开元物业热水系统管理规程
开元物业热水系统管理规程
1目的
规范供给热水系统运行保养工作，确保服务区域供给热水系统的正常使用和安全运行。
2适用范围
适用于服务区域供给热水系统的管理。
3职责
3.1设施部主管负责供给热水系统运行保养的管理。
3.2给排水维修工负责供给热水系统运行保养管理工作的实施。
3.3其他部门配合做供给热水系统运行保养的管理工作。
4工作要求
4.1运行操作
4.1.1水泵开启前应注意：
⑴水泵开启前进、出水阀门须先拧开；
⑵检查系统内分水器阀门是否打开;
⑶检查变频柜内接线是否正确，有无松动及接触不良现象;
⑷检查系统内压力表及温度计指示是否正常，是否在校验期内;
⑸检查变频柜外部按钮、转换开关及指示灯、电压表指示是否正确。
4.1.2开启水泵的步骤:
⑴合上水泵控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置；
⑵按下启动按钮，启动水泵，注意观察启动电流及运转电流；
⑶如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次间隔应不少于3分钟。如果3次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；
⑷启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，注意水泵出口，供、回水分水器压力表及温度计读数是否正常，检查分水器阀门是否有渗水现象，如有应及时排除；
⑸确认一切正常后，按下水泵“停止”按钮，水泵停止；
⑹将转换开关置于“自动”位置，水泵自动启动并运行。
4.1.3停止水泵运行的步骤:
⑴将转换开关置于停止位置，水泵停止运行；
⑵拉下水泵控制柜（箱）电源开关（如有需要）；
⑶检查有无不正常情况，如有则及时处理。
4.1.4水泵开启后，尽可能让其处在自动状态。
4.2运行检查
4.2.1值班人员应每天巡查供给热水机组:
⑴检查各阀门的开关位置；
⑵检查各阀门管路有无漏水现象及压力表读数；
⑶检查阀门、法兰连接处是否漏水及水泵轴封漏水情况（漏水应不超过20滴/分，且不得成线状流到地面）；
⑷检查电机、电气柜有无异常气味及变频器的工作情况（指示灯应与实际情况相符）；
⑸检查变频器散热通道（应顺畅）。
4.2.1给排水维修工应每天对给供给热水系统运行情况进行检查，并根据给排水设施设备日常的运行状况完整、规范地填写《供给热水设施设备检查记录表》。
4.3运行保养
4.3.1日常保养
4.3.1.1水泵房
⑴检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉；
⑵整理电气柜内电线标识；
⑶做好柜内外清洁，（柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭）；
⑷检查阀门确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水；
⑸转动平时不用的阀门，试开启备用泵；
⑹外部清洁,并紧固所有螺栓、螺母。
4.3.1.2检查主供水管道的阀门和伸缩接，有问题及时解决。
4.3.1.3做好供给热水系统设施设备表面的卫生清洁，要求设施设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。
4.3.1.4保养记录应及时写《供给热水设施设备检查记录表》。
4.3.2年度保养
4.4.2.1每年对供给热水系统开展一次全面的系统检查，年度检查工作可结合年度维护保养计划开展工作:
⑴检查给供给热水主管道掩蔽处各类阀门及连接件情况；
⑵检查给供给热水各个分支管道是否开启灵活；
⑶每半年检查一次水泵绝缘情况；
4.4.2.2年度检查时需规范填写《维护实施记录单》。
4.5异常情况的处理
4.5.1水泵运行中出现故障时，应马上组织维修故障泵:
⑴变频柜出现故障，联系当班强电维修工或维修领班及时进行修理；
⑵因堵塞造成泵不正常工作，应立即疏通；
⑶泵体故障需委外维修，需要时更换泵体。
4.5.3主供水管爆裂的处理
4.5.3.1立即切断水源
⑴关闭分水器相连的主供水管上的阀门；
⑵利用供水管上的出水口将管道中的水排空；
⑶关闭了主供水管上相关联的阀门后仍不能控制住大量的泄水，则应关停水泵。
4.5.3.2立即汇报设施部主管、领班等相关人员。
4.5.3.3通知客服部及时向顾客做好停水的紧急通知。
4.5.3.4设施主管组织相关人员及时进行抢修。
4.5.3.5发现修复管道无漏水情况后,确定故障已排除，通知客服部确切的供水时间，由客服部通知业主供水时间并提醒业主关闭阀门做好准备后，设施部在约定的时间准时供水。
4.5.4供给热水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报服务处限期解决。
4.6对影响到顾客正常生活或损失大于较大的突发性故障解决后须填写《企业重大事件特别报告书》上报公司人资部与品质管理部。
4.7交接班
给排水维修工在下班前向值班人员做好交接班工作，认真填写《工作交接记录》。
5相关/支持性文件
5.1《公共设施设备维修保养工作规程》
6相关记录
6.1《供给热水设施设备检查记录表》
6.2《企业重大事件特别报告书》
6.3《工作交接记录》
6.4《维护实施记录单》
