物业公司消防安全责任案例分析一则

物业公司消防安全责任案例分析一则

《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”实际生活中，物业服务企业一般与业主通过物业服务合同约定物业服务企业应提供对包括消防设施在内的公共设施进行维护保养等物业服务事项。据此，当发生火灾时，由于物业公司未履行相关义务导致建筑消防设施未保持完好有效并因此在火灾扑救过程中无法发挥其应有的作用时，根据《侵权责任法》等规定，物业公司应对火灾蔓延扩大所造成的损失承担相应的赔偿责任。

生效判决认为：依据相关法规及物业服务合同的约定，物业公司应履行对住宅小区的包括消防设施在内的公共设施维护保养的义务，并建立消防组织防范火灾发生。业主因自己过失致使火灾发生，其对火灾损失应承担主要责任。火灾发生时，消防设施无水，物业公司工作人员未能采取有效的灭火措施，物业公司对此存在过错，应承担相应的赔偿责任。——陈星飞诉深圳市莲花物业管理有限公司、深圳市莲花物业管理有限公司南京分公司因管理不善拖延火灾扑救致财产损害赔偿纠纷案（见江苏省南京市鼓楼区人民法院（2011）鼓民初字第2121号判决书）

法院审理查明：2011年4月19日早晨5点左右，南京市丰富路18号朗诗熙园7幢1702室房产（下称朗诗熙园房产）主卧室内起火，居住人陈世泽、刘雅婷（系原告的儿子与儿媳）发现火情后，先用家中水救火，因火势无法控制使用楼道内消火栓时，发现消火栓内无水。陈世泽后拨打被告莲花物业南京分公司电话，并向消防部门报警。被告四名工作人员到达现场后，因火势太大未能进入室内采取灭火措施。后经消防部门扑灭，经南京市白下区公安消防大队认定，火灾成因是：

（1）南京市白下区丰富路18号朗诗熙园7栋1702室居住人员有吸烟的习惯；

（2）电器设备长期连接电源，处于带电状态；

（3）发生火灾时，未采用有效措施，导致火灾扩大蔓延；

（4）朗诗熙园房产7栋室内消火栓系统故障，导致室内消火栓系统内无水。火灾造成朗诗熙园房产内部分家具、电器及装修物品毁损，经南京长城资产评估土地房地产估价事务所评估，火灾损失的市场价值为238372元。

另查明，被告莲花物业南京分公司是朗诗熙园小区的物业服务公司，其与朗诗熙园小区业主签有前期物业服务协议约定住宅物业费每平方米1.8元，协议第三条关于物业服务质量中的第八条明确约定：1．各类消防设施完好、有效，消防水泵供水率达100％，其他消防设备设施完好率98％以上；2．执行有关消防法律法规，健全消防组织，建立消防责任制。

法院认为：损坏他人财产的，应赔偿财产损失。火灾造成原告房产内的财物损失，经评估，各项财物损失的市场价值为238372元。火灾发生后，朗诗熙园房产暂时无法使用，原告租赁其他房产产生租金损失，考虑到诉讼与重新装修的合理时间，法庭支持原告6个月的租金损失，按每月3500元计算，租金损失为21000元，故原告火灾损失合计259372元。根据消防部门的现场勘验材料及火灾事故认定书，朗诗熙园房产的起火点位于主卧室床铺左侧床头柜与床交汇处，起火原因是房屋居住人吸烟或电器长期通电所致。房屋居住人在室内生活时应尽到谨慎的注意义务，杜绝火灾隐患以维护生命财产安全。居住人陈世泽与刘雅婷在前夜晚归的情况下，未能将吸烟及电器所带来火灾隐患予以消除，直接导致火情出现，并最终引发火灾，是火灾发生的根本原因，亦是火灾损失产生的主要原因。被告莲花物业南京分公司应根据物业服务协议的约定，履行对朗诗熙园小区消防设施维护保养的义务，保证消防设施供水率达到100％，并依据相关消防法规建立消防组织防范火灾发生。火灾发生时，因被告对消防设施维护保养不善，朗诗熙园房产的室内消火栓无水。上述情形表明，被告莲花物业南京分公司未能全面履行物业服务合同约定的义务，其存在过错。被告的过错行为在一定程度上迟延了火灾的扑救，致火情未能有效控制，造成原告财产损失的扩大。原告财产损失扩大的具体数额，实际已无法核算，但可以确认，房屋居住人的疏忽大意与被告的过错行为相结合共同导致了原告实际损失的产生。与房屋居住人相比，被告的过错程度相对较低，其过错行为对损失发生的原因力相对较小。因此，被告的过错行为是原告损失产生的次要原因，综合考虑，法庭酌定，被告莲花物业南京分公司对原告全部损失承担30％的赔偿责任，即被告莲花物业南京分公司应赔偿原告77812元。

据此，南京市鼓楼区人民法院判决：被告莲花物业南京分公司、莲花物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈星飞财产损失77812元。一审判决后，双方当事人均未上诉，一审判决已生效，被告已按一审判决履行义务。

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南京一业主状告物业不作为导致消防栓失效获赔7万

新居清晨失火，居住屋内的小夫妻俩发现火情后急忙起床扑救，但由于楼道内消防栓不出水，延误了最佳扑救时间，致损失扩大。事发后由于就赔偿无法达成一致，房屋主人遂将小区物业公司告上江苏省南京市鼓楼区人民法院，提出巨额索赔请求。近日法院对此案作出一审宣判，被告某物业公司败诉，被判赔偿原告损失77812元。一审宣判后被告未提出上诉，判决于今天生效。有关法律界人士指出：此案的判决对预防和减少城市住宅火灾意义重大。

2011年4月19日清晨5点左右，南京市白下区丰富路18号某小区7栋一住户家中突然起火，居住屋内的一对小夫妻发现火情后，立即起身灭火，然而因楼道消火栓不出水，导致延误最佳扑救时间，致火势扩大。

报警后，尽管物业人员和消防官兵及时赶到现场，但仍因消防拴不出水而拖延了扑救时间。失火房屋是一处新居，刚装修入住不久。火灾烧毁了房屋内的大部分家具、家用电器等物品，并致室内装修毁于一旦。事后，消防部门对火灾成因作出了认定，结论为“居住人员吸烟、电器设备长期连接电源、未采用有效措施控制火势及消防栓系统故障无水”。

失火的房屋产权人为陈刚，实际住居人为陈刚的儿子及儿媳。事发后，陈刚将经营小区物业的深圳莲花物业公司南京分公司、深圳莲花物业公司一并告上鼓楼区法院，要求被告物业公司赔偿财物损失58．34万元及租金损失6．45万元。原告起诉的理由是：其与被告物业公司签订了物业服务协议，协议中明确约定“各类消防设施完好、有效，消防水泵供水率达100%，其他消防设备设施完好率98%以上，并健全消防组织，建立消防责任制”，而事发时消防栓中无水，导致火情扩展，被告的不作为致原告损失扩大，理应承担赔偿责任。

案件审理中，原、被告对火灾责任及赔偿额度存有争议，致法庭调解不能。后由于涉及原告损失评估，致案件一时难以落槌。相关部门的评估报告出台后，鼓楼区法院在前期质证、庭审掌握案件事实的基础上，于近日对案件作出一审宣判。

法院认为，原告损失经专门评估机构评估后，认定火灾财物损失的市场价值为23．83万元，租金损失按每月3500元计算，6个月为2．1万元，两者相加总损失为25．93万元。根据消防部门的现场勘验材料及火灾事故认定书，房屋居住人未能消除因吸烟、电器使用之火灾隐患，从而导致火情出现，引发火灾，居住人的疏忽大意是火灾损失发生的主要原因；而在火灾发生时被告物业公司未按照物业服务协议保证消防栓供水，导致火情扩大；同时因被告未建立完善的消防组织，导致未能有效、及时地扑灭火灾，故被告的不作为行为是火灾损失发生的次要原因。依据本案案情，法院酌定被告方承担30%的赔偿责任。

法院依据查明的事实和上述认定，依照民法通则、侵权责任法、公司法的相关条款，依法判决被告深圳莲花物业公司南京分公司、莲花物业公司赔偿原告陈刚损失77812元。一审宣判后双方均未上诉。

连线法官

小区物业当防患未然

针对此案的判决，该案承办法官李彭接受采访时表示：此案责任的认定及判决社会意义重大。在现代化的都市里，高层住宅鳞次栉比，消防安全隐患一直困扰着方方面面，因此发生火灾而得不到及时、有效扑救的个案，在许多城市都有发生。消防重在一个“防”字，而高层建筑又是重中之中，而当消防栓成了一种摆设，一旦发生火灾后果不堪设想。法院对此案的判决中，尽管只判被告物业公司承担30%的责任，但对整个行业的警示意义是显而易见的。此案的判决还警示物业管理行业，一旦对应尽的协议义务疏于落实而又对业主酿成后果的，物业管理部门同样难脱干系。

有关法律界人士受访时也指出：此案的判决对预防和减少城市住宅火灾，警示意义重大。物管行业应以此案为鉴，对小区消防设施做一全面检查，防患于未然。