《物业管理条例释义》（44）

第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

【释义】本条是关于特约服务的规定。

物业服务合同与其他民事合同相比，具有特殊性。物业服务合同的标的是物业管理企业提供的物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每一个业主而言，依据物业服务合同享受的服务殊元二至。然而，正是由于每个业主都是独立的民事主体，情况各异。在有着全体业主均有的共同需求之外，单个业主不可避免会发生不同他人的特殊需求。例如，业主张先生夫妇均在外企工作，没有时间接送上小学的儿子。于是，张先生自然产生了请人接送小孩的需求O而在张先生所在物业管理区域内，并非每一个业主均有这种需求。因此，这一需求无法通过业主大会与物业管理企业订立的物业服务合同解决。如果张先生需要物业管理企业提供接送其小孩的服务，则可以与物业管理企业就该事项订立协议。物业管理企业是一个营利性法人，因此，其提供物业服务合同之外的服务项目，通常为有偿服务。接受服务的业主需要支付一定的服务报酬。

本条规定是从物业管理企业角度出发来规定特约服务的。理解本条规定，需注意以下几点:

1.特约服务属于派生服务的范畴，提供特约服务，并不是物业管理企业的法定义务。按照本条规定物业管理企业"可以"而不是"应当"提供特约服务。这是因为物业管理是按照物业服务合同的约定来为物业管理区域内的全体业主提供物业服务的。合同约定之外的服务事项，由于当事人未作约定，按照契约自由原则，业主不能强制要求物业管理企业提供，即使支付报酬也于法无据。当然，提供特约服务往往对业主和物业管理企业均有好处。对业主而言，可以满足自身需求，提高生活质量；对物业管理企业而言，可以提供企业的亲和力和业主的认同感，同时获得一定的经济利益。因此，虽然提供特殊服务不是物业管理企业的义务，但对于业主提出的特约服务要求，有条件的物业管理企业应当尽可能的满足；实在没有条件的，应当予以说明，并帮助业主解决问题。

2.特约服务事项需由特定的业主和物业管理企业进行约定。特殊服务项目，在前提物业合同和物业服务合同中是没有约定的。需要物业管理企业提供物业服务合同约定内容之外的服务项目的业主，需与物业管理企业就特需服务事项之外另行约定。换言之，需在物业服务合同之外另行订立一个合同O该合同与物业服务合同在主体、内容等方面并不一致，不能混为一谈。

3.特约服务是一种有偿服务。有偿服务意味着接收服务者需为其接收的服务支付对价――服务报酬。服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由当事人自主约定。当然，一些物业管理企业出于经营策略、为业主提供方便等方面的考虑，也可能无偿地为业主提供某些服务。但特约服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则。