《物业管理条例释义》（38）

第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

【释义】本条是关于物业管理用房权属和用途的规定。

物业管理用房一般包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。在《条例》出台前,,各地对物业管理用房的权属规定不一。有规定物业管理用房归国家所有的，也有回避这一问题从而导致物业管理用房实际上被建设单位控制的，但大部分地方均规定物业管理用房归业主所有。

一般而言，物业管理用房不是由国家投资建设的，国家也没有支付获得物业管理用房所有权的对价，因而认为物业管理用房归国家所有与物权法基本原理有悖。同理，物业管理用房虽然由物业管理单位使用，但物业管理企业对物业管理用房也不能主张所有权。

物业管理用房是由建设单位投资建设的，但是在物业出售后，建设单位不能单独享有物业管理用房的产权。这有两方面的原因:一方面，建设单位在出售物业时，已经将物业管理用房的建造成本打人物业销售价格，也就是说，在物业销售后，建设单位已经丧失了作为物业管理用房惟一权利人的资格。当然，还保有部分物业的建设单位，可以与其他业主一道共同拥有物业管理用房的所有权。另一方面，物业管理用房是物业管理企业为业主提供物业服务必不可少的场所。如果物业管理用房归建设单位，则会产生一系列的问题:首先，建设单位可能以此要求业主选聘其下属的物业管理企业;其二，建设单位作为产权人，可以行使对物业管理用房的处分权，如果建设单位将物业管理用房改作他用或者出售给他人，将使该区域内的物业管理难以开展;其三，建设单位作为产权人，可以要求使用物业管理用房的物业管理企业和业主大会、业主委员会缴纳使用费，这将不必要的加大物业管理成本，增加业主负担。

实际上，本条规定只是确定了一个基本原则:物业管理用房的所有权依法属于业主，而不能属于建设单位、物业管理企业抑或是国家。同时，本条规定带有一定的灵活性，充分考虑了和物业方面法律的衔接问题。因为物业管理区域内建筑物物权的归属,应当通过物权法的建筑物区分所有权制度加以明确。本条规定中的"业主",是一个集合概念,它可以是指某栋楼内的全体业主,也可以是指某几栋楼的业主,还可以是指物业管理区域内的全体业主。对于物业管理用房所有权究竟是属于全体业主、还是部分业主,还是区分不同情况有不同的归属,《条例》没有作进一步规定,而是留待物权法解决。从各地的规定来看,大部分地方认为应当属于全体业主共有。

物业管理用房的用途是特定的。一般而言,在规划设计中,就对物业管理用房的面积、布局作了明确规定。物业管理企业实施物业管理的,可以使用物业管理用房,但无权改变物业管理用房的用途。在实际中,有些物业管理企业认为本物业管理区域内的物业管理用房面积有余,于是自行决定改作商铺经营,以经营收入补贴物业服务费用的不足。实际上,这是一种严重的侵权行为。如前所述,物业管理企业用房的所有权属于业主。也就是说,对物业管理用房行使处分权,由业主而不是物业管理企业说了算。当然,这里的业主,不是指某一个或者几个业主。考虑到改变物业管理用房的用途涉及到物业管理区域内全体业主的利益,本条规定,"未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。"这里有两层含义:一是,物业管理企业不得自行改变物业管理用房用途;二是,物业管理用房用途在符合特定条件时可以改变。这里的特定条件是"经业主大会同意"。

允许改变物业管理用房用途的原因在于,实践中有些物业管理区域内的物业管理用房确有空余,如不能改变用途,实属资源浪费。当然,改变用途时,除了需经业主大会同意外,还得依法到有关部门办理相应的手续。