《物业管理条例释义》（10）

第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主在首次业主大会会议上的技票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

[释义]本条是对业主大会如何成立和业主在首次业主大会会议上投票权确定方式的规定。

第一款是对业主成立业主大会的规定。对此款应从以下几个方面来理解:

1.业主大会成立的主体是业主。我国有些地方对于业主大会的成立都规定在物业销售面积(或者入住率)达到一定比例或者物业出售满一定年限的条件下,由建设单位或者物业管理企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。如《上海市居住物业管理条例》第7条规定:公有住宅出售率达30%或者新建商品房出售率达50%或者住宅出售已满两年的,由政府房地产行政主管部门会同建设单位组织召开第一次业主大会。《深圳市经济特区住宅物业管理条例》第9条规定:住宅区入住率达到50%以上或者自第一个业主人伙之日起满两年的,由政府房地产行政主管部门召集第一次业主大会。虽然这样做可能有利于业主大会的及时成立,但这忽略了业主大会是代表和维护全体业主利益的性质,理应由业主自主组建的基本原则,容易造成建设单位和政府部门对业主大会的不正当的干预,应当将成立业主大会的权利交由业主自己来行使。

2.成立业主大会也并非业主惟一可以选择的自我管理的形式,在只有一个业主,或者业主人数较少的情况下,业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定,没有必要成立业主大会。《条例》允许业主根据自身的实际情况,决定是否采用业主大会这种管理形式。

3.业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。由于业主大会的成立关系到广大业主的切身利益,甚至关系到物业管理区域内的社会稳定,因此,业主大会的成立活动应当接受政府部门的指导。这种指导主要体现在业主向政府房地产行政主管部门咨询召开业主大会的法规政策、报告业主大会的筹备情况、邀请政府房地产行政主管部门参加首次业主大会会议等方面,政府房地产行政主管部门应当对业主大会的成立予以指导帮助。

4.业主大会成立时应当选举产生业主委员会。由于业主大会往往需要通过执行机构来具体地行使有关物业管理事务,因此,在成立业主大会的首次会议上就应当选举产生业主委员会,以使在业主大会会议土业主作出的各项决定在业主大会成立后落到实处。

第二款规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。业主享有参加业主大会会议并在会议上进行表决的权利。值得注意的是,这里只规定了业主在首次业主大会会议上投票权的确定方式。至于业主在首次会议召开以后的业主大会会议上的投票权,应当按照首次业主大会会议上通过的业主大会议事规则中约定的投票权确定办法确定,以保证业主在这个问题上也拥有充分的自主权。

《条例》实施以前,我国有些地方在业主的投票权数的计算方式上主要有两种做法:一是根据住宅套数确定,如按一户一票的方式;二是根据建筑面积确定,如按100平方米一票的方式。根据住宅套数确定投票权数,优点是对于同一类型的物业便于计算,容易操作,但缺点是在物业管理区域内的物业的建筑面积差异很大的情况下,不利于占有物业份额大的业主意志的体现和保护。根据建筑面积确定业主投票权数,体现了业主所享有的表决权是与其所享有的物权份额的对应关系,相对比较公平,但在计算上比较繁琐。有的地方针对不同的物业类型分别采取这两种方式,如《广东省物业管理条例》规定:"业主投票权,住宅按每户计算表决权;工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权"，《江苏省物业管理条例》规定:"业主的投票权数,普通住宅实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。"由于两者各有利弊,且各个地方在实践中已形成自己的做法,《条例》不宜对此规定过死,本条只是原则性地规定业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定,而具体办法由省、自治区、直辖市制定。