小区架空层物业管理案例分析

过去四年来，开发商厦门嘉琪房地产开发有限公司陆续将其所开发的新云花园一楼架空层作为售楼处或出租作为店面、宿舍、私家车库等用途，年营业收入好几万元；而物业服务公司也把物业服务室设在架空层。新云花园施先生等24名业主认为，开发商、物业公司将住宅楼底层架空层用作他途，遂于2008年初将新云花园开发商和物业公司告上法庭，要求其恢复架空层原状。2008年6月，法院作出判决，认定新云花园底层架空层使用权归小区全体业主所有，开发商、物业公司应限期恢复原状并予腾退，也就是说，架空层今后要交还给业主们管理使用，蜂巢物业论坛为您详细解读。

案情原委

施先生等业主于2004年7月向嘉琪公司购买了新云花园的商品房，商品房买卖合同中并未对商品房所在楼宇的架空层进行约定。但是搬进去之后不久，包括施先生在内的小区业主们和开发商开始为了架空层的使用权问题展开旷日持久的争论。

原来，该楼盘架空层在政府核发的建设规划许可证上是用于全体业主共享的休闲绿地。四年前在房屋行将验收的前夜，开发商透夜临时紧急运进好几车块状的绿草皮将架空层的底层泥土填满，并漫灌、浇水、保养；待建设、规划、土地等有关部门联合竣工验收完毕后，马上“变脸”，几乎一夜间绿草皮全部被运走了，并浇筑上水泥地坪；随后，一些租户开始陆续搭建分隔墙体，成为店面、车库，甚至宿舍，并陆续进驻、入住，物业服务公司也把物业服务室设在架空层里。最后，开发商甚至将尾盘的售楼处也设在架空层里。一些业主认为，架空层按照批准核定的规划，是属于业主的共有财产，应归全体业主所有，不能用于其他用途。为此，这几年来，施先生他们通过业主QQ网坛，倡议大家联合起来争取这块权益；而开发商也不甘示弱，“据理力争”，他们的理由看起来也很充分，架空层不属于“公摊部分”，业主并未支付过这部分公摊费，应归开发商所有。双方都觉得真理在握，各执一词，争执不下。最终，施先生等业主将嘉琪公司和物业服务公司分别告上了法院。

原告施先生等24位业主诉称，商品房所在楼宇的架空层使用权应该属于全体业主，嘉琪公司擅自改变架空层的用途，并出租他人进行经营活动和留作自用；物业公司擅自将物业服务室设在架空层里。二者均属于擅自处分属于小区全体业主共有的权利，剥夺了原本属于业主的权利。要求二被告立即搬离架空层，恢复原状。

被告嘉琪公司则称，架空层权属在法律上没有规定。因为架空层的土地面积没有摊到商品房以内，架空层建安成本费用没有摊给业主，不属于购房时的公摊面积，他们完全有权处置这些架空层，将其进行改造、出租，且已经到建设、规划部门办理了相关手续。

被告物业公司辩称，由于新云花园没有独立的物业服务用房，在架空层设办公室是为了方便管理小区，而且得到开发商及业主委员会的同意。物业公司属于合理使用。

法院判决

2008年6月，法院作出判决认为，新云花园业主与开发商签订的《商品房买卖合同》，并未对架空层归属作出约定。依照法律规定，建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。从城市规划及房地产管理部门查询得知，架空层虽未计入房屋建筑面积，楼房土地面积已由该楼全体业主分摊，产权依法应属全体业主所有。物业公司在架空层设物业用房，涉及到全体业主利益，但业主委员会未召开业主大会进行确认，该行为未经有利害关系的业主同意，应当予以腾退。有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状，应予以支持。因此，据此判决，架空层应归属新云花园全体业主所有并施行管理。

法理评析

《物权法》关于公共场所、公共设施、业主共有的道路或者其他场地的定义比较笼统。目前对于架空层的权属问题，各方观点还不统一。第一种意见认为，如果架空层面积没有计入公摊，该架空层经产权登记机关核发产权证，就属于开发商；第二种意见认为，架空层权属在法律上没有规定，合同也没有约定的情况下，应该是开发商与业主共有；第三种认为，架空层不具有独立的产权，其权利附属于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁，因此，小区架空层的产权就是全体业主的。笔者认为，三种意见都有欠缺，应当认为，在合同没有约定的情况下，架空层归全体业主所有，理由如下：

1、在合同没有约定的情况下，架空层应界定为建筑物的配套设施，为共有部分。所谓合同，即指业主与开发商签订的商品房买卖合同，只有双方在合同明确架空层归开发商所有的情况下，才不属于业主共有。也就是说，开发商在买卖房子之前已对架空层的留用预先进行了相应规划，并经相关部门批准；或者说，开发商是为了经营目的而有意多建了架空层，所以在签订合同时应当加以明示；而不能以有无公摊作为架空层是否归属开发商的标准。

具体来说，在合同没有明示的情况下，根据建筑物的自然属性以及《城市异产毗连房屋管理规定》第六条第一款的规定，结合建筑物区分所有权的基本理论，应当认定架空层属于区分所有建筑物的共有部分。2004年版的《厦门市住宅区物业管理条例》第三十七条中，对“共用部位”的解释是指“住宅区内一幢建筑物内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅……室面、架空层等部位。”《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《福建省物业管理条例》规定，地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属，在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。近期，最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）》进一步明确指出：建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、墙面、架空层、楼梯、过道等必须为业主共有的部分。此立法倾向可供参照。

2、开发商与物业公司分别构成侵权和违约。一般情况下，住宅开发建设范围内的公共绿地，由开发建设单位建成后无偿移交给物业服务企业维护管理，保养期内的管养费用由开发建设单位承担，保养期满后由居住区全体业主承担。在本案中，架空层在政府核定的规划设计中是作为公共绿地，可见其作为居住区配套设施规划设计用途已经界定，不得挪作他用。然而开发商却将公共绿地变为商用。2003年施行的《物业管理条例》第二十七条也规定，业主享有的物业共同部位、公共设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；第五十五条规定，“利用物业共用部位进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意”，而收益应当主要用于补充专项维修资金，或者按照业主大会决定使用。因此，开发商的行为构成了侵权；而物业服务公司虽经业主委员会和开发商同意，但并未经召开业主大会提议表决进驻架空层的行为，属于明显的“越位”，违反了与业主签订的物业服务合同，构成了违约。也就是说，开发商是过错责任，侵权行为以自然损害为构成要素，对于开发商，业主必须承担举证责任；而物业公司是无过错责任，违约行为不以损害为构成要素，业主对物业公司不必承担举证责任。

在现实买房或者是签订其他相关合同的时候，不少业主十分粗心，只对自住房屋的部分强烈关注，而对物业服务用房、墙面、架空层、楼梯、过道情况不了解或加以忽略。实际上，《物权法》虽然对业主共有部分作出划分，可是划分的细节并不明确，普通市民很难循着模糊的界限去判断哪些地方才属于业主的共有部分。因此，希望相关部门能够介入这起“架空层用途之争”，对小区架空层的归属问题有一个合理、合法的界定，让业主和开发商有规可循，避免产生不必要的矛盾。