案例分析：楼上诉楼下搭建违建

2012年业主李先生购买了北京某项目一楼房产，购房时赠送了一层花园，入住后不久李先生将一层花园封闭，搭建了个钢架玻璃结构的门廊，约2米长、1米宽、2.2米高，同时李先生在自己的花园种植了一棵树。物业管理处发现这种搭建和种植行为后及时与李先生进行了沟通，说明了这属于违章搭建性质，并发出了《违章行为通知书》，说明了违章搭建的侵害，业主本人也签收了通知书，但并未停止其违章搭建的行为。这种情况下项目随即上报了当地城管执法部门，城管执法部门接到举报也未采取相关措施。

就在这个李先生楼上，住着业主张先生，他认为楼下搭建门廊之后，相当于给小偷搭了个梯子，自己家中的安全性受了影响，构成了一定的安全隐患。并，门廊上会积累高空抛物的垃圾，影响自己的观感。还有，一楼所种植的树木是会一天天长大的，必然影响自己的采光。楼下张先生与楼上李先生因此产生矛盾，曾多次投诉甚至冲突报警。物业多次协调无果后，楼上张先生竟然认为物业不作为，从此拒缴物业费。2014年楼上张先生诉至法院，要求楼下李先生拆除私自搭建的门廊，清除栽植的树木，同时要求物业公司采取措施保障原告的居住权益。

社区违章搭建纠纷，比这严重的还比比皆是，但这个案例也基本能够代表违章搭建危害社区和谐的一般过程。法规其实规定得还是很明确的：在商品房买卖合同中明示属于业主专有的区域，业主享受占有、使用、收益和处分的权利，但是在行使专有部分权利时，依法不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。楼下业主的搭建、种植行为侵害了楼上业主的利益，这个道理，实施违章的业主懂还是不懂？一般来说，实施加害行为的人都不傻，他是懂的，问题往往出在两点：一是他认为加害程度没有这么严重，但这能给自己带来很明显的好处。二是违法成本很低，大家都这么干，不学就是傻的。两点心理结构一旦形成，违章搭建就会像病毒一样在小区蔓延，此时的物业人，如果认真管理，可能碰得“头破血流”；如果不管理，则受害业主将以物业不作为群起讨伐……一地鸡毛，真正是物业人之伤！

物业企业在处理违章中并不具有执法权，因为尴尬的身份，但在违章装修的投诉或法律诉讼中，业主还总喜欢捎带上物业公司。除了物业合同中对装修监管职责的约束外，作为业主资产保值增值的捍卫者，维护小区整体利益，保障小区公共环境不遭破坏是物业人的使命。业主装修时物业需要对业主装修方案进行备案，不能因为物业没有执法权就对装修方案备案形式化，要认真核对业主的装修诉求是否合理，不合理的部分要及时向业主提出并有书面记录。从开始就把好关，防止违章在小区蔓延，认真处理初发违章，这是防止业主形成两种心理结构的首要措施。履行告知义务，告知业主装修中的注意事项，前期物业服务合同、管理规约、相关法规规定是物业公司在装修管理责任中的第一环，也是违章搭建预防的第一环。但要注意，物业并没有权利批准业主的装修方案。前往物业进行装修登记备案是业主的法定义务，这并不意味着物业公司有审批许可权。

对装修过程的管理很重要，这能够帮助我们及时发现违章搭建行为。装修管理最悲哀的莫过于违章装修已经完成，木已成舟，你才发现，才去让业主整改，这首先就让物业输了一城，陷入被动。及时发现初起违章之后，应当立即向与业主沟通，无果的马上发放《违章行为通知书》，要求业主签收。拒接签收的情况下贴在业主户门拍照存档。这是履行物业公司在装修管理当中第二项法定义务，发现违章后的劝阻义务。劝也劝了，《通知书》也发了，业主违章继续我行我素怎么办？当然是及时向当地规划管理、城管执法等行政机关书面报告违章搭建行为，要求行政机关依法查处，报告后应当保存送达记录。这是履行物业公司发现违章的举报责任。

对于严重危害公共利益或危害建筑安全的违章，物业人如果还是按部就班地沟通、发《通知书》、举报、在无奈中等待行政部门作为，非要等到违章建成，实施违章的业主欢乐地过上幸福生活不可，对这类违章，可以坚决地通过劝阻其装修材料、器材、设备进入小区等形式，促成与业主就违章行为进行深入沟通。对于那些在制止无效终于木已成舟的违章，如果看着加害人逍遥法外，对其他业主显然是非常坏的榜样。物业公司应该以违约为由向法院提起诉讼，当然，前提是与业主签订过《装修管理协议》之类的文书。提起诉讼，也可能遇到法院不受理或者不支持物业公司的诉求的情况，即使这样也应当诉讼，起码可以告诉全体业主，物业在积极作为。这是否就是鲁迅先生的彻底主义？