点检在物业设备管理中的应用

点检管理在国内先进大型生产企业已经实施多年，但在物业服务行业尚为鲜见。目前物业管理企业在设备管理中普遍采用的是巡检管理模式，即由每班的工程维修人员对运行的供配电、暖通、给排水等设备设施进行抄表查看。巡检是不固定专人进行的、较为简单的、一次性的巡视检查，所以巡检员仅是一个“赤脚医生”，一次巡查完毕就完事，往往存有“当班不出事就是好运气”这种无责任心的侥幸心理。但点检管理是以点检为核心的，而且责任者始终如一，真正掌控设备的运行状态，是专业的设备“保健医生”。因此，以点检制来替代巡检制进行物业设备的运行管理有其实施的必要性。

实施点检需由巡检开始循序渐进

点检管理即点检员凭借其感官或使用仪器工具，按照点检标准对设备关键部位进行定点、定期检查，以便及早发现设备故障隐患，及时加以修理调整，使设备保持其规定功能的设备管理方法。

实施点检管理，建立在原巡检制运行人员的技术素质、检查要素的基础上，是按照点检的基本实施步骤和要求进行逐步改进来推行的。点检的实施步骤依先后分为六个环节——定人、定线、定点、定周期、定标准、定流程。笔者所在单位的具体做法为：

1、定人

首先确定固定的点检人员。点检人员从有经验的设备运行人员中甄选，条件是对供配电、暖通、给排水等设备设施性能都有所熟悉，并持有相应专业上岗证和等级证。刚开始可根据条件选定1-2人，成熟后再增选至2-3人，每人负责一个十分钟步行区域内3-4个项目中的几十台设备系统的点检管理，实行常日班工作制。他们不是维护工，也不是检修工，更不同于维修技术人员，而是经过培训既会设备检查作业又会设备基础管理的“全科医生”；同时要具有高度的责任心，工作认真负责，对点检业务精益求精，敢于负责，有自信心。

2、定线

其次确定点检路线。在审视以前整个设备设施巡检路线的基础上，按照最安全、最短、最省时间的原则（如考虑避开电梯运行高峰等因素），将路线调整、确定后制作成可视化管理图。

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大厦点检可视化图

3、定点

紧接着确定点检的关键部位。在查阅历年来的巡检记录和运行资料并找出曾经发生故障的部位及主要原因的基础上，归纳分析并进行判断，哪些设备和部位有可能存有安全隐患或材质劣化而可能引发故障，或所致的不良影响较大。然后将这些部位预先设定为“设备故障点”或“潜在故障点”，这样易于发现导致设备失效因素的萌芽点，作为点检管理的重点，并制作成点检可视化管理图。

4、定周期

确定点检周期环节，通过查阅历年来的巡检记录和运行资料，归纳出设备与部位在巡检的过程中从未发生、或也不可能出现故障、或即使发生故障也能及时发现和处理的部位，对这部分内容可降低目前的检查频次，延长点检周期；反之则对这些关键部位的检查周期参照原巡检频次和设备技术性能进行确定。对预先设定的故障部位、项目、内容均应明确预先设定的日常点检周期，并随着点检人员素质的提高和经验的积累，进行不断的修改、完善，进行摸索，以寻找最佳的点检周期。

5、定标准

在上述前提下，再确定点检部位是否正常的判断标准及是否劣化的判别尺度。实行点检的对象设备、部位都应有固定的判定标准，以利于点检人员对照和把握，也有助于新上手的点检员尽快熟悉与掌握，以便发现异常而采取相应的对策，尽快消除偏离标准的劣化点和失效点，使设备恢复良好运行状态，并将其在相应的设备主机房转换制作成可视化点检管理图。

6、定流程

最后环节确定点检作业结果的处理对策。对日常点检过程中发现的隐患和故障征兆，拟订出切实可行的正常处理流程和紧急处理流程，包括制订相应的记录台账和工作票（派工单）。明确规定处理程序：急需处理的隐患和不良点由点检员直接通知维修人员立即处理；不急的问题则做好记录，纳入计划检修中加以解决。这样可以做到应急反应快、计划项目能落实，提高工作的效率效能。

上述六个环节的工作，实现了从巡检制到点检制的转变，但要真正达到点检管理所定的目标，点检员素质的提升则是一个长期过程。

点检人员积累经验、提升技能的途径

高素质的点检人员是物业服务企业成功推行设备点检管理的关键。点检人员除了应具备所管设备的相应专业上岗证外，更需要具有对该设备关键部位故障征兆的分析预判技能与解决处理能力。就笔者单位已定点检员的技能来看，分别是空调和电气专业的高级工，但相应对非本专业的设备性能掌握欠佳、技能不足。理想的点检员是空调、电气、给排水及消防等专业技能均达到中、高等级以上水平的复合型人才。

作为点检员要根据自身的专业技术短板注重自身的学习，并虚心向其他同事学习与请教；另一方面，点检员还需要加强与设备生产厂商及公司以外同行之间的联系沟通和相互学习交流，触类旁通，积累经验，以提升专业水平。

在平时的点检过程中，注意做好设备基础信息的收集工作和统计分析。基础信息资料包括：

静态资料——设备台账信息（型号规范、图纸、说明书、主要技术参数和安装记录等）；设备大中修及更新改造历史记录；行业和国家标准、规程。

动态资料——同类设备的故障信息和维修经验，包括从相关关键事件中吸取的经验教训与落实整改措施记录；设备运行数据（运行日志、点检记录等）；历年常规检测数据（年检数据、性能试验数据、技术监督项目的测试数据）。

依据这些信息资料，针对设备运行参数（电流、电压、温度、异音等）的变化趋势或幅值变化进行综合判断测算，同时结合设备、配件的使用寿命周期，制订维修计划，积累知识和经验。

从公司层面来讲，应指派本单位技术专家和权威人士对点检人员进行个别培训或现场辅导；也可以联系点检管理先进的企业前去学习交流和接受培训。同时应制订相应的激励机制，营造相互学习的良好氛围，请故障诊断及维修经验丰富的同事进行培训授课和传帮带。

实施点检管理的成效

点检管理的实施，首先有利于管理团队建设和人才的培养，促进工程维修人员自身素质的提高与职业生涯发展；其次，科学预测并及时或计划处理设备故障隐患，避免紧急抢修事件的发生，则改善了员工的作业环境和劳动强度，有助于员工自我效能的形成和提升；再次，点检管理减少了原先巡检所耗的时间与人工，节省开支，故能以合理的成本维持或改善设备的价值功能，具有经济效益。

譬如，笔者公司所辖一栋大厦建筑面积3.3万平方米，楼龄16年，设备设施陈旧，配备9名工程维修人员。原来实施巡检制时，每天两个运行班均要安排不同的人做巡查，每月需用60人次。随着日常维修工作量的逐渐增大，9名定员显得捉襟见肘。实施点检制后，从中选定一名为点检员，专责设备运行，并按上述点检实施的几个环节来推行，目前每月仅需用22人次（正常班），比原先节约人工一半以上。且实施点检后，该大厦陈旧的设备完好率有所提高，减少了因设备故障引起的损失，延长设备使用寿命。下一步将计划在该大厦旁由我司服务的另一座大厦设备运行也一同交由该点检员负责，这样两个项目平均用在设备运行上的人工将更为节约。

综上所述，虽然点检目前在国内物业服务行业的设备管理方面应用得很少，即使有所实际应用，主要集中在对设备的日常检测管理上，而点检人员的综合素质有待提高，对设备状态的倾向性统计分析及故障趋势的预测功能较为不足。然而点检管理相较当前巡检制的优势十分显著，具有较大的推广空间。