物业管理区域案例分析与法理分析

物业管理区域案例分析与法理分析

据《华西都市报》报道：成都金牛区花牌坊街1号“锦城世家”，在7月16日晚上，一辆挖掘机将小区8号楼通道与其他楼栋相连接处的一道大门被推翻。而这个小区为商住两用小区，有9栋住宅楼、1栋商住楼，大门把住宅楼和商住楼隔开。商住楼业主认为这道门让他们无法享受小区绿化，感觉被“歧视”，要求推倒这扇门；而住宅楼的业主则认为大门保证了小区安全，不同意拆除。这则消息在网络上引发热烈的讨论，也引发了一系列的思考，如是否有必要重新划分物业管理区域。

《物业管理条例》第九条规定“……物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。而《四川省物业管理条例》第八条、第九条、第十条对此作出了详尽规定：

1、申请主体为建设单位或业主委员会；建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料对物业管理区域的划分提出申请；并应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显着位置公示。

而业主委员会，则是对已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，经相应区域内“双三分之二”以上业主同意后申请进行划分；并由房地产行政主管部门在相应区域内公告。

2、划分依据是以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。

3、受理主体为县级人民政府房地产行政主管部门。

4、因此一个物业管理区域的划分是在开发建设之初已经县级人民政府房地产行政主管部门依申请而确定，具有相对的确定性；并且经过公告、用合同进行了相应的约定。

5、需要改变一个物业管理区域，除了需要因为管理、物权最大效能化等必要因素外，还需要经相应区域内“双三分之二”以上业主同意。也就是说，不是谁想改变就可以改变的。首先是理由充分，同时需要绝大多数成员同意。就实际操作而言，具有相当大的难度。

因为这里的“双三分之二”以上业主同意，不能理解为全体三分之二以上，而是相应区域内的；比如说想将上述小区“锦城世家”的8栋住宅楼和1栋商住楼划分为两个物业管理区域，就必须是8栋住宅楼的“双三分之二”以上业主和1栋商住楼的“双三分之二”以上业主都要同意。就本案例而言，商住楼的业主显然不会同意。因此并不具有可操作性。

一个区域只能由一家物业公司管理服务，也是行政法规强制性规定的（《物业管理条例》第三十四条）。在民事行为中，有法律和行政法规强制性规定的，是不允许自行约定的。《物业管理条例》作出这样的规定，是考虑到了物业管理和服务具有“整体提供，集体消费”的属性；同时考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素，避免影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能的设施设备的使用，从而避免重复建设、交叉管理，最大可能地消除纷争。如果说这样做有什么弊端的话，那也许就是对个别业主的消费自主权进行了限制。物业服务群体成员制的属性就是少数服从多数，这种限制是必要和合理的。

商住楼用户是否有权利进入小区享受小区共有设施设备的问题，也是有法律直接规定的。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。毫无疑问，只要商住楼还和住宅楼同属于一个物业管理区域，那么商住楼用户就有权利进入小区享受小区共有设施设备；由于物权是一种“对世权”，也就是物权至上，只要权利人行使这种权利没有危及其他人的物业安全，没有违反共同的约定，那么其他人是不能随意干涉的。

虽然物业管理服务中存在各种各样的纷争，但不能说小区商住两用是发生纠纷的主要原因。因为一个小区总是规划建设在先，业主选择物业时，应该知道小区是否包含商业部分；如果只想享受商业部分带来的便利，却不能容忍商业部分带来的不利影响，这种做法显然是不恰当的。物权虽然有其绝对性，但是也需要必要的容忍，这是相邻权的基础。

最后，解决这一矛盾，还是应该从刚性的硬件设施和必要的共同约定入手，而不能采取过激的行为（比如像本案例之中出现的推倒大门等行为）：

1、商业部分、商住楼和住宅楼部分，适当分隔，从安全和管理角度而言，是有必要的。

2、可以采取安装门禁识别系统，对商住楼和住宅楼部分的业主发放ID或者IC卡，对进出人员进行刚性识别。

3、征求全体业主意见，对小区的共有和共用设施设备、场地等的使用管理进行必要的约定。并制订相应的管理办法，相互监督，共同遵守。

不提无理的要求，不做违法的事情，也不进行无谓的挣扎，求同存异、和谐相处才是小区居住之道。

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