《物业管理条例释义》（48）

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

【释义】本条是关于物业使用人在物业管理活动中的权利义务和责任的规定。

本条第一款是关于物业使用人在物业管理活动中的权利义务的规定。物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。值得说明的是，虽然物业所有人也可能是实际占有和使用物业的人，但在《条例》中，物业使用人是一个与物业所有人相对应的概念，其内涵不包括物业所有人。

按照《条例》第二条的规定，物业管理活动是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。换言之，物业管理活动的主体，是业主和物业管理企业。物业管理企业是按照物业服务合同来提供物业服务的，而物业服务合同是由业主和物业管理企业订立的，物业使用人并不是合同的当事人。但是，物业管理活动针对的是物业，因而不可避免的涉及到物业使用人。一般来说，物业管理企业和物业使用人之间并不存在直接的物业服务合同关系，物业使用人在物业管理活动中的权利义务并不明朗。为减少纠纷，明确业主、使用人、物业管理企业之间的权利义务关系，《条例》规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定。例如，业主和物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用。但是，业主和物业使用人的约定不得违反法律、法规和业主公约的规定。不得违反法律、法规，这在《民法通则》以及《合同法》中有明确的规定；不得违反业主公约，是因为业主公约对全体业主具有约束力，而物业使用人在物业管理活动中的权利义务源自于业主。

本条第二款是关于业主连带责任的规定。所谓连带责任，是指依照法律规定或者当事人的约定，具有一定民事法律关系的两个或者两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。它属于共同责任中的一种。规定业主对物业使用人违反条例和公约规定的行为承担连带责任的法理在于，物业使用人在物业管理活动中的权利义务是由业主与物业使用人约定的，这一约定实际上是将业主在物业服务活动中的部分权利义务让渡给物业使用人O鉴于业主和物业使用人之间的约定并不产生对抗第二人的效力，《条例》规定，对物业使用人在物业管理活动中违反条例和公约规定的行为，业主应当承担连带责任。