物业公司特殊催缴物业费的方式是否合法

物业公司特殊催缴物业费的方式是否合法

2014年12月的某一天，南昌某小区大部份的单元门上都张贴了这样的公告：“业主你好！为维持小区的正常运转，请你在12月15日前到物业办公室交纳拖欠的物业费，我们将免收每天3%的滞纳金。12月15日起，我们将派物业费催缴员和协警带摄像机24小时不间断上门催缴，并追缴每天3%的滞纳金。为避免惊吓到家中老人和孩子，深夜、凌晨请勿让老人与孩子开门。由于催缴员年老体弱，请勿和催缴员发生任何肢体接触。如果觉得我们扰民，请您拨打110……”

对于这样一种催缴方式，小区业主纷纷表示不满。“有点威胁和恐吓的语气，我看了催缴通知后交的费，不想惹这些人上门。”18栋的业主吴女士无奈地表示。据吴女士介绍，她在4年前入住这个小区，由于长期以来物业服务得不到业主认可，这里一直存在物业费难收的尴尬局面。

物业公司称，他们是通过竞标后，在去年8月份入驻该小区的，此前的物业公司在管理服务方面让业主很不满意，导致不少业主拒交物业费。他们入驻后，各方面都有所改善，但由于上一家物业公司给业主形成了不好的印象，即便他们如何改善服务，也很难得到所有业主的认可。不过，在贴出催缴通知后，的确收到了不错的效果，很快就有100多户拖欠物业费的业主来交费。

物业公司采取这种方法催缴物业管理费是否合适？应《新法制报》记者之邀，广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师对相关问题逐一答复如下：

一、物业公司服务不好，业主能否据此拒缴物业费？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：拒缴物业费必须有充足的理由。物业管理服务合同作为一种持续性合同，其合同履行期限多为一年以上，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而应结合全年整体情况考量。其次，物业服务对象是众人，因此考量标准只能以绝大多数人意见为标准。另外，基于公平原则，物业管理是一个微利行业，只要提供了服务，没有严重违约，业主就应按标准及时交纳物业管理费。当然，如果小区发生盗窃事件系因物业管理不到位导致的，则相关业主可以向法院起诉要求物业公司承担相应的民事责任。物业公司拒不改正的，业主们可以要求更换物业公司。

二、物业公司张贴带威胁性言词的催缴通知，是否扰民、侵权？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：物业公司此种做法，实际上是在变相要挟业主，必然导致业主精神上的不愉快，无疑会侵犯业主的合法权利。如果物业公司照此执行，无疑会扰乱小区的正常居住秩序，当然属于扰民行为。业主和物业公司之间属于合同关系，双方发生纠纷，最好是通过协商方式或者通过法律途径解决，不宜采取此种极端方式，这样只会导致恶性循环。

三、如果物业公司采取通知单所声明的催缴方式，业主该如何应对？

广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：对于物业公司此种催缴方式，业主可以明确表示拒绝，并就此和物业公司进行沟通。协商不了，可以向相关主管部门投诉，甚至可以向人民法院起诉。如果成立了业主委员会的，可以通过业委会出面，和物业公司协商，物业公司拒不改正上述做法的，业主们可以按照物业管理合同的约定及相关法律规定，要求更换物业公司。

附：相关法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。