物业装修违规管理案例分析

案例回顾：

《大庆晚报》记者到某物业服务企业采访核实一处私自拆改承重墙的违规装修事件，管理人员在此之前并不知情，主管人员到现场了解到：事件发生的住宅楼已建成20年，该楼302室业主吴先生发现自己家棚顶被楼上正在装修的人员钻出两个洞，他马上到楼上去理论此事。上楼后他发现402室两个卧室与方厅相连的墙都被砸掉了，他怀疑这两堵墙可能是承重墙，并想与该业主协商解决此事，可402室业主一直没有出现。主管人员分析判断楼下业主家屋面的洞是由于楼上装修时电镐钻地面，把两个梁之间的一个盖板钻坏了，钻到梁之间的缝隙所致，于是他警告装修人员不能拆改承重墙。

由于楼上没有解决问题的行动，吴先生和妻子先后向《大庆日报》、《大庆电视台》、市长热线投诉，希望问题能得到解决。

两周后，市长热线向物业服务企业转来业主的投诉信息，电视台的记者也找到了物业管理处经理，计划做一期现场直播节目。此事再次引起物业分公司与管理处两级组织的高度重视，主管人员仔细查看研究图纸，反复到现场核查，请教建造方面专业人士，并做出判断：被砸的墙是承重墙。同时他们发现402室与阳台相连的墙体已经被拆除。

《大庆晚报》以一篇《“伤筋动骨”式装修触怒邻居》进行了报道后，物业主管人员再次向城管局执法人员报告，执法队员到现场并责令其在规定的3日内恢复原状。《大庆晚报》报道第二天，大庆电视台《绝对现场》栏目组人员准时做了题为《邻居刨漏俺家楼》节目，节目中主持人、律师、物业人员、执法队员意见一致，要求违规业主恢复原状。而业主始终没有露面，装修人员代表业主表了态，现场也已经见到准备恢复所用的砖。

案例分析

要层层设防避免违规装修现象

第一道防线：物业服务人员应该从装修法规和违规装修产生的危害双方面对业主尽告知义务，使其认识到装修规范。

业主之所以存在案例中的违规问题，与物业服务企业对《住宅室内装饰装修管理办法》的规定执行不到位有直接关系，尤其在装修管理中，业主申报与审批环节缺失，严重违反了《办法》第三章开工申报与监督中的第十三条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。第十五条规定：物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第十六条规定：装修人或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》。案例中的物业服务企业的装修管理是属于亡羊补牢式，在已经砸完墙体而且是在接到投诉才去处理，而如果能够在初期巡查中早发现，制止装修，让其补办手续，按照《办法》中的规定进行装修，案例中所出现的种种违规行为也就避免了。

物业服务企业需要认真执行《办法》，同时需要各地政府制定相应实施细则，确保执行依据更具体，物业服务公司要与装修业主签订好《物业装修管理协议》和《装修须知》，以及执行《管理规约》中的约定，通过这些使业主树立起规范装修的意识。同时，企业按照《办法》的规定让业主办理装修申请、审批、签订装修协议，在这个服务管理过程中，物业服务企业人员可以通过提供一些日常收集的案例对业主进行教育，也可以在小区的宣传栏内开展装修方面的法规和相关知识的宣传，把印有违规装修危害的案例及违反具体法规的材料发放给准备装修的业主，引导业主规范装修，同时要对业主请来的装修公司严格把关，尤其是让业主知道违规装修可能造成的危害及应该承担的责任。

第二道防线：要到装修现场进行巡查与监督，深入现场加强巡查，会尽早发现问题(包括对没有申请的业主督促其办理合法的手续、各种违规装修的问题等)，为解决问题预留充足的时间。为了使工作更具说服力，验证基层管理人员对事物的判断，再次说明“违规后的危害性”，还可以请公司范围内专业技术人员予以确认，以及提供房屋结构构造方面的专业服务专业指导与判断，从而更加坚定认识，提高重视程度。当发现违规现象，依据装修协议，进行及时制止，当制止无效时，可以通过门岗对装修材料和装修工具适当合理地控制，同时，通过对装修人员出入的适当控制来制止违规装修继续进行，或通过装修协议中押金等条款进行制约。

第三道防线：如果在前两道防线中还存在拒不执行规定的业主，这时物业服务企业就需要向城管执法部门进行报告。案例中，从客观方面来说，执法部门确实存在管辖责任区域大、违规事件多、处理违规时间长、难度大、执法队员相对少现状，从而出现管不过来的问题。主观方面，执法部门没有很好地履行庆城管发[2003]35号：大庆市城市管理局关于贯彻落实《住宅室内装饰装修管理办法》的通知所规定的职责，执法部门对于业主和物业上报的违规案件，没有做到违规一个处理一个，一管到底。通常只有达到像案例中的违规程度，物业服务企业多次提出要求，执法部门才会出现，这与政府主管部门对于执法部门缺少责任追究制度有关。

因此，执法部门一定要尽职尽责，对非法装修进行责令限期整改，对仍不整改的行为予以相应处罚。同时还可以通过相关业主的积极维权和媒体的监督来促进问题的解决。

第四道防线：如果前三道防线仍然不能制止并纠正违规行为，相关执法部门可以依据其违规的事实，以及整改通知等多项前期工作未得到落实向法院提起诉讼，强制其恢复原状，彻底制止违规行为。受到侵权的相关业主也可以对违规的业主进行起诉。

借力解决违规装修遗留问题

老住宅小区违规装修的遗留问题可以通过借助于政府主管部门开展的各项整治活动来解决。比如近几年来大庆市为达国家文明城、卫生城、环保城而进行的多项环境整治，物业服务公司借力于专项整治，取得了一定的效果，就拿曾经比较盛行的扒阳台门问题来说，通过城管执法与物业服务公司协作，解决的就很好。其他违规的行为也可以借助于专项整治活动逐渐清除。实际工作是经过日积月累多次清理打持久战得到解决的，包括清理后出现反弹现象，但是作为物业服务公司应该减少和不增加新的违规装修，逐渐解决以往装修遗留的问题。

另外还可以借助于老住宅区的改造解决违规装修的遗留问题，一是借助改造本身，比如平改坡对楼面的整治，小区改造对楼房立面的整治等，小区改造包括完善小区内市内设施，减少违规搭建。二是借助改造出台的政策，比如大庆市2011年对老住宅小区的环境改造时同时出台相应的配套政策：《大庆市人民政府关于开展居住区环境综合整治的通告》，政府成立由市城管、规划、房产、环保、工信、工商、公安、卫生、食品药品监督、交通等部门组成的居住区环境综合整治工作领导小组。各部门按照各自的职能，分工负责，密切配合，共同开展居住区环境综合整治工作。物业服务企业借助整治解决大量存在于老住宅小区内的违规搭建、违规的牌匾等多项问题。