万科物业起诉业主拒交物业费案例分析一则

北京市房山区田家园小区业主李某拒交物业费，北京万科物业公司多次催收无果，将其诉上法庭。

常见的业主欠费，通常都主张服务不到位啦、维修不及时啦，而这位李某拒交物业费的理由比较牛，我有红头文件！政府支持我不交！

原来，北京市建委2010年发布过一个506号文件，《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》，其中第四条规定，“《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。”

什么叫“完成物业共用部分交接”？北京市建委的逻辑是，开发商在交付商品房后，需要“全体业主与建设单位完成物业共用部分交接”，全体业主如何与建设单位交接？前提当然是成立业主大会。也就是说，建设单位不把业主大会组织起来，就要一直替业主交物业费。这既无法律依据，也违反物业管理的行业常识。

根据物业管理条例第28条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”共用部分的查验交接，在建设单位与物业服务企业订立前期物业服务合同时，就已经完成，哪里还需要什么与全体业主的交接？建委的文件，不知道是从什么脑袋里拍出来的，根本不考虑会对物业管理带来什么混乱。之后北京新建的小区，许多业主都以此为据拒交物业费，致使有的开发企业向物业公司垫付的物业费已达数千万之巨。

面对这样一个明显违法的红头文件，企业要么被迫钻洞，要么依法抗争。

去年，北京万科物业公司对拒绝交物业费的田家园小区业主李某提起诉讼。房山区法院一审判决，支持了北京万科物业公司的请求，判令其支付欠交的物业费六千元。李某不服，提起上诉。最近，北京市第二中级法院作出终审判决。

“本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。李某与田家园公司签订的《北京市前期物业服务合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。李某上诉认为应按506号文的规定，在完成物业共用部分交接前，不应收取物业服务费。对此，本院认为，506号文系北京市建委发布的规范性文件，该文不属于法律、行政法规的强制性规定，双方所签《北京市前期物业服务合同》及补充协议不因此而无效。补充协议中，双方另行约定‘前期物业费自田家园公司向李某交付所购房屋之日计算’。现田家园公司已于2012年12月28日向李某交付其购买的房屋，万科物业公司亦实际提供了服务。李某实际享受了物业服务，应按照协议约定自所购房屋交付之日起交纳物业服务费。李某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。”

这个判决明确告诉行政机关，红头文件不能改变合同的内容。

合同法已经实施快20年了，合同是当事人之间的法，除非违反法律和行政法规的强制性规定，约定都是有效的，这是基本的法律常识。然而，北京市建委这样的行政机关，竟然以为自己一纸红头文件，就可以改变合同约定，改变市场规则，这是根本不懂法呢，还是从来就没有把法律放在眼里？

现实中，类似的政府红头文件不胜枚举，什么空置房物业费打折、首层业主也要交电梯费、小区车位不准只售不租等等，这些规定，要么干涉物权，要么干涉合同，都是不折不扣的行政违法行为。

好在现在的法院，越来越独立，敢依法审判，不再看行政机关的脸色，这才是法院应有的作用。

看到北京市二中院这个判决，北京市建委、北京市政府法制办还坐得住吗？再不改正错误，自己主动纠正那个违法的红头文件，那笑话可就越闹越大了。