物业公司不能将经营性停车场的收费标准用到小区业主身上！

近日，西安凤城十路世茂都小区的不少业主吐槽小区的停车收费，原因是该小区目前采取了和公共停车收费一样的标准：每小时两元、上不封顶。有住户说：“我们周末要不出门，在小区停一天车，就要48元。”而这样的收费，被告知是经过物价部门核准的。住户吐槽停车费每小时2元、上不封顶住户直喊太贵小区住户张女士反映，世茂都小区从原来停车5元8小时、一天15元封顶，改成了每小时2元、上不封顶的收费办法，住户直喊太贵。张女士说，小区住宅楼的停车难道和公共场所的停车场收费标准是一样的吗？她介绍说，小区一二期有差不多3000户，地面没有停车场。地下的车位此前是可租可买可临停，临停计时，物业先前的收费是5元包8小时、24小时15元封顶。但从前一阵开始，小区停车场收费就变成了2元/时，而且上不封顶，就是说，你停多久，都按2元每小时计算。“我周末很少出门，停一天就是48元。”张女士说，最关键的是，物业在停车场北边出入口栽了块牌子，看样子是经过了交警部门和物价部门的批准，物业工作人员也说是正规收费。王先生说，疫情期间一直宅在家里，前一段时间可以出门上班了，开车出门时发现停车费暴涨，一问才知道收费标准变了。最让他担心的是，每小时2元的收费办法启用后，外面的车也可以进入小区停放，地下车库与小区内每栋楼都连着，小区地下停车场通往住宅楼的楼门虽有密码锁，但大都形同虚设，住户的安全如何保障。P字牌标注停车2元/小时小区不允许外来车辆进入4月17日下午，在住户带领下，记者走访了该小区地下车库，从车库入口起，就看到一个醒目的黄色P字牌，上面写着世茂都地下停车场，收费依据为“市政发[2017]37号”，计费方式为“计时收费（市场调节价）”，公示牌显示，此处地下停车场共3457个车位，收费时间为全天，标准为2元/小时。该牌子还标注了三部投诉电话：收费投诉电话12358、举报电话12345、交警投诉电话。记者分别拨打过去，收费投诉电话为空号；12345为市民热线，客服表示价格投诉可拨打12315；拨打交警部门的电话了解到，他们办出的手续仅能证明这个停车场是合法的，并非就是可经营性的证件。在进入地下停车场的入口时，门口值守的工作人员表示：不是本小区的业主不能进入，交费也不行。同时解释说，目前门口新的收费标准只针对小区业主临停，停车场是不对外的。物业答复未售车位产权归开发商所有收费均有手续据该小区物业公司负责人介绍，早前实行的5元8小时的收费办法，对内部业主和外来车辆是一样的，因为此前几年里是业主们的集中装修期，进出送货的车辆也多，所以管理上不太规范。随着小区住户日渐增多，为规范管理，也出于安全方面的考虑，地下车库只给业主使用，从没对外开放过。该负责人进一步解释说，有一部分车位是售出的，还有些是未售出的，未售出的车位产权归属开发商，开发商是有权支配的，包括这次价格的调整，也都是经过物价部门核准过的，收费牌的模版也是物价局给的，执行之前也在小区里公示过，制作牌子时也没在意上面的投诉电话，“我们的目的不是收费，是想通过收费管控临停车辆，通过这一段时间的管理，效果还是很明显的，以前临停车辆乱停乱占车位，以及剐蹭购买车位上的车辆情况经常发生。”市发改委不能将经营性停车场的收费标准用到小区业主身上西安市发改委相关工作人员说，根据市物发[2018]185号文件规定，有4类小区的交通工具停放服务收费实行政府指导价管理，分别是保障性住房、房改房、老旧住宅和普通住宅小区前期交通工具停放服务收费。该工作人员介绍说，小区停车服务分为两种：一个是卖出的车位，收取停放服务费一个是未售车位的租赁费和停放服务费，未售车位的租赁费实行市场调节价。也就是说，买了车位的你，每月只需缴纳停放服务费，这个费用分一类二类三类，一类为150元/月；还有就是临停车辆的收费，这个执行的也是政府指导价，室内一类停车场的收费标准为8小时5元。如果小区的停车位有多余的，可在保证业主停车的基础上对外开放实行市场调节价，而开放收费要办经营性停车场的手续，但绝不能将经营性停车场的收费标准用到小区业主身上。对于物业“该价格是物价部门核准过”的说法，该工作人员表示，2018年9月已取消了物业管理区域内交通工具停放服务费审批和核发《经营性服务收费证》，如果该小区将经营性停车场收费针对小区业主，这是违反价格政策的，是要查处的。律师观点经营性停车场收费标准不适用住宅小区业主陕西畅洋律师事务所侯强律师认为，地下车库是小区建筑物的附属建筑，不可分割。依据《物权法》，如果物业要将地下车库改作经营性停车场，首先得征得多数业主的同意。侯强进一步分析，地下停车位分两种，一种是无产权的，负一层一般被列入人防工程，被临时划为停车位获得的收益，属于所有业主，其中还有地下二层和地下三层，只要是规划之时有手续能办出产权证的，那就是开发商的。生活中，有开发商将车位卖给非小区业主，开发商有出售权，这无可厚非，但如若要将整个地下停车场变成营业性的，肯定不行。住宅区本身就不允许搞经营，物业公司本身也不是一个营利机构，48元一天的停车收费标准，对场合不合适、对适用对象也不合适。无论营利性还是公益性应先满足业主停车需求陕西许小平律师事务所罗震东律师认为，《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。该小区的问题在于停车场不论是营利性的还是公益性的，都应当先满足小区业主的停车需求，在满足业主的需求之后才能去进行营利。而属于业主共同所有的部分对外开放进行营利的话，应取得小区业主的同意。没有成立业主委员会的小区，物业在收费前的公示阶段也应当取得三分之二以上的业主同意。所谓公示条款，不是说你贴了个告示没有人反对，就认为业主自动默认，这是不成立的，在法律上来讲仍然没有取得业主的同意。</p>