墙体受潮致使业主财产受损物业案例分析

墙体受潮致使业主财产受损物业案例分析一则位于青岛中海·银海一号小区网点房的一家公司，在房屋内部上下两层之间的楼梯拐角平台墙面上悬挂的一副名家字画，因为潮湿发霉导致损坏。该公司认为墙体渗漏是导致字画受损的原因，于是将青岛中海物业诉上法庭，要求赔偿字画受损部位价值15万元。青岛中海物业则认为，该公司室内环境封闭、潮湿，极易导致字画损坏，且字画悬挂在于个人专属空间内，中海物业公司仅作为公共区域的物业服务机构，缺乏承担侵权责任的基本构成要素。最终法院判定青岛中海物业公司承担20%的责任，赔偿损失30000元。

墙上字画受潮发霉青岛中海物业被判赔业主三万元

青岛某公司系中海物业公司管理的中海·银海一号小区业主，其公司在该小区门牌号为××网点房通往门牌号为××网点房通道位置悬挂私人收藏的岳石字画一幅，该字画大小36平方尺，为岳石精品字画。这家公司认为，字画悬挂处墙后为中海银海一号12号楼2单元电梯井，由于中海物业公司未对电梯井做好防水防潮工作，现悬挂字画处墙面已脱落，该副精品字画因潮湿发霉损坏，造成巨大经济损失。该公司称多次联系中海物业公司赔偿未果，于是向青岛市市南区人民法院起诉，请求判令中海物业公司赔偿紫云来公司财产损失150000元并承担诉讼费用。

经法院组织现场勘验，涉案字画悬挂于该公司在中海·银海一号小区门牌号为××网点房通往门牌号为××网点房通道位置内部上下两层之间的楼梯拐角平台墙面，该房屋系网点一层、住宅负一层。涉案字画底部左下角发霉掉色。该公司称字画发霉的原因是悬挂字画位置墙后漏水所致。中海物业公司认为墙后位置完好无损，从外观看无受潮现象，且自2014年至今无人报修墙面漏水问题。

经法院委托，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司就青岛市市南区银川西路××号至××号之间的墙体受潮原因进行鉴定。2019年6月19日，该鉴定机构出具QDSJYJD-2119号鉴定意见：经现场勘察涉案房屋室内楼梯平台位置墙面存在渗漏痕迹，系水从该墙体反面沿裂缝渗漏所致（虽然现有墙体渗漏面的反面已经粉刷）。鉴定费20000元，由青岛某公司预先垫付。

中海物业公司对鉴定意见不认可，认为该意见书仅以现场相关照片得出结论缺乏充分依据，而且无法排除是否因周围第三方侵权、建筑本身等原因导致的可能性。且紫云来公司称中海物业公司负有管理义务没有任何依据。

通过现场勘验，字画悬挂位置的墙后系地下负一层的公共区域，该区域空气流通性差、环境潮湿；青岛某公司悬挂字画的室内位于网点一层、住宅负一层，本身环境封闭、阴暗潮湿。

青岛市市南区人民法院认为，本案发生损坏的字画位于青岛某公司室内楼梯平台位置，根据鉴定意见，该墙面存在渗漏痕迹，系水从该墙体反面沿裂缝渗漏所致。现无证据证明墙体漏水系周围第三方侵权、建筑本身等原因导致。悬挂家中物件的所有权人应对其负有管理注意义务，根据现场勘验，青岛某公司挂画的室内本身环境封闭，不通风、阴暗潮湿，不适宜存放贵重字画，且青岛地区春夏季节空气湿度大，该公司在保管过程中并没有采取合理专业的防范措施保存字画，没有妥善做好通风及防潮防水举措，现涉案字画发生损坏，该公司存在严重过错，应承担主要责任。案涉房屋《青岛市商品房预售合同》附件五《业主临时管理规约》第二条规定：“中海物业公司为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护和管理。第十九条规定：“共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的…室外墙面、屋面等部位。”据此，中海物业公司对墙体裂缝有维护、管理的职责，虽中海物业公司称该部位从未有人报修漏水，但其亦没有尽到合理的注意义务，应承担相应的赔偿责任。青岛某公司在诉状及庭审中均主张字画受损部位损失价值为150000元，在法庭辩论结束后又提出增加变更诉讼请求，法院对此不予受理，针对可能超出的财产损失数额紫云来公司可另行主张。

法院综合考量，青岛某公司对字画受损应承担80%的责任，中海物业公司应承担20%的责任，赔偿青岛某公司损失30000元。

一审判决后，青岛某公司不服，向山东省青岛市中级人民法院提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。

青岛市中级人民法院认为，本案二审的主要争议问题是：一审判决认定的责任比例是否正确。经过一审法院对存放字画场所进行的现场勘验，足以认定现场通风不畅、阴暗潮湿的基本情况。根据一般生活常识，青岛地区春夏空气极为潮湿，在这种情况下未采取特殊保护措施长期存放字画，霉变的可能性较大。同时，一审中关于墙体潮湿的鉴定意见亦证明墙体潮湿尚有反面墙体渗水的原因，因此，本案字画损坏与双方的行为均有因果关系。鉴于悬挂的墙面系青岛某公司管理，该公司有能力在第一时间发现不利于字画保存的环境并采取措施避免字画霉变，其过错显著大于中海物业公司对于公共墙面疏于管理的过错，因此一审判决认定青岛某公司自担80%的责任，中海物业公司承担20%的责任，并无不当。青岛某公司、中海物业公司的该项上诉理由不成立，不予支持。

最终，青岛市中级人民法院驳回上诉，维持原判。