商铺未租成“定金”要不回

商铺未租成“定金”要不回

深圳市龙岗区布吉镇布吉中心广场４０号商铺（下称４０号商铺）办有房屋租赁许可证，其产权人为香港居民刘伟棠。２００１年３月２６日，刘伟棠书面委托深圳市晋×雅物业管理有限公司（下称晋×雅公司）代理商铺的出租事宜。

同天，林某到晋×雅公司洽谈租赁４０号商铺一事，并交纳现金人民币１万元，晋×雅公司出具收款收据，写明：“今收到商铺４０号定金１００００元租客林某”，收款收据“摘由”一栏写明：“限期十天”。晋×雅公司员工张智源、潘翠坤在收款收据背面注明“租金￥１２０００元”。晋×雅公司未与林某就该商铺承租事宜及所交１万元定金性质签订书面协议。

后林某认为商铺租金过高未承租，遂三次要求晋×雅公司退回１万元，未果。林某乃向龙岗区法院起诉晋×雅公司，要求其返还当初交纳的１万元。

一审：１万元不是定金应返还

原告林某认为：１万元不是订约定金，而是预留铺位保证金。被告晋×雅公司则辩称：原告林某交付的１万元是订约定金，林既然拒绝订立商铺租赁合同，故其要求返还定金无事实与法律依据。

龙岗区法院审理认为，定金是债的担保的一种方式，应当以书面形式约定。而订约定金的目的或效力在于保证在此之后订立正式合同，订约定金的一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金。林某与晋×雅公司之间虽就商铺的承租事宜有意向，林某为此交付１万元，但是双方并未就定金问题签订书面合同，也未就商铺承租合同的主要条款及内容达成书面一致意见。既然本案中原、被告双方在协商的过程中既没有签订定金合同，又未对承租合同的主要条款及内容达成合意，故该定金不具备订约定金的条件。

综上，龙岗法院支持了林某的诉讼请求，根据担保法第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条之规定判决：晋×雅公司自本判决发生效力之日起五日内返还定金１万元给林某。

晋×雅：双方达成合意定金无权返还

判决后，晋×雅公司不服，向深圳市中级人民法院提起上诉。

上诉人晋×雅公司认为：首先，原审判决认为本案双方未对承租合同的主要条款达成合意，这是认定事实错误。事实上，本案双方拟签订的合同是上诉人提供的空白格式合同，合同的条款已经约定得很清楚，被上诉人所要承担的铺面也已确定，其价格也已告知了被上诉人。因此应认定，本案双方当事人已对租赁合同的主要内容进行了磋商并予以确定，只是未签署合同。其次，原审判决适用法律不当。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十条规定：当事人约定以交付定金作为订立合同担保时，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。原审判决以双方未对合同主要条款及内容达成合意，而认为该定金非订约定金，显然在法律的理解上存在严重错误。其三，从法律上看，订约定金本身就不可能要求当事人双方签订主合同，其担保的是双方必须完成签订合同的这一行为，而不是主合同下的定金担保。

晋×雅公司认为被上诉人无权要求返还定金，请求二审法院改判。

林某：单方要约不是双方合意

林某支持原判，并提出答辩意见。

林某的诉讼代理律师海南新东方律师事务所深圳分所律师吴铭认为：一、原审判决认定事实清楚。晋×雅公司虽给己方提供了一份由其起草的空白合同，但该空白合同中对于晋×雅公司出租铺位的位置、面积、租期以及合同双方均为空白，足以证明双方未达成合意。该合同只是供作考虑是否承租铺面的一种参考资料，而并非对方所称的格式合同。二、出租铺面的意向价格告知我方并不能表示是双方合意，只是一种要约行为。晋×雅公司也认为双方并未就租金达成一致意见，何来主要条款达成合意，至于租期、面积等都是提都没有提及。二、原审判决适用法律适当。订约定金的前提条件是要有明确的目的，而本案没有明确的约定，所以该１万元只是铺面预留金（预留期１０天）。事实上，答辩人仅过３天时间就找被答辩人请求退款。因此，不能适应《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，而应适用第一百一十八条。三、被答辩人应无条件返还所谓定金，并承担占用该“定金”期间的银行利息。虽然被答辩人告知了答辩人租金，但答辩人并未接受。试想，如果答辩人就租金、租期等与被答辩人协商一致的情况下，为何当时没签订商铺租赁合同呢？为何不提供一份完整的合同呢？所以，被答辩人让答辩人交铺面预留金的行为实质上是故意让答辩人存在重大误解的一种欺诈行为。

林某请求深圳中级人民法院维持原判。

二审：维持原判

深圳中级人民法院认为，晋×雅公司收取林某１万元，但双方未就商铺承租事宜及所交１万元定金性质签订书面协议，晋×雅公司也未能提供证据证实双方就租赁铺位合同的主要条款已达成协议。林某请求返还所交１万元定金依法应由晋×雅公司予以退还，一审依法判决晋×雅公司返还林所交的１万元定金是正确的，应予维持。晋×雅公司上诉主张林某未前来签订合同、无权要求返还定金的理由不充分，法院不予采纳。

据此，深圳中级人民法院依据民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定作出判决：驳回上诉，维持原判。

单方增加物管费无效案例

近日，贵州省黔西南州法庭内外争执了半年多的物业公司状告业主拒交物业管理费一案，已由黔西南州中院做出终审判决：黔西南州施达物业管理有限责任公司强行收取业主袁某每月每平方米0.25元的物业管理费没有法律依据，不受法律保护。物业公司状告业主反而败诉，这不得不引起业内的重视，同时更应该有所反思。

2002年5月28日，黔西南州施达物业管理有限责任有限公司向兴义市法院起诉，称在向该市吉利一区业主袁某收取物业管理费时，被其以未签订物业管理合同为由拒绝（袁某只同意按原与开发商黔西南州施达房地产开发总公司的约定交纳管理费），公司称袁某拒交纳按有关规定应收取的98.26元物业管理费，诉请法院判令被告交纳所欠的物业管理费及滞纳金，责令被告今后按期交纳管理费。兴义市法院通过审理做出一审判决，驳回原告的诉讼请求。物业公司不服，上诉到黔西南州中级人民法院，请求撤销原判，依法改判。

黔西南州中院经审判认定，物业公司未依据有关规定在平等主体一致的基础上，明确物业公司与业主之间的责、权、利，也未将开发商黔西南州施达房地产开发总公司在对业主售房时的简介、承诺、优惠办法等诸多因素考虑进去，与业主袁某在物业管理收费及服务上未达成共识，未依照相关法律、法规规定与袁某签订物业管理合同，导致收费的标准、应收取的项目、服务的内容等模糊不清，也未办理收费许可证。州中院依法做出终审判决，驳回原告诉讼请求，维持原判。

同样的事情发生在南京，某物业公司因增加治安护卫员，进行24小时巡逻，便贴出告示，告知全体业主（住户），将每户的物业管理费提高。物业管理公司在事先未征求业主意见的情况下，便擅自将物业管理费提高，一些业主对此十分不满，于是也出现拒缴物业管理费的现象。

专家分析道，上述案例业主才入住半年，大厦很可能还未成立业主委员会，此时物业管理公司应通过其他途径征求业主意见。另一方面，业主入住半年就要调整物业管理费，这表明管理者制定大厦管理预算不够完善，原因可能是物业管理公司未能准确估计大厦的真实开支，以致因估计过低而出现赤字，也有可能公司未能预计到一些特殊的支出。例如，因人力资源短缺，管理员工的工资增加，直接增加管理开支的负担；或是入住初期，大厦一切设施处在保养期内，各种保养及维修费由建设单位负责，一旦保养期过后，各类设备维护保养由物业管理公司负担；此时准备不足以致经费超支等等。这些情况管理者都没认真考虑研究，便报送物价局审核，而物价局对每幢大厦、每个小区也并不十分了解，一旦物价局定出指导价后，物业管理公司再对物业管理收费进行修改，就会造成不好的影响。

无疑问，物业管理公司未征求业主委员会同意，单方面提高服务收费标准，此做法欠妥。虽然有些地区管理公约明确规定物业管理公司通过成本核算，发现管理费收入确实不足，支出超过收入时，物业管理公司有权增加管理费，但在增加管理费时，应召开业主委员会，通报情况，征求意见，在获得同意的情况下实行

物业应对业主要求产权变更案例分析

2000年7月的一天，家住某路471弄43号601室的住户来到物业管理处，申请变更产权。该住房是上海某家具厂在1998年向上海某集团公司购买的产权房。来人向管理处提交了一份全额出资变更产权的申请书。管理处经办人员在审核过程中发现，该住户不是原来房单上所填写的上海某集团公司的职工，而是上海某家具厂的职工。管理处立即派人赶到上海某集团公司和上海某家具厂调查，又与房改办取得联系，找到了可以变更产权的依据。管理处同意了该住户变更产权的要求，并办理了变更手续。该住户非常高兴，对管理处工作人员的办事效率和处事态度表示由衷的敬佩。

【分析】

住户需要办理产权变更但又缺乏依据，管理处在经过调查核实后，为其办理了产权变更的手续。管理处在处理这件事情上，没有草率行事。

物业管理公司在为住户办理变更产权手续时要慎重，要对他的产权变更关系进行登记，以作为管理处的业主档案资料。由于办理房屋产权证需要一个过程，住户可能因为这样或那样的原因，无法及时办理。物业管理公司为住户义务办理变更、登记等一系列手续，是为业主服务的一种方式，还可以与业主之间建立良好的关系，方便今后的工作

建假山挡窗侵犯相邻权

蔡某是广州市番禺一小区13栋1楼103房业主。他自从入住之后，就陆消费品装修私家花园加建了花架、假山、檐篷等设施。不久，他的私家花园完工，可是却引起了住在203房的业主陈某的反感。因蔡某加建的许多设施，都离203房的阳台太近，陈某看来，这会方便盗贼出入。此外，陈某对1楼花园中一棵有3层楼高的树也看不顺眼，觉得这棵树妨碍了自己家房间采光、观景及通风。

由于陈某多次与蔡某交涉无果，便把蔡某告上了法庭。陈某说，蔡某的行为，侵犯了她的相邻权，直接妨碍了她家的采光、通风、防盗等权利，给她的居住生活带来了极大不便。请求法院判令蔡某加建设施，移走高大树木。

【分析】

法院审理认为，蔡某在花园内加建花架、假山、檐篷等设施，没经过有关部门批准，也违反了该小区《业主手册》的有关规定，影响了陈某住宅的正常使用，应予拆除，至于假山，因离陈某的阳台太近，客观上增加了陈某住宅被盗的风险，蔡某应将其移离到距墙壁2米以上外处。那棵大树则不用迁移，但蔡某应该经常修剪该树的枯枝败叶，树木树叶不得侵入陈某阳台或窗户范围内，并避免影响观瞻。

【点评】

《物权法（草案）》相关规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风，采光和日照；不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。

目前，全国各地法院受理的各类侵权案件不断增多，但审理这类案件所住所的法律和法规还不系统，不健全，因此给案件审理带来难度，人们迫切期待《物权法》早日颁布实施。《物权法（草案）》虽未生效实施，但至少说明了一种立法趋势，体现了立法者当今倾向性的意见。相信《物权法》实施后，许多审理案件将会迎刃而解，办案效率会大大提高。