保证和谐的物业管理秩序的形成,业主大会有权,也有必要制定、修改一些物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。如房屋的定期维修制度;设施设备管理规定;绿化环境卫生管理规定;住宅装修管理规定;车辆交通方面的一些规定;消防方面的一些规定;物业服务费用分摊及缴交管理规定;等等。当然,这种规章制度的制定和修改,有些是物业管理企业在业主大会的授权之下做出的。
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责除了以上职责外,业主大会还应当履行法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如监督共用设施设备、公共场地的使用和维护;对业主、物业使用人违反业主公约的行为,依照公约的规定进行处理;昕取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告,并监督其实施;配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。
