案例分析：物业公司如何应对和管理午托班

某小区6个单元楼共有400多套房子，其中26套房子被小区业主出租他人经营午托班，一度学生人数约500人。5月23日这一天中午放学后，几百名小学生像平时一样涌入该小区，但遭到小区保安和部分业主阻挠，原因是该小区物业已于5月20日将一份“紧急通知”送到学校，并由学校分发到学生家长手中，明确从5月23日起，不能非小区居住的午托班的小孩进入小区。由此引发了学生家长与物业的矛盾冲突。

每天中午和晚上放学，数百名学生如潮水般地涌进小区，因为学生人数多以及监护不到位，经常造成学生吵闹、花草树木被破坏和垃圾满地的情况，而电梯、单元门、座椅、秋千等共设施也因使用人数的激增导致频繁故障，因此带来小区业主带来的滋扰引起了诸多矛盾。

面对规模日益扩大的社区午托班，物业管理人会提出疑问：小区业主是不是可随意将房子租给他人经营？午托班是不是想办就能办？按照《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，住宅小区内住宅若要改变为经营性用房使用，业主事先要征得有利害关系的业主同意，用住宅开午托班的业主，或者是出租给午托班的业主们按照法规要求做了吗？

但凡中小学校附近，物业公司与午托班经营者之间的“战斗”就不断上演，不论是“驱逐令”还是强硬地限制学生进入小区，都透露出物业公司管理的无奈。需要首先吸取教训的是，在新项目前期介入时，就应该考虑社区是否是在学校辐射范围以内，通过增加购房合同约定，在《临时管理规约》进行约定等办法加以预防。又或者，干脆应势利导，将社区做成学区服务型社区。而老社区则可以通过召开业主大会，修订小区的《管理规约》，用法律制约改变房屋用途的业主。

面对业主经营和居住需求的分歧，物业服务企业应该做些什么呢？

首先，违规使用房屋，滋扰居家业主是不对的。针对以牟利为目的开展午托班的业主和租户，物业公司应先礼而后兵。所谓“礼”，是对其普及相关的法律法规，擅自改变住宅用途为经营使用，是必须经过有利害关系业主的一致同意的。同时告知，由于其行为使得社区的公共资源被肆意侵占，对其他业主来说是显失公平的。所谓“兵”，即是在劝说无用的情况下，物业公司可选择通过法律途径，维护全体业主的权益。

午托班是社会发展的必然产物，新时代背景下，越来越少父母会成为全职照顾孩子的人士。而物业公司作为一个服务社区的企业，更应该与时俱进，在午托班已经已然存在“墙裂”需求的情况下，也应积极探索与午托班和谐共处之道。物业服务企业大可以在入伙之后做好背景调查，了解业主关于午托班的需求，并为有需求的业主做好个性化的定制服务。通过收集方便进出，对业主滋扰少的房屋资源，与规范的午托班机构合作，为社区内外的孩子们提供一个更为安心的环境，过程中做好噪音和孩子安全的管理。这是用疏导的办法，解决午托班的管理问题。

有需求就应该有服务，而午托班的需求往往是刚性的，作为物业服务企业，看到带来的管理麻烦同时，一定要看到其中的机会，采用顺势而为的思路，采用积极参与的方式，化被动为主动，变不利为有利。