案例分析：小区配套设施权属及维护责任
案例分析：小区配套设施权属及维护责任使用权是所有权的一项权能，因为有所有权才能转让使用权。业主受让的仅是个别车位的使用权，并不及于周边的道路、墙体、顶盖的权属，与地下车库的整体产权根本无关。
配套设施作为住宅小区的附属物，对于一个开发项目有重要的意义。配套设施的完善与否决定着小区建筑设计的品质，其功能完备与否影响着该小区商品房的销售价格。然而，由于法律的滞后性以及我国不动产物权方面法律法规的不健全，对于配套设施的所有权归属问题没有明确的规定，因而在实践中造成了业主和开发商的诸多纠纷。例如，小区会所的产权及维护问题、小区地下车库的产权及维护责任问题等。虽然近年来，我国相继出台了《物权法》《物业管理条例》等法律法规，但是这些问题并没有引起特别关注。这些配套设施到了使用期限，由于老化产生的维护修缮责任以及房屋安全责任就成了无主解决的难题。本文参照目前有关这一问题的规范性文件规定，探讨配套设施的所有权归属问题，并就相关的制度设计提出一些建议。
案例一：某楼盘开盘后开发商应业主要求投入了数十万款项装修会所，为业主提供了一个娱乐活动的场所。开发商口头承诺“产权是开发商的，交由业主永久使用”。多年后，业主因需要明确会所的产权，查证了档案却发现会所没有登记过产权，建筑设计内容是会议室，也就是说不属于任何人也不是真正的“会所”。由此该会所是否属真正的会所，业主能否永久（至少七十年）持有就产生了疑问。业主要求开发商提供证明，说明这是开发商提供的小区会所，开发商却说没有房产登记证明这是开发商或是业主的产权，拒绝提供证明，而该地产公司的后任负责人在这种情况下也不敢认可前任的承诺。这就引发了一场关于产权和使用权的矛盾和纠纷，更不必说后续正常的维护和使用了。
案例二：某小区的地下车库因使用多年，车辆行驶通道破损，形成一个个大洞，影响车辆行驶安全。当物业公司提出维修报告要求业委会批复，业委会认为地下车库并非全体业主所有，不应由业主承担修复经费。经与开发商商议，开发商称地下车库没有办理产权证，因此不能证明是开发商的产权，也没有维修责任。因此亟待在相关的法律法规中明确这些问题，以加强有关方面的责任。
案例解读
在2000年以前，小区会所在国内的大多数社区配套中并不多见。而此后的小区设计逐渐填补了该设施，但是不同地区会所的设计有别。有的小区在设计之初就只是一间空空的大堂，没有相应的使用功能。建成投入使用后开发商不想再花钱将其完善，业主也没有意向和钱款来添置设备，于是会所成为摆设。开发商与业委会商量把会所“送给”业主，由业委会使用管理。而业委会考虑到后续投入的经费以及今后的修缮责任不愿接手，于是会所依旧无人打理。地下车库的产权问题也曾引起广泛的讨论，由于开发商对利益的坚持，法律法规没有明确这是小区业主的共有产权。
《物权法》第一百三十五条规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。开发商依法取得国有土地使用权，在土地的地表、地上或者地下分别设立土地使用权，建造了地上建筑和地下设施，地面设施如小区道路已由法律明确系全体业主共有，地上建筑也因商品房销售转让权属，而地下车库开发商采取的是转让使用权的方式来“销售”车位。《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的不得转让”，因为地下车库要办理产权证需要再交纳土地使用金，开发商不需要产权，采取不开具正式发票，不交纳维修基金，以转让使用权的方式进行变相销售。而谈到维护义务时开发商称没有产权，不能证明开发商的维护义务，拒不承担维护责任，实际上这就是开发商在规避法律，推卸责任。而小区物业服务公司对每个车位每月收取几十元的管理服务费，只对地下车库的保洁、照明、通风、进出通畅承担义务，通常没有地下车库整体维修的义务，因此对物业服务公司不能超出服务合同之外强调其责任。对小区全体业主而言，地下车库往往只是一部分业主占有并使用，并不属于全体业主共有。用全体业主所有的经营性收入来为部分车主承担地下车库的维修责任也属不当。这样许多地下车库就形成有人用没人修的局面，严重影响地下车库设施的使用寿命和使用价值，因此应当从法律上强化维护和安全责任人的义务，落实义务人以延长建筑物和配套设施使用寿命，减少社会矛盾，加强社会稳定。
结语
使用权是所有权的一项权能，因有所有权才可转让使用权。业主受让的仅是个别车位的使用权，并不及于周边的道路、墙体、顶盖的权属，与地下车库的整体产权根本无关。《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。该条规定明确了开发商应当成为附属设施的所有权人，因此开发商不愿承担后续的维护、修缮及房屋安全责任是没有充分理由的，是企图规避法律义务的行为。开发商不能回避小区会所、游泳池、地下车库的整体维护和安全责任，更何况有的建设单位施工质量可能存在问题，导致建筑设施的安全问题，这就更不能以不是产权人、没有产权登记为由来规避其维护和安全责任。在实际生活中，及时的维修花费一次至多不过几万元，却能延长设施设备的使用寿命，更好的完善设施的“配套”功能，其花费不过是开发商一个项目所得赢利的九牛一毛，却体现了开发商的社会责任感，因此有关法律法规应当及时将规定明确、细化，强化开发商对小区配套设施的维护和安全责任。
