业主要求物业公司提供服务记录案例分析
【案例回放】
2008年1月6日，广州市紫徽花园业主委员会与新控物业管理公司签订物业服务合同，约定由新控物业管理公司为紫徽花园提供物业服务，合同期限为2008年1月6日到2010年1月6日。杨庆华是小区第23栋2002房业主，房屋建筑面积为98平方米。从2008年3月起，业主开始拖欠物业服务费。物业管理公司经多次催缴无效后，向法院提起诉讼，要求被告杨庆华交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。
原告新控物业管理公司向法院提交了物业服务委托合同、物业服务资质证书等资料。被告认为原告提供的物业服务存在严重的瑕疵，因此拒交物业服务费。被告认为，原告仅仅提交了物业服务合同不足以证明其提供了合同约定的物业服务，原告还应举证证明其提供的物业服务的具体内容，包括保安、清洁、物业维修养护记录、绿化维护记录等资料，证明其全面实际履行了合同义务
【争议焦点】
原告是否应当提交保安、清洁、绿化和物业共用部位、设施设备的维护合同和记录表?
【律师观点】
物业服务合同属于继续性合同，其举证责任的特殊性决定了物业服务企业无需提交上述合同和记录表。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”按照合同纠纷“谁主张谁举证”的原则，物业服务企业应对合同是否履行承担举证责任。物业服务合同的内容非常庞杂，包括对房屋共用部位和公用设施设备的日常管理和维修养护，对小区公共秩序的维护、小区的清洁和保安服务、绿化养护管理等综合管理服务。其中涉及到各种专项合同内容和维修记录表等资料文件。如果要求物业服务企业对其是否履行物业服务合同承担举证责任，是否应将上述的文件资料全部提交法院作为证据呢?
物业服务合同的特殊性质决定了其在诉讼过程中举证责任的特殊性。从民法的合同分类角度分析，物业服务合同属于继续性合同。继续性合同是指债的内容、非一次性给付即可完结，而是继续地实现，其基本特色是时间的因素在债的履行上居于重要地位，总给付内容取决于给付时间的长短。因此，继续性合同的举证责任分配不应简单机械地按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行套用，否则会加重一方当事人的举证责任，影响责任分配的公正性。
在诸如物业服务合同之类的继续性合同的诉讼中，合同的继续性决定了合同履行不是一次性履行完毕，而是随着时间的推移而持续进行。如果严格遵守让履行合同的一方举证合同已经履行，则对于合同履行方而言过于严苛。因为履行方不可能将合同履行的每一时刻都予以记载，这也不符合继续性履行合同的习惯。因此，在法院的审判实务中，法院会将部分举证责任转移于相对方，即由合同的相对方承担合同没有履行或者瑕疵履行的证明责任。这种举证责任的转换虽然没有明确规定在各地高级人民法院的指导意见中，但因其考虑到继续性合同的特殊性，同时也是出于对证据距离远近的考量，从而在司法审判实践中普遍适用。在继续性合同纠纷案件中，如果要求合同履行方举证其全面适当地履行了全部合同义务，在事实上很难实现。相反，如果要求接受履行方来证明对方没有适当履行合同则相对较为容易，从证据距离上看，接受履行方离履行事实的距离较近，举证时处于较为有利的地位。
在物业服务合同的审理过程中，法院在审查物业服务合同的合法性后，一般会要求业主就物业服务公司提供的物业服务质量瑕疵问题承担举证责任。如果业主能够提交证据证明物业服务企业提供的物业服务严重不符合合同约定，质量存在严重瑕疵，则法院可能会酌情减少或免除业主交纳部分物业服务费的义务。而物业服务企业不需要提交保安、清洁、绿化和物业公用部位、设施设备的维护合同和记录表，是考虑到物业服务企业履行义务的长期性、琐碎性和复杂性等特点，以及服务质量很难量化等原因。
【法院判决】
原告新控物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应按照约定交纳物业服务费。被告没有证据证明原告在提供物业服务过程中存在严重质量瑕疵。判令被告向原告交纳从2008年3月到2009年10月期间的物业管理费及滞纳金。
【延伸思考】
对于物业管理合同纠纷中的举证责任，法律并未专门做出规定，一般是依据《中华人民共和国民事诉讼法》关于“谁主张，谁举证”的规定。但物业管理合同相对其他案件具有其特殊性。对于物业管理公司所履行的物管义务有无承担或义务履行是否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来。因此，笔者建议应在物业管理活动中健全对物业服务的评价程序，对于物业服务的质量做出评估。而在目前评价机制尚未建立的情况下，法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行分配，以有助于对物业服务企业提供的物业服务质量进行判断，综合个案情况依法作出处理，以平衡当事人双方的利益。
