业主房屋漏水8年拒交物业费被起诉

家住台州临海怡景花园的王女士，由于房屋漏水，8年来拒交物业费，被物业起诉到了法院，最近将开庭审理。物业服务合同纠纷，在浙江法院很多。为此，10月27日，省高院还在全国率先出台了《审理物业服务合同案件适用法律的指导意见》但在基层法院的法官们看来，即便有了指导意见，类似案件还是比较难弄，多数靠调解。省高院宣传部门表示，由于指导意见刚刚出台，对于物业服务合同纠纷案的新情况，暂时还不掌握。房子漏水8年拒交物业费王女士说，她不交物业费，是因为房子从2002年交付使用开始就漏水。“我当时就向物业反映过情况，每次收物业费的时候，也跟工作人员强调了房子漏水，他们也都答应会修理，但这个老大难问题一直没有得到解决。”王女士说，她只好选择拖延物业费的方式来表达抗议。王女士说，房子漏水问题解决了，物业费自然就会去交。临海市华泰物业管理公司的负责人说，他是去年才知道王女士的房子有漏水的情况，找过楼上的业主也调解过好几次，楼上的已停止使用漏水的卫生间，并表示愿意继续沟通。“房子已经过了保修期，找房产公司也得不到保修了。作为物业，我们只能是沟通协调。”物业公司解释说，公司只好把王女士起诉到法院，催缴物业费。在王女士看来，房子买来9年一直没修好，没交物业费反而成了被告，十分窝火。她觉得，当初房子交付时物业公司是房产商指定的，那么就应该是物业公司来负责修好。对此，物业公司表示，物业公司和房地产商是两家公司，法人不同，没法承担房地产公司应该承担的房屋修理责任。物业起诉业主的案子不少昨天，临海法院的法官说，他在法院内网输入“物业”关键词一查，有关物业服务合同纠纷案子，就有45个。在审理状态的有3个案子，都是临海市华泰物业公司起诉业主的。其中，在针对王女士的《民事诉状》中，物业公司要求王女士家支付从2004年2月到2011年12月31日拖欠的物业管理费及逾期付款滞纳金共计3955元，其中物业管理费为3596元。王女士的居住面积是109.91平方米，根据2002年签订的《物业管理协议书》收取物业费。物业表示，这个收费标准符合当地物价局的批准，并不贵，但还是有不少业主不愿意交，理由是“物业管得不好”。临海法院表示，物业服务合同纠纷比较多，最近要开庭的几个案子中，其中一个业主是因为电动车被偷盗物业监控没有拍摄到，目前已有调解意向，其他的要开庭审理。法官说业主的理由不充分在省高院出台的指导“意见”（试行）中，删除了“物业服务有明显瑕疵，业主可少交物业费”这一条。这条规定，在征求意见稿时，备受公众关注。它的删除，被法律界人士认为“有意思”。承办法官表示，遇到物业公司起诉业主这类案子，确实有点棘手。很多时候，业主的理由确实有点不充分，或者不是物业的管理范围。不过，法官也同时表示，物业也很牛。比如，一些小区自建成交付，就直接由房产公司成立的物业公司管理，明知是利益关联体，但在主体上又是两家不同的公司。业主对物业不满，想解除还没那么容易。这些小区因为入住率不高或其他原因，未能成立业委会，无法“罢免”物业公司。类似案子业主败诉可能性大浙江六和律师事务所律师孔建祥说，“意见”规定了业主委员会无论是当被告还是原告，都应当听取全体业主的意见，都必须经过业主大会的明确授权。但现实中一旦遇到纠纷，却很难操作。因为，业主无权以个人名义主张权利，签订物业服务合同的是业主委员会，业委会才可以去当原告。虽然规定了没有成立业委会或业委会怠于提起诉讼，部分业主经过业主大会授权后可以自己名义去提起诉讼。看似有规定了，但没有业委会，肯定也很难开业主大会，很难操作。也就是说，业主被物业公司催告后，可以成为被告；但权益受损，却很难直接告物业。从指导意见看，有保护物业公司的倾向。近些年来，物业服务合同纠纷不断上升。去年全省法院受理一审物业案件达6000多起。桐乡法院的法官说，当地一个小区，最近就有20多个物业起诉业主的案子。经法院调解，物业改进服务，业主全额补交拖欠的物业费，物业公司撤诉。法官说，类似案子，调解的居多。因为物业也不希望和业主闹得太僵。业主败诉可能性大。所以都同意调解。物业公司如何应对业主房屋漏水问题在做好调查分析的基础上，分别不同情况处理。调查分析主要包括：漏水的部位是公共部位还是专有部位，漏水的原因是房屋质量、自然耗损、人为原因还是不可抗力原因，维修方案及可预见费用规模。1、首先分清是公共部位还是业主邻里之间的专有部位漏水，即责任主体是谁。如果是楼上楼下之间，因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水，最常见的是楼上装修（包括相邻业主装修）的防水工程没有处理好导致楼下（隔壁）业主家受损。物业应做的工作是在做出正确的认定后建议业主协商解决，紧急情况经双方同意可先帮助制止继续漏水（有一方不同意则可免，合理费用先说好由谁承担）。其后，可在双方同意的情况下进行调解，如果因任一方原因不接受物业的调解，则建议受损业主依法通过法律程序解决，同时表明物业的态度：物业不是侵权责任主体，也不是维修责任主体。任一方业主不应因此拒缴物业费。物业可为受损业主提供必要的证明材料。2、如果是公共部位漏水，再区分是否在开发建设单位的保修期内。（1）如在保修期内，向业主解释清楚维修（包括赔偿）的责任主体应该是开发商，依据是房屋质保书。物业可以书面形式向开发商反映，要求其履行维修及赔偿责任（赔偿内容及金额由业主“举证”即提供证明），注意保存向开发商反映情况的送达证据。同时告之业主可自行向开发商主张权利。紧急情况物业要及时制止因漏水所产生的损失扩大，所发生的费用一定要注意保存证据，以备日后向开发商主张。物业的应对归纳有三：一是向开发商反映，要求维修；二是及时制止防止损失扩大，发生的费用保留好证据。三是向业主解释清楚责任主体及索赔对象。注意：保存好上述行为的（送达）证据。（2）如已超出保修期，一应向业主解释清楚，公共部位的维修应由全体业主共同（通过使用维修资金方式）承担（没有维修资金的由全体业主出资）；二是以书面形式向业主委员会（没有业主委员会的向社区）反映情况，要求组织使用维修资金。物业可提供维修方案，介绍维修资金使用的程序。3、物业公司处理上述事宜一定要做到“痕迹管理”，保留证据。法律上所讲的“事实”跟我们日常所理解的“事宜”的关键区别在于，法律上的事实不仅是指客观存在的，而且一定要能”被证明“的事实，而日常所讲的事实仅指”客观存在“。物业公司的痕迹管理包括：（1）有业主反映漏水后及时到现场进行调查分析及处理的工作记录（请业主签字确认）；（2）向开发建设单位反映情况并要求质保维修的书面函告；（3）紧急情况进行维修处理的工作记录和费用记录（材料费、零配件费、人工费等）；（4）向利益关联业主、业主委员会或社区反映情况要求申请使用维修资金的情况说明及维修方案说明；（5）向应承担维修或赔偿责任的业主送达书面函告的证据。房屋漏水维修难见效拒交物业费以示不满新买的房屋一旦发生质量问题，将给业主带来的不仅是生活上的不便，还有精神上伤害。近日，奉贤法院经过多次调解，妥善解决一起因房屋质量问题找不到开发商解决，继而5年拒交物业费引发的物业纠纷案。房子渗水5年拒交物业费五年前，吴水根发现房屋墙壁有水渗出，便通知物业检查，发现东面一堵外墙已开裂，物业同意给予维修，但几次维修不见效果。当夏天来临，台风夹着暴雨的冲击，老吴家成了储水池。屋外下大雨，屋内滴小雨，全家人手忙脚乱掏积水，苦不堪言。渐渐的，墙壁发黑变霉，屋内散发着一股霉味，尤其到黄梅季节，霉味更浓烈，严重影响老吴家的正常生活。老吴将怨恨发泄在物业公司，拒交物业费向物业施压。物业公司深感委屈，为维修房屋外墙，他们已尽到了最大努力，而且通过业委会动用了整个楼层的维修基金。更何况外墙开裂属开发商建造的质量问题，理应找开发商解决。物业公司以业主拖欠5年物业管理费为由将老吴告上了法庭。房屋质量问题应找开发商奉贤法院开庭审理了此案。物业公司诉称，其已多次对房屋进行维修，且房屋外墙开裂渗水属质量问题，应由开发商承担维修责任。现开发商已人去楼空，无法彻底解决这一问题。老吴则以物业公司对房屋外墙开裂渗水现象虽多次维修，但未彻底解决为由提出抗辩。并称，如果房屋漏水问题彻底解决，其愿全额支付拖欠的物业费用。双方就此一直争执不下。此案若轻易下判，很可能出现案结事不了，导致矛盾激化。为此，承办法官着力在调解上下功夫。他们上门实地查看外墙开裂情况，并对老吴房屋渗水情况拍照固定证据。耐心细致听老吴与家人的倾诉，在取得当事人的充分信赖后，告知业主相关维权途径。随即与物业公司沟通协商最方便有效的处理方式，对各种解决方案的利弊进行了反复评估，最终达成了双方都接受的调解方案：即物业公司免除业主2009年至2013年的物业管理费；业主自2014年起按期支付物业管理费；外墙开裂引起的渗水现象由物业公司负责维修，维修基金需要通过正常途径再次申请进行修理。法官点评房屋质量问题非拒交物业费理由房屋的质量问题不能成为拒交物业管理费的抗辩理由，业主应当按照与物业公司签订的物业管理服务协议履行付款义务。至于房屋存在的质量问题，应当寻求恰当的途径予以解决。对商品房质量问题的处理应区分时段区别对待：对房屋交付尚未完毕之前出现的质量问题，买受人有权要求开发商立即整改，并可视情况拒绝接收房屋，等房屋质量整改完成并验收合格后，再办理房屋交接。如因开发商对质量问题的整改而超过合同约定期限交付房屋的，买受人还可追索开发商逾期交付的违约责任。在房屋交付完成之后出现的质量问题，根据法律规定，买受人有权要求开发商在保修期内履行保修义务，一般保修期为五年。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复，开发商应承担由此给买受人造成的包括质量问题和修复费用等在内的一切损失。如果房屋出现了影响正常居住使用的严重问题，如主体结构质量不合格等，极大的威胁居住安全，使买受人购买房屋居住使用的目的无法完成，不论房屋的交付是否完成、合同是否履行完毕，买受人除了采取以上所述要求开发商整改、维修之外，还有权选择解除买卖合同，并要求开发商赔偿因此造成的全部损失。

已过保修期的房屋出现质量问题时，业主可向物业反映情况，由物业向房管部门提出申请维修基金进行维修。若物业公司与业委会怠于履行职责，业主可向房管部门要求协商解决，也有权向法院提起诉讼。