物业公司限制业主出入小区案例分析一则

我是一家物业公司的负责人，公司与一处小区的业主委员会签订的物业服务合同中，约定公司为小区提供物业服务，包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，还规定了服务期限、收费标准、违约金等。

在公司已经提供一年的服务后，面对公司催缴物业管理费用，业主李某借口公司对外墙维护不到位、对公共设施维修不及时、安全保障不理想、环境有时没打扫等，不管公司如何解释就是拒绝缴纳。无奈，公司只好对李某的门禁卡信息加以处理，希望通过使其无法出入，逼迫其履行缴费义务。

谁知，李某反倒提起诉讼，而法院也支持了李某排除公司妨害其出入、赔偿其无法出入期间在宾馆开房居住费用的请求。请问：这到底是为什么？

法院的判决并无不当。

一方面，公司的行为侵犯了李某共有权的行使。《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条则已进一步明确：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”即鉴于出入住房的通道、楼梯为业主所共有，李某对相关部分自然和其他业主一样，具有共同占有、使用、处分和收益的权利。

公司擅自对李某的门禁卡信息加以处理，企图通过使其无法出入来逼其就范，看似是为了维护自身合法权益不得已而为之，实质上妨害了李某对公共设施合理使用权的行使，且客观上确已影响李某正常生活，并造成其被迫在宾馆开房居住的损失，公司自然必须对此承担排除妨害、赔偿损失的民事责任。

另一方面，物业公司索要物业管理费只能通过合法方式进行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”即对于李某借故拒绝缴纳物业管理费的行为，公司可以经过相关程序之后，通过诉讼来催要，而不得进行“以毒攻毒”式的维权。