建筑物中的专有部分与共有部门案例分析

一、建筑物中的专有部分中的纠纷

案情简介：原告为某物业公司，被告为小区业主顾某。2003年9月，被告与小区房地产开发企业签订商品房买卖合同，购买一套底层住房。房地产开发企业向被告承诺交付面积为60平方米的花园。2004年7月房屋交付，但被告随即发现花园面积与购房时承诺不符，于是将花园的院墙拆除，向南扩建至路边并另砌院墙。物业公司发现后，要求被告整改，但被告继续建造院墙，双方发生冲突，物业公司提起诉讼。根据设计图纸，被告住房南面的花园面积为30平方米，花园南面为公共绿地和道路，小区房地产开发企业承诺的60平方米花园面积事实上不存在。

法院判决：被告拆除自行搭建的院墙，将花园院墙和公共绿地恢复原状。

元华律师评析：本案涉及的核心问题是业主专有部分面积是以房屋买卖合同中的约定为准，还是以实际的规划面积为准？根据我国《物权法》的规定，不动产所有权面积以登记为准，在未依法变更登记前，当事人不能自动享有登记区域之外的不动产所有权。

二、专有权的行使限制中的纠纷

案情简介：山东的王小姐遇到这样一桩麻烦事：买来的房子，现在搞装修时想把阳台封起来，但是物业公司拿出当初在交房前签订的业主临时公约中关于禁止封阳台的条款，说不能封阳台，并且说如果擅自封阳台，物业有权起诉。遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区，在《临时业主公约》中往往会有不准擅自封阳台的条款，而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。

元华律师评析：本案的关键在于《临时业主公约》中“禁止业主私自封闭阳台”的内容是否有效。《消费者权益保护法》第二十四条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

所以，本案中判断“禁止业主私自封闭阳台”的约定是否有效，关键在于针对本案特殊情况，该约定对业主是否不公平、不合理？答案显然是肯定的，根据北方的自然气候状况以及阳台的特殊位置，业主提出的保暖、防尘、安全等现实生活的合理需求，是应当被适当考虑的，而且如果业主封闭阳台没有对公共利益造成任何不良影响，那么物业公司禁止业主私自封闭阳台的约定不合理，该内容无效。

三、建筑区划中的共有部分中的纠纷

1、案情简介：王先生下班开车回家，总找不到一个合适的停车位。在小区的绿地上，虽然有的车位空闲，但上面都有一把大大的“V”形锁立在那里。王先生说，这些车位是小区物业公司新增的，全部出租给了个人，每年600多元钱。他想知道，这些车位物业公司有权收费吗？收的费用该归谁？

2、案情简介：2003年，某小区交付使用，车子停放在地下车库，每个月交给物业120元停车费。可2006年，小区开发商将地下车库重新装修后，把车库卖给了一家书社。业主认为，车库是小区业主的公共设施，归业主共同所有，开发商没资格卖掉地下车库，因此将开发商和市房管局先后告上法院。

3、案情简介：为索要地下人防工程所有权，某住宅小区的9名业主将某区人防办告上法庭。近日，人民法院对此案终审宣判，九名业主的诉讼请求被驳回。

2000年12月，这9名业主分别以预购的形式先后购买了某住宅小区15号楼的房屋，2002年6月，房屋竣工并交付使用。2003年8月，某区人民防空办公室将该楼地下二层的人防工程出租给了某物业公司，租期为10年，每年租金2万元。之后，物业公司又将该楼的人防工程转租给某健身中心，而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。

9名业主认为，这些人员影响了小区业主的生活环境，对业主的居住安全及生命健康构成了威胁。而且，自己购买房屋的房价款中包含了人防工程的造价，人防工程属于公共服务设施、共用设施，业主应为该人防工程的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将所住房屋的地下人防工程的所有权确定为业主所有；某区人防办立即清退人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元等。

经法院审理查明，在业主与开发商签订的制式《商品房买卖合同》附件中，对于公共部位与公用房屋建筑面积进行了约定；在所列明的包括15号楼在内的各楼的分摊原则中，以列举方式，注明了应列入分摊面积的部位，其中，并不包括本案所争议的地下二层防空地下室；在双方权利义务条款中，亦未涉及该防空地下室的内容。2002年5月，开发商与某区人防办签订《防空地下室移交书》，将包括15号楼人防工程在内的小区内的人防工程移交给某区人防办。2003年1月，某区人防办与开发商签订《使用人防工程责任书》，将包括15号楼人防工程在内的小区内的人防工程授权由开发商使用，并收取使用费。

9名业主认为业主才是防空地下室的真正投资人。2004年11月19日，市人民防空办公室在《关于人大代表对人防工程产权问题的回复》中曾表明小区业主是人防工程的投资人，因为修建地下室的投资已摊入房价中。

但同时，《回复》中又明确表明人防工程是国家的重要战备设施，且有特殊属性，其产权归属需要依据国家宪法和相关法律由国家立法予以确定。而我国目前并没有任何法律、法规对城市居民小区的防空地下室的产权归属予以明确界定。

人民法院审理后认为，人防办在《回复》中并未确认防空地下室所有权的归属，而且《回复》并不具有确认业主对防空地下室享有所有权的证据效力。9名业主在签订合同时，对其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室的条款，并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时清楚了解其所支付的购房款的对价并不包括防空地下室，因此，即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非是法律意义上的“投资”行为。据此，人民法院作出驳回九名业主诉讼请求的终审判决。

元华律师评析：判断车库车位的归属，应根据具体情况予以不同的处理：首先，如果车库车位在规划设计中占用的是业主共有部分区域，则可以直接依据《物权法》第七十四条第三款的规定认定其属业主共有；其次，如果车库车位并未占用业主共有部分区域，则可以根据业主与开发商在购房时的约定来确定，如果购房时车库车位没有被计入业主的公摊面积，且未以其他方式实际计入到业主的购房款中，则可认定车库车位不属于业主共有；最后，使用人民防空工程的车库车位，由于现行法律没有明确规定人民防空工程的所有权归属，仅规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。从物尽其用法则考虑，应通过立法明文规定地下防空设施属于投资者所有较为妥当，这样可以最大限度发挥设施的效用，避免资源的浪费，并可以及时做到日常的管理和维护。