谁是建筑物损害责任的主体？

谁是建筑物损害责任的主体？最近连续发生的高空坠物事件将大家的目光吸引到高空坠物的法律后果上来。

建筑物致人损害的侵权责任并不是个新问题。只不过，在住宅普遍向着高层建筑发展的今天，高空坠物不仅更常见，也更容易引起严重后果，故格外引人关注。

我国2009年通过的《侵权责任法》第85条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

围绕该条中“物”的范围、责任主体的范围、责任承担方式等问题，学界一直都有争论。应该承认，该条并没有为建筑物损害赔偿责任提供一个清晰的解决方案。

应该区分建筑物、构筑物或者其他设施的成分脱落与搁置物、悬挂物的坠落。前者属于建筑物损害责任，如建筑物的窗户、墙皮、吊顶等脱落致损；后者不属于建筑物损害责任，如阳台上搁置的花盆、晾晒的衣物坠落，基本上应归入一般侵权责任。本文以建筑物窗户脱落事件为例，介绍建筑物所有人、承租人和物业管理人的责任。

第一，已有共识的是，所有人是十分重要的责任承担主体。对于所有人的责任，有人基于报偿理论来解释，即所有人享受建筑物带来的利益，也应承担建筑物致损的赔偿责任；也有人从交往安全义务的角度来解释，认为所有人违反了在特定交往空间内维护建筑物安全性的义务，故应对损失负责。

不管怎么解释，所有人的责任都不是普通的过错责任，而是更为严格的责任。我国的法律规定所有人的责任为过错推定责任，对于所有人过错的认定也应采取比较严格的立场，即所有人负有尽最大努力维护建筑物安全性的义务，违反该义务即可认定存在过错。

即使不是建筑物的直接占有人，所有人也应当高度关注房屋的安全性问题，对于建造时间在10年以上的房屋，尤应格外注意房屋各部分的安全性是否得到妥当维护。

第二，在城市房屋出租比较普遍的今天，承租人作为直接占有人和使用人，也可能承担建筑物损害责任。原因在于，承租人在使用建筑物过程中可能存在不利于维护建筑物的安全性的行为。比如，承租人应知或明知窗户不牢固，既不通知出租人，也不采取必要措施进行加固，便存在过错。

承租人证明自己不存在任何不利于维护建筑物的安全性的行为的，不必承担责任。对于不同环境中的承租人要予以不同处理，酒店旅客等短期承租人所应承担的责任最轻，民宅的长期承租人承担的责任较重。

第三，物业管理人也是责任主体之一。在物业管理日益普遍、专业的今天，物业管理人的责任应该根据建筑物致损部分的不同而有所区分。应区分造成损害的是建筑物的共有部分还是专有部分。共有部分是物业管理人日常维护的部分，如公用电梯、门厅、公共外墙、楼道中的扶手和门窗等。

对于共有部分，物业管理人不仅有日常维护义务，也最有可能防范危险的发生，其应当承担较重的义务和责任。对于专有部分，如室内窗户，物业管理人难以进行日常管理，其尽管负有维护建筑物安全的义务，但除非发现或者应当发现专有部分的不安全性，否则不宜认为其存在过错。

概括地说，在建筑物致损事件中，建筑物的所有人、承租人、物业管理人都可能是责任主体。他们在因自身过错造成同一损害的范围内存在连带责任。不过，所有人的过错责任相对于承租人、物业管理人的过错责任要更加严格一些，只有其证明自己已尽最大努力仍无法发现、避免建筑物的危险性，才不应承担责任。

换言之，对于建筑物专有部分的脱落，承租人、物业管理人容易免于承担建筑物损害责任，所有人通常无法免于承担建筑物损害责任。当然，如果建筑物专有部分的脱落与建筑质量或者门窗安装缺陷有关，已承担赔偿责任的主体可以向出卖人、承揽人等追偿。