物业公司无资质 法院判决与业委会签订的合同无效

物业公司无资质法院判决与业委会签订的合同无效近日，济南大名湖区法院判决支持济南某小区解聘其物业公司。因物业公司无物业管理资质，该小区新一届业主委员会要解除与物业公司签订的服务合同，双方闹上了法庭。经审理，大名湖区法院依法判决被告济南某物业公司退出某小区物业服务，并向业主委员会移交物业办公用房。

2010年6月6日，被告物业公司进驻原告小区，为该小区提供物业服务。2014年1月20日，该小区通过选举，成立了新的业主委员会。两个月后，新成立的业主委员会向物业公司发了一封书面解聘书。但物业公司拒绝撤出该小区，并拒绝交出物业用房。于是，业主委员会将物业公司告上法庭，要求物业公司退出该小区。

庭审中，原告诉称被告并无相应的物业服务资质，其与小区原业主委员会签订的物业服务合同也未到相关部门办理登记备案手续。被告辩称，原告主张的物业收费房屋确由公司占用，但不同意腾退该房屋和退出该小区是有原因的：物业公司为小区前期投入了各项费用362000元，原告赔偿该部分费用后，公司则同意退出小区；至于物业办公用房，公司应当移交给新入驻的物业公司，而不应直接交付给原告。法院审理查明，被告于2010年8月5日成立，但至今未取得物业管理资质。2014年2月13日，经社区居民委员会和住房和建设局审批通过，小区新一届业主委员会依法办理了变更备案登记手续。3月13日，原告在小区内张贴公示《解聘通知书》，载明因被告未办理有效的物业资质、小区绿化和公共设施等未及时维修保养、拒不接受业主委员会管理，经超过2/3投票决定，解除业主委员会与被告签订的物业服务合同。因被告在收到2014年2月25日的通知后未在限期内给予回应，故要求被告在接到解聘书后于与原告进行交接。被告阅悉后未按期办理交接手续。

7月17日，大名湖区住建局向被告发出书面《通知》，载明：“根据某业主委员会反映，贵公司已在2014年3月14日被白石新城业主委员会解聘，并且在没取得物业资质证书的情况下从事物业服务活动至今，请贵公司依法立即与业主委员会进行物业交接手续。”目前，该小区物业管理处于无人管理状态，小区绿化和公共设施等无人维修保养，出现乱占停车位、环境卫生打扫不及时、电梯故障失修等问题。目前，业主委员会正在招聘新的物业公司。

法院审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第73条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物业管理条例》第39条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房及本条例第29条第一款规定的资料交还给业主委员会”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条则规定了“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的内容，原告请求被告退出小区、移交物业办公用房的主张，理由正当，于法有据，法院予以支持。

关于被告提出的36.2万先期投入费用的抗辩理由，法院审理发现双方物业服务合同中并无原告承担被告前期投入费用的约定，被告亦未举证证明费用的实际发生，现被告要求原告承担此项费用，证据不足，亦不应作为其拒绝退出物业服务区域、移交办公用房的理由，故法院依法不予采信。