物业公司安全保障义务举证责任

物业公司安全保障义务举证责任

物业管理企业未尽安全保障义务，导致业主遭受人身损害、财产损失的，业主以物业管理企业违约诉至法院要求赔偿的，法院应当综合考虑物业管理企业负担的安全保障义务范围以及物业管理企业的过错责任大小，适当分配举证责任由物业管理企业举证证明其履约情况。

案情回顾

到底发生了什么？

原告李某是广州市天河区某房产权人，被告是该房屋所在楼盘的物业管理公司。原告的房屋在2008年9月8日下午被人破门盗去大量财物。由于被告不履行职责，致使原告家庭被盗，被告应承担赔偿责任。据此，请求法院判令被告赔偿。被告辩称与原告家中被盗事件无直接的因果关系，原告诉请没有法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。

广州市越秀区人民法院经审理查明：

2008年2月1日，被告与业委会签订《物业服务合同》，约定：乙方提供的服务达不到合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任等。

上述合同附件《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》中写明：

项目（二）房屋管理：

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

项目（四）维护公共秩序：

1、小区主出入口24小时站岗值勤，

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控，

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理等。

本案诉讼过程中，原、被告双方确认涉案的小区共有两个出入口、两个门岗，每幢楼设有一个大堂，2008年9月8日案发时，进入小区后可以自由出入任意一幢房屋。涉案房屋在3号楼，只有一个大门出入，案发时该大门没有安装门禁。

裁判

看看判决怎么说？

广州市越秀区人民法院于2011年9月23日作出民事判决：

■被告某物管公司应向原告支付赔偿。

■驳回原告李某的其他诉讼请求。

宣判后，被告某物管公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉。

广州市中级人民法院二审审理后驳回上诉请求，维持原判。

评析

我也来评说

物业管理企业的安全保障义务

物业管理企业的安全保障义务主要是指物管公司根据物业管理合同的约定，作为经营者或者管理者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。

对此，有观点认为：物业管理企业受聘提供的物管服务主要是针对物业管理区域的公共管理事项，对于安全防范工作仅承担协助职责，且并不含对业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。

笔者认为：首先，根据上述规定，物业管理企业负有协助安保的义务，其有义务为维护物业管理区域的公共秩序而实施必要的安全防范工作，诸如：外来人员的登记、小区监控设施的维护及实时监看以及重要出入口的固定保安值勤以及不定时的保安巡逻等；其次，物业管理企业应受物业服务合同的约定约束，衡量物管公司的安保义务的内容及限度应以物业服务合同约定的内容为依据。诸如本案中某物管公司与业委会签订的《物业服务合同》中明确了其应协助做好安全防范工作，但在涉案被盗时，外来人员进入小区后可随意进入任意一幢大楼，某物管公司并未对外来人员进行登记。因此，一、二审均认定某物管公司未尽安全保障义务。

物业管理企业负担的赔偿责任

笔者同意物业管理企业因违反安保义务的违约行为造成业主损失的，应依据物业管理企业的过错大小来确定其负担的赔偿责任大小。业主对保存于自己房屋内的财物负有主要的保管义务，物业管理公司负有的是协助安全保障义务，属于附随义务。

如果要求其对小区内发生的一切人身损害、财产损失承担全部的赔偿责任，物业管理企业将要面临巨大的经营风险，且与其回报不对等。物业管理企业应在合理的限度内，根据其过错程度在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

如本案中，业主李某对遭受损失被窃并无过错。反观，某物管公司在涉案小区并未对外来人员进行有效的管理、登记，也没有在每幢大楼设置门禁系统。某物管公司的安保措施显然不足，且疏于管理，其在管理上存在有过错。基于此，一、二审法院认定某物管公司应对李某的损失负担30%的赔偿责任。