创世花园新老物业公司交替纠纷

创世纪花园小区坐落于上海徐汇区零陵路,于2000年初竣工交付使用,时至2003年11月30日,均由上海鹏欣物业提供物业管理服务。2003年8月24日,新换届产生的小区第二届业主委员会根据业主代表大会的授权,作出选聘物业管理企业的有关决定。2003年9月1日,新一届业主委员会向上海市房管局交了换届选举的资料备案。10月14日,完成备案。2003年9月经选举产生的业主委员会就小区"下期物业管理企业是否同意通过公开招投标方式予以选聘"的事项,向小区业主书面征询意见。据业委会统计,小区内有75%的业主表示通过,通过了法定的2/3投票权。该业委会委托一家咨询公司对创世纪花园小区物业管理公开招投标,并在媒体上发布了招标公告,先后有包括原物业管理企业鹏欣物业在内的3家物管企业参加了本次招标。11月16日,经招投标专家评审小组综合评定,上实物业中标。依据中标结果,业委会与上实物业11月20日签订了物业服务合同,合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。业委会签订合同后向原小区物业管理单位发函要求其在2003年11月30日零时前向业委会移交有关物业管理资料物业管理用房。自此,小区一系列矛盾和问题开始显现出来。对于业委会提出对鹏欣物业移交管理资料和管理用房的要求,鹏欣物业以种种理由未予执行；对于新选聘的上实物业提出的与鹏欣物业进行有关管理交接工作,也遭拒绝。上实物业为履行合同准备强行进入小区进行管理交接,由于受到小区部分业主强烈抵制未能实现。小区内部分业主认为业委会在组织选聘物管公司的行为、程序和合法性上有异议,并提出了业委会在维修基金的管理、使用上存在诸多问题,而强烈抵制新选聘的物管公司进入小区实施管理服务。由此出现了存在于业委会、新老物管企业和部分业主之间的错综复杂的纠纷矛盾。

官方态度:

1.业委会能从大局出发,充分考虑新老条例的衔接问题,并未擅自作出选聘物管公司的行为,而是在重新征询了全体业主的意见之后,才运用公开招投标方式选择物业管理企业,这一方式值得提倡和认可。

2.业委会与新选聘的物管企业签订合同之后,要求原物管企业在一定时间内进行资料移交和管理用房移交,是合法行为。鹏欣物业应该尊重业主意愿和公开招投标的结果。

3.上实物业坚决履行合同的精神能够理解,但必须要从小区稳定出发和今后对小区的管理来考虑,冷静处理出现的矛盾,避免过激行为。

4.部分业主提出业委会在组织物业管理单位选聘过程以及维修基金使用管理上存在问题,应按照民事诉讼案件中"谁主张,谁举证"的原则,列举证据材料,既可向有关部门提供,也可通过司法途径加以解决,而不应通过阻挠交接的方式来解决。

[点评]目前类似上海创世纪花园物业管理的交接问题在物业管理行业中,已是屡见不鲜。根据现在的相关规定,旧的物业管理公司退出去,新的物业管理公司才能进来,但国家《物业管理条例》的出台,却没有对物业管理的交接问题有具体要求。因此,在地方法规或配套措施中,应明确设立物业管理退出机制如何落实到位的具体措施；同时政府部门及主管部门也要多为业主及物业管理企业考虑,加快解决物管公司退出的问题。一个小区,两个物管,要明断是非、解决问题,需要漫长的时间,但在此期间,业主与物管公司一样,都耗不起。因此,在现阶段相关法规还不是很完善的情况下,无论是物管公司还是业委会,都应从业主利益出发。当然,我们更希望今后物管公司可以以平常心态面对市场的退出。