《物业管理条例释义》（31）
第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
{释义}本条是对建设单位的物业保修责任的规定。
物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷,予以保证修复的责任。虽然物业管理企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理,但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内,在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。1998年《城市房地产开发经营管理条例》第16条明确规定:"房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。"为了区别物业管理企业和建设单位对物业的维修的不同责任,本条在此进一步明确建设单位对物业的保修责任,保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担,保修期限与范围以外的物业维修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担。
为了保障住房消费者的权益,加强商品房住宅售后服务管理,1998年建设部下发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。商品住宅出售后,委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》明示所委托的单位。根据该第5条、第6条的规定,物业的地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下物业各部位、部件的保修范围和保修期限(从建设单位将竣工验收的物业交付用户使用之日起计算的最低法定期限)为:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、面积起纱1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月。其他部位的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。房地产开发企业可以自行延长上述保修期限。但是,根据该规定的第7条、第12条,用户验收商品住宅后自行添置、改动的设施、设备,由用户自行承担维修责任。用户违反《住宅使用说明书》的合理使用提示,使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题,建设单位不承担保修责任。由上述原因引起的房屋质量受损和其他用户损失,由责任人承担相应责任。
