停车费、广告费、场地费等小区公共收益到底归谁所有？

停车费、广告费、场地费等小区公共收益到底归谁所有？归物业还是归业主法律说了算

在业主眼里，物业公司是保姆管家式的存在，而在一些有关住宅小区权益的纠纷里，物业摇身一变又成了小区的“主人”。小区内的停车费、电梯收益、公共场所出租的营利等收益，该如何分配？且看本期律师沙龙。

【案例回访】今年6月，长沙市雨花区人民法院就辖区内华银园小区的业委会与原物业公司之间的公共收益归属问题开庭审理。此前，原物业公司将小区业委会告上法庭，索要157万元的公共收益。

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1.今年6月，在长沙市芙蓉区某小区内，一些业主拆除了小区电梯内的广告牌。“这些广告位的收入应归业主所有，但4年了，我们从没见过收入公示。”一名业主说。5月，小区业主曾进行过维权。6月，交涉未果的小区业主只好拆除电梯内的广告牌。

2.今年2月，长沙某小区的吴女士看到物业张贴了“关于停办月租的通知”。该通知称，2017年2月28日起暂停办理月租卡，地下车库达到饱和后不再允许进车。未购车位车辆进出均按临时停车标准计费。当晚，物业在地下车库空闲车位装上地锁，业主们拿锤子敲锁，双方发生争执。

【律师代表】

★浙江科资律师事务所律师方雳

★湖南天地人律师事务所律师李聪亮

★湖南芙蓉律师事务所律师孙治钢

小马：小区公共区域内的广告等收入是否属于公共收益？

方雳：我国《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；同时在七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据以上条款，小区公共区域的收益应属全体业主共有。

小马：对于小区出租场地或电梯广告等相关费用，业主应如何管理和处分？

孙治钢：《物业管理条例》第54条，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《湖南省物业服务收费管理办法》第23条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。如果业主依《物业服务合同》已委托物业公司管理经营，则还需依合同支付物业公司服务费。

小马：业主是否有权要求物业公开收支账目？

李聪亮：根据《物权法》，小区的电梯、外墙都属于全体业主共同享有的部分，这部分区域的广告收益不应由物业公司来收取，但物业公司是受业主委托进行小区的日常管理，如果物业公司收取了广告费，那么，需要向业主公示这部分费用的收入以及使用情况，并说明该笔款项将作何用，即便是用于小区公共设施、绿化养护的花费，也应该将明细账进行公布。

小马：小区停车费收益归谁？

李聪亮：根据《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据《物权法》，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，由业主共同享有、共同管理。

小马：业主和物业公司分别该如何维权？

方雳：业主可以通过以下途径维护自己的权利：1.向业主大会或业主委员会求助，通过业主委员会对公共区域进行监督，同时决定公共收益的具体用途；2.向辖区街道、居委会投诉。按照《物权法》的规定，街道、居委会将受理此类投诉。3.向行业主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正；4.联合业主直接向法院提起民事诉讼，请求公开公共收益部分的使用和收益情况，请求对公共收益进行合理分配。

孙治钢：对物业公司而言，《物业服务合同》明确了双方的权利义务，按合同约定提供服务，调整服务方式及服务费用需按程序进行。如果有业主拒不缴纳物业费等，可以先协商，协商不成，可按照《物业服务合同》的约定处理或起诉至法院。

【结语】小区的公共收益与我们的生活息息相关。物业公司把好管理关、业主把好监督关、业委会把好执行关，很多问题便可迎刃而解。从点滴做起，才能共创和谐社会。