新物业、老物业、开发商物业费、物业用房案例分析

新物业、老物业、开发商物业费、物业用房案例分析</p>

因业主不满旧物业公司服务，南城盛世凯旋住宅小区（即名门世家）成立业委会，后通过程序选聘出新物业公司。在新旧物业公司交接过程中，出现新旧物业共“管”小区的状况，一门两道锁，办公室一边占一半……双方引发纠纷和冲突，甚至对簿公堂。

尴尬：2物业共“管”小区

2014年3月，位于南城的盛世凯旋住宅小区选聘了新“管家”：东莞市安远物业管理服务有限公司（下称安远物业公司）。不过，原物业东莞市凹凸艺物业公司（下称凹凸艺物业公司）却拒绝撤场。后来，在业主的协助下，新物业公司才得以强行进场。

然而，新物业公司进驻没几天，2014年3月4日，原物业又杀了个“回马枪”，导致小区出现了两个物业公司共同管理的情况。

许多业主很纳闷，比如小区物业办公室的门锁上两个锁，一个是新物业的，一个是旧物业的，另外办公场地也是一边一半，非常尴尬。“有两家物业公司在小区内，我都不知道找哪家物业，也不知道谁是新物业的人，谁是旧物业的人。”业主林先生说。

究竟是什么原因导致原物业公司迟迟不肯撤离呢？据了解，涉事的盛世凯旋住宅小区是由东莞市凯旋门实业投资有限公司开发，2008年交付使用，目前共有500多户住户。交楼后，受开发商委派，小区一直由凹凸艺物业公司提供物业管理服务。不过，业主们对凹凸艺物业的服务并不买账，比如小区电梯坏了没人修，任何人可以随意进出小区等。

面对这样的状况，业主们希望能更换物业公司。2013年7月，小区业委会成立，2014年2月，经小区业主大会选聘，安远物业与小区业委会签订了物业服务合同。然而，对于这个新选聘出来的物业公司，原物业公司认为业主大会的选聘流程不合法。

正是基于这个原因，才引发之后原物业公司不肯撤场等一系列事件。最后，在南城街道办、派出所等部门的协调下，凹凸艺公司才在2014年3月15日停止物业服务，正式交由安远物业公司管理。

经过各方努力和协调，从表面上看，原物业公司是撤出了小区，业主们总算可以结束两个物管共同管理的日子。但实际上，原物业在撤出时只对无争议的事项进行了交接，对地下停车场、会所等有争议的事项一直都没能扯清。无奈之下，安远公司将开发商凯旋门实业投资公司、原物业凹凸艺物业及其法定代表人告上法庭，与此同时，开发商也对安远物业提起反诉。

焦点：人防地下车库管理和收益到底归谁？

庭审中，原告安远物业要求开发商等三名被告连带支付物业管理服务费40034.6元、水电费2556.6元及相关滞纳金，并要求三被告提供物业用房330平方米。与此同时，凯旋门实业投资公司当庭提出反诉，要求安远公司返还侵占的128个车位以及侵占期间车位租金138720元。

在凯旋门公司要求安远公司返还侵占的128个车位中，有37个车位权属是凯旋门公司，剩下的则是地下人防工程的车位。关于这些车位的权属也是庭审最大的一个争议焦点。在安远物业公司看来，地下停车场也是小区一部分，他们公司作为小区合法的物业管理方，收取部分人防工程车位停车费，履行的是管理权，而非侵占，更何况他们已经将收取的费用汇到业委会的公共账户上。对此，凯旋门公司认为，“按照谁投资、谁受益”的原则，投资收益权应该在开发商。

“原告是在受业委会的委托，收取了部分人防工程的停车费，而且停车费的受益者是业委会全体业主非原告，所以被告要求原告返还所谓租金，没有法律依据。”原告安远物业代理律师李强说。

凯旋门实业投资有限公司工作人员崔金旭反驳：“车库的权属已经很清楚，受益权经营权是属于我们开发商，就好比我的房子，我委托别人出租的话，是不是管理费我可以给你，但是租金应该是归我所有人所有，但是我什么都没有得到。”

判决：法院支持各方提出诉求

日前，市第一人民法院对该案作出一审判决，被告凯旋门公司支付原告安远公司物业管理费19308.43元及滞纳金，被告原物业公司法定代表人邓某向安远物业支付物业管理费7500元及滞纳金，凯旋门公司在判决生效之日起10日内提供330平方米的办公用房给安远物业。

其中，对于凯旋门公司所有的商铺的物业管理费问题，本案承办法官王晓坤说：“安远公司在没有与凯旋门公司协商的情况下，单方提高物业收费标准，这是不太合适的，所以还是按照之前的标准3元/平方米去计算这个物业管理费。”

对于作为开发商的凯旋门实业投资有限公司所提起的反诉，法院判决认为，凯旋门公司反诉的无产权登记的车位属利用人防工程设立的车位，而地下人防工程属国防资产，依法平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此，凯旋门公司对该人防工程在平时（非战时）享有使用收益权，据此，法院一审判决安远物业公司向其支付车位租金37310元及利息。

同时，王晓坤也提醒，对于有争议的部分，双方应寻求法律途径进行解决。同时，更换物业时，新旧物业公司之间应良好沟通，要考虑一下业主的权益，做好相应交接，才能避免不必要的纷争。

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