青岛：“村改居”， 一个“钱”字难解物业难题
城镇化引发并促进“村改居”现象。但由于城乡差异性的存在，各种各样的“疑难杂症”也时有发作，而安置小区的物业管理难题是其中最普遍也是最表面化的一种。
在岛城，物业矛盾突出的华易·春之都小区迎来了第六任“管家”，事情仿佛有了转机。因为这次接手该小区的李沧区房地产物业管理中心表示，集体企业达翁集团将为“坐地户”代交三年物业费。无独有偶，深圳宝安区村改居小区也在进行这样的尝试。该区区委区政府决定，对非开发商开发的住宅小区和综合小区物业管理费予以补助。而重庆也有“三年内免收生活垃圾处置费”等建议。
虽然解决问题的方法切入点都是掏钱，但众多被采访人都称“这不仅仅是钱的问题”。
物业难题：多方矛盾结成“物业疙瘩”
达翁新村、田家村……随着时间的推移，这些岛城的旧村落，已经逐渐变成了现代化新型社区。但由于环境和生活方式的骤变，再加上管理不到位、缺少过渡期，让很多搬进新小区的居民“水土不服”。
生活习惯难改
“物业刚进驻小区时，发现小区里很多草坪被破坏掉种上了葱、韭菜、蒜苗，俨然一片菜园。”今年10月1日，华易·春之都小区的第六任“管家”李沧区房地产物业管理中心走马上任。
负责人刘先生告诉记者，由于受祖辈生长环境的影响，有些“坐地户”的生活习惯与小区物业的统一管理显得格格不入，这对于日后的管理是个挑战。“比如有的业主还把家里的旧家具、装修时剩余的木材、瓷砖等随意堆放在小区院子的一角或者草丛里。”
在小区里住了三年的刘大妈感慨地告诉记者，虽然现在住上了楼房，但感觉空间狭小了很多，很多东西都没地儿搁了。“大概人上了年纪就容易怀旧，以前家里暂时不用的东西都舍不得丢掉，可是没有院子想给它们找个‘窝’真难，只好暂时放在楼道的角落里。”这一现象让很多物业公司头疼。但是比起物业费问题，这些都还算不了什么。
物业费难收
方中圆小区是四方完成旧村改造已经十年的老小区，小区物业自从1998年接管小区以来，物业费一直维持在0.12元/㎡，十年来从未涨过。尽管如此，交物业费的仍然不到20%。据小区物业公司的负责人徐女士介绍，9个楼座1000多户，其中90%是回迁户，他们中80%都拒交物业费。徐女士无奈地告诉记者，业主嫌服务不好拒交物业费，物业公司无力提高服务质量，这是一个恶性循环，导致物业和业主的关系一直理不顺。这一现象并非只出现在方中圆小区，很多“村改居”小区都有类似情况，华易·春之都就曾因为物业费难题前后气走了五任“管家”。
原因五花八门
采访中，拒交物业费的回迁户表述的原因可谓五花八门：“分给我的房子朝向不好”“交了垃圾处置费，凭啥还要交物业费”“没有保安，交哪门子物业费”“以前在村里住啥费也不用交”……
另外，不少地方“村改居”后，市政建设没有同步跟进，基础设施建设开始是由社区自行承担的，配套设施简陋，成为物业化管理的障碍。
“起初由于种种原因没有纳入统一规划建设中来，一些道路、管网不配套，小区日后的管理必将‘后患无穷’。”李沧区浮山路街道办党委书记王斌告诉记者，浮山街道所辖的河东村是从上世纪90年代初期开始改造的，其他四个村的改造都是在2000年以后。有的村子虽然名称改了，但是没有纳入城市化管理，一段时期内的卫生等设施建设仍是由村里自己说了算。“由于资金不足，社区的基础设施建设不到位，很多道路和管网只能自己铺设。”王书记说，有的村子改造前是各家各户独立的厕所，独立的污水排放系统，改造后，由于相应的配套设施费用没能及时跟上，社区的资金条件有限，只能自己建立一个暂时的污水系统。“先天不足，难免隔三岔五出状况。”王书记说，老百姓为此没少埋怨，最近几年，资金到位了，设施的建设才逐渐完善起来。
寻找出路：一个“钱”字怎么也绕不开
李沧区的华易·春之都小区的物业管理风波终于得到了平息，要想解决“村改居”的物业管理难题，一个“钱”字是怎么也绕不开的。
社区出资“免费体验”
2007年，青岛市实施的“城中村”改革被冠以“低保加红利改革模式”而获得此奖。在改革过程中，每个“城中村”都从净资产中拿出30%左右作为社会保障费预留，并折合成股份投入到新的公司，作为社会保障股，确保每个居民都能够享受完全市民待遇。集体股权的存在也为一些小区在物业管理方面的尝试提供了空间。一些村改居小区已经在尝试中理顺了关系，取得了成绩。
城阳街道是岛城实施“村改居”较早、发展也相对成熟的区域。2003年以来，街道累计投资49.5亿元，实施了22个社区旧村改造，占街道农村社区总数的64.8%。
“以前村里下个通知，全靠大喇叭广播，每次只要听到喇叭一响，家家户户几乎都要把电视调到最小音量，竖起耳朵来听，生怕错过什么通知。”家住城阳街道董村社区居委会的庞大妈告诉记者，自从搬进小区，各种信息都可以通过社区里的电子屏幕滚动播出，甭提有多方便了。庞大妈还说，以前在村里住走的是泥路，鸡、鸭、鹅满地跑，一不留神就踩上动物的粪便。现在好了，到处都干干净净。
“以前家家户户关上门自己过自己的，院子里挺干净，可是出了门卫生就没人管了。现在每天不但有专人打扫院子，还建成300平方米、二层楼高的老年活动室，开设棋牌室，安装各种健身器材供老人活动。”社区居民王大爷也深有感触。
董村社区的党总支副书记黄绪忠告诉记者，现在社区的经济来源主要是依靠土地租赁，每年社区能收入140多万元，这笔钱主要用在社区设施的改善和居民的福利上。
“社区的‘腰包’鼓了，居民的福利标准有望更高。”黄绪忠告诉记者，除了每年按条件发“福利”，连社区居民的物业费都给予减免，小北曲社区就是其中的一个。
“集体经济改制是推进‘村改居’的关键力量。”青岛市发改委经济体制综合改革处的副处长董文常告诉记者，如果刚刚脱离土地的村民一下子没了稳定的经济来源，福利保障跟不上，自然很难适应改造后的新环境。
“人情攻略”相互妥协
我们常说“有人出人、有钱出钱”，除了掏钱，有些社区在人际关系上做起了文章。
田家花园的物业公司自从2006年因为物业费难收等原因撤离小区后，小区里就没了“管家”，绿地里的杂草疯长到一米多高，建筑垃圾到处都是。居委会从去年10月份开始管理小区，很多业主提意见要好好治理一下小区的环境。“养护绿地需要大量资金，而面对没有物业管理的小区，显然很难收取相关费用。居委会考虑再三，最后决定清除部分绿地、菜园，硬化路面。”
“做通‘第一块菜地’的工作后，后面的工作就很好往下开展了。”刘主任告诉记者，大多数“坐地户”都很通情达理，在充分尊重他们生活习惯的基础上，动员他们尝试一下新环境。“只要好好做工作，很多人都乐于接受。”
居委会在工作中也比较灵活。硬化路面时，居委会看到王大爷栽种的花木长势很好，就适当保留了一部分。对此，王大爷很感激，每天精心地打理花坛里的花木。
采访中，记者了解到，很多“村改居”后的社区居委会是由以前的村委转变过来的，社区的工作人员也曾是村委的干部，与小区居民“知根知底”，沟通起来相对容易一些。但是不可否认，居委会也存在自身的缺陷：因为无法收取任何管理费用，在服务时必然受到一定的限制，想提高档次会有些“心有余而力不足”。
建议政府适当扶持
如何让“村民”在平稳中顺利过渡到“市民”。青岛市人大代表马鸿冰表示，“村改居”改变的不仅仅是一块牌子一个公章，而应让“坐地户”切身感受到随着身份变革带来的生活上的进步。“思想意识改变了，才能打心眼里接受和认可新的生活环境。”马鸿冰认为问题的焦点往往是经费方面，在这一点上，建议政府考虑从财政中适当拨款，对刚刚置换完土地的“村民”给予一定的扶持。让他们从心里感觉到“村改居”之后的生活也是有保障的。
马鸿冰还指出，鉴于很多“村改居”的居民开始无法接受普通物业公司的模式，建议青岛的“村改居”可以借鉴外地比较成功的做法，最初几年的物业费由政府、街道和大型赞助企业适当给予资助，等逐渐培育起小区业主“物业服务”的思想意识，再投放市场，按照正常的标准运行。本版文/图本报记者葛楠
专家点评:“村改居”难题等待政策疏导
“村改居”是新生事物，物业管理难题只是其中的一个小细节，在实际操作中还有一些更深层次的困难，涉及户籍制度、土地制度、城市管理体制、行政管理体制、财政体制等多种复杂因素，有专家表示，希望国家尽快出台相关法律规定，进行规范和疏导。目前一些城市的行动都是自发的摸索。
青岛市社会科学院社会学家刘同昌教授告诉记者，任何国家在城市化进程中都会不可避免地遭遇思维、政策、生活习惯上的碰撞，尤其是近几年，随着我国城市化步伐的不断加快，这一问题更加突出。据了解，过去农民占到全国人口的80%，现在全国的城市化进程已经达到45%，而青岛的城市化进程在全国来说更是遥遥领先，城市化水平达到60.7%。
十七届三中全会上审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。经济观察人士认为，现在农村改革的重点是农村土地流转权的扩大，改革扩大农民土地流通权，促进土地集中经营和资本化，将更多的劳动力从土地中解放出来，加快农业现代化和城市化进程。“村改居”这一社会转型过程，矛盾处处存在是一种自然现象。需要采取多元化的方法缓解或者解决矛盾。“在这个过程中，政府、集体和个人三方面的努力缺一不可。”刘教授称，首先建议政府方面在拆迁补偿、人员安置等政策的制定上更加细化、人性化并增加透明度；集体也就是“村改居”后形成的居委会等机构最好能够架起一座老百姓和政府方面的桥梁，一方面疏导居民，使其了解“村改居”的不可逆转性和进步性，逐步理解和认可新的生活方式；一方面及时把一些信息反馈给政府，配合政府完成“村改居”。有条件的社区还可以对集体资产经营管理体制实施“对症下药”的改革，提高集体资产运行质量，促进集体资产保值增值，从而增加社区居民的收益。另外，“村改居”的主体，社区的居民也应该从顾全大局，充分理解城市化进程的趋势，在感情上逐渐接受，然后在生活方式上尝试着适应。
