业主大会会议召开程序违法，法院判决撤销业主大会决议

业主大会会议召开程序违法，法院判决撤销业主大会决议

案情简介：

彭某系武汉市黄陂区B小区业主。2015年6月23日，彭某所在的B小区成立业主大会。2015年7月2日，B小区业主大会经选举产生第一届业主委员会并在相关部门备案，李某等五人为业主委员会委员，李某主持全面工作。

2016年3月21日，黄陂区前川街油岗社区、B小区业委会对小区全体业主发出公告：H物业公司已于2015年12月31日向油岗社区及我小区业委会发出了退场通知，为了保障全体业主的权益及物业服务工作顺利过渡，业委会本着公平、公正、公开的原则，同时考虑到业主工作时间，将于本月23日---27日由社区代表和业委会代表上门选投，并于28日在业委会办公室公布选聘结果。请业主之间相互转告。

2016年3月28日，B小区业主大会决议：M物业的得票过半数，业主投票真实有效，根据其投票结果，业主大会决定由M物业接管B小区物业服务工作。

2016年4月10日，在黄陂区前川街油岗社区、B小区第一届业委会的见证下，武汉H物业管理公司与M物业进行了工作交接。

2016年4月25日，B小区第一届业委会以甲方的名义与M物业签订《武汉市物业服务合同》。该物业服务合同中的收费项目和收费标准经黄陂区物价局审核后批准，有效期至2019年8月。

2016年9月8日，彭某以B小区第一届业委会未依法取得小区业主大多数同意的情况下擅自与M物业签订《武汉市物业服务合同》，且B小区第一届业委会侵犯了全体小区业主的利益为由，诉至法院。

一审法院经审理认为：

根据《中华人民共和国物权法》的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。彭某作为案涉小区业主具有诉权。

B小区第一届业委会作出的选聘物业决议违反了相关法律规定的程序，侵害了业主的相关权利，依法应予撤销。理由如下：1.B小区第一届业委会在作出选聘物业决议时并未召开业主大会会议，违反了相关法律的规定。2.鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中B小区第一届业委会无证据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，因此，B小区第一届业委会作出的相关决议不具备相应的权利基础，不应对全体业主发生法律效力。

一审判决：撤销B小区第一届业委会于2016年3月28日作出的由M物业公司接管B小区物业服务工作的决定。

业委会不服，提起上诉。

二审法院认为：本案的争议焦点为：1.彭某是否为本案业主撤销权纠纷的适格原告；2.B小区第一届业委会于2016年3月28日作出的由M物业公司接管B小区物业服务工作的决定是否应予撤销。对此分别评判如下：

《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中，彭某系B小区业主，其主张B小区第一届业委会作出的由M物业公司接管B小区物业服务工作的决定侵害其合法权益，根据上述法律规定，具备适格的原告主体资格，依法享有诉权，有权提起本案业主撤销权纠纷。

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会之前，业委会应当提前15日通知全体业主。2016年3月21日，B小区第一届业委会发出公告，通知23-27日进行新物业公司的上门选投，其间隔时间仅为2天，不符合《物业管理条例》第十四条规定的提前15日的时间要求。2016年3月28日，B小区第一届业委会发布B小区业主大会决议，宣布M物业公司的得票过半数，但该业主投票是否真实，赞成的业主是否达到法定的建筑面积及人数过半的要求，无相关证据予以证实。

B小区第一届业委会作出的由M物业公司接管B小区物业服务工作的决定违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益，故应予以撤销。

律师点评：

本案为业主撤销权之诉。《物权法》规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此进行了进一步解释：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”

那么，是否所有业主都可以提起撤销权之诉？什么样的业主大会决议可以被撤销？下面分别阐述。

按照本案的观点，可以提起业主撤销权之诉需满足两个条件：一是需为小区业主，二是认为业委会或业主大会作出的决定侵害其合法权益。

本案法院撤销决议的理由有二：一是开会未提前15天通知；二是业委会宣布M物业公司的得票过半数，但该业主投票是否真实，赞成的业主是否达到法定的建筑面积及人数过半的要求，无相关证据予以证实。

可以看出，法院撤销决议是“程序违法+没有证据证明业主权利未被侵害”的双重原因导致。对此，本人比较赞同。如果业主大会会议召开过程中仅是程序轻微瑕疵，但不影响业主共同管理权的行使，大会作出的决议也是符合法律规定的“人数、面积”均过半或均过三分之二的规定，且能够验证真实性，那么，此时业主大会会议作出的决议是业主共同管理所居住物业的结果，应当保护。