物业设备设施运行管理操作程序

物业设备设施运行管理操作程序及应急预案范文

1.人员构成：由工程领班安排运行人员对园区设备设施运行与管理。

2.操作地点：空调、锅炉、给排水、强电、弱电、水景水池、消防设施、电梯机房、监控室、BA系统、湿式报警、园区建筑设施的现场。

3.操作内容：运行设备的巡视与检查、设备机组的开启与关闭、设备机房的管理、安全生产、工具管理、清洁卫生、运行设备设施的维护保养、报修急修的处理、设备设施故障的应急处理。

4.工程人员报告顺序：

4.1运行人员第一报告人为工程部领班，但非办公时间的第一报告人为值班经理，但事后应向其部门经理陈述。

4.2工程领班第一报告人为工程部主管。

4.3工程部主管的第一汇报人为工程部经理。

4.4工程领班发生重大事故可直接向管理处总经理汇报，但事后应向其部门经理陈述。

5.工程运行人员上岗前：

5.1仪表仪容规范：

5.1.1运行人员必须提前15分钟进入工作岗位，穿好电工绝缘皮鞋，着装管理处规定的制服，不可有破洞、褶皱、着装前先用衣刷刷去制服上的灰尘、头皮屑。

5.1.2随时保持制服的整洁、纽扣完好，特别注意领头、袖口。

5.1.3制服的衣、裤、裤袋内不可装多余的东西，以保持制服的美观、合身。

5.1.4运行人员在工作时间，必须将胸卡佩带于左胸部位，不得被衣服或其它东西掩盖，做好接班的准备工作。

5.2运行人员交接班程序：

5.2.1交班人员向接班人员移交工具、钥匙、对讲机，包括运行设备、环境和设备卫生。

5.2.2交班人员应将本班设备设施运行情况及遗留工作进行情况做详细记录，并向接班人员如实反应。

5.2.3如交接班发现设备设施不正常时，应处理好再进行交接班。

5.2.4交班时如发生事故，则接班人员应协助交班人员采取应急措施处理，并按报告程序进行汇报，然后再进行交接班。

5.2.5认真阅读值班日志及运行报表，确认无误后再签字。

5.2.6当交接班工作一旦完成，接班人员则负责园区所辖设备设施的安全运行的操作责任。

5.3礼貌待客规范：

5.3.1运行人员上岗时应和蔼可亲、温文尔雅，保持愉快的微笑，应随时保持良好的情绪和最佳的精神状态。

5.3.2运行人员在工作场所不得高声喧哗、闲聊，服务时应使用礼貌用语“请”、“谢谢”、“对不起”，对客户一律使用普通话。

5.3.3运行人员上岗时不得与客户、同事争辩，不采用侮辱性的下流语言。运行人员在公众面前不做不礼貌的动作，咳嗽和打喷嚏时应避开客户或转身用手巾掩住，事毕应向客户表示歉意。

5.3.4遇见客人、领导或同事须首先点头微笑，招呼问候。

5.3.5运行人员在岗位上严禁工作随意性和情绪性，不得将个人的喜怒哀乐带入工作中去，更不能在客户面前流露，要保持良好的情绪和心态。

5.3.6遇到客户提出的要求和问题，若不能立即解决时，必须尽快给客户一个回音，使我们的服务有始有终。

5.3.7乘坐电梯应礼让客人先进先出。

5.3.8在大厅、走廊遇到客人或领导时应主动停步让路，非急事不得超越，若需超越时，应说“对不起”，但不能从客人和领导中间穿过。

6.对设备设施的巡视检查：

6.1空调机组的检查：

6.1.1机组供电系统的电压是否380伏、制热时，温度设定为35℃～40℃，进水温度设定为30℃～40℃，出水温度设定为32℃～42℃。进水压力设定为0.24MPa～0.28Mpa，出水压力小于0.3Mpa。制冷时，温度设定为8℃～10℃，进水温度设定为10℃～15℃，出水温度设定为6℃～10℃，进水压力小于0.3MPa，出水压力小于0.28MPa。

6.1.2定风量机组控制柜电源在380伏正常范围之内。

6.1.3运行人员必须察看BA中空调运行情况，根据需要进行温度调整。

6.1.4循环水泵在运行中进泵压力小于0.15MPa，出泵压力为0.3MPa。

6.1.5检查冷热水进、出口压力；冷热水进、出水温度；热交换空气回风温度、热交换空气送风温度、环境温度。

6.1.6对各大楼室内温度进行检查，发现温度差异，及时进行调整。夏季制冷：环境室温保持在摄氏24℃；冬季制热室温保持在24℃，满足客户的需求。

6.1.7将数据记录在运行表格中。

6.2锅炉设备的检查：

6.2.1锅炉控制电源是否在380伏正常状态，锅炉的本体，热交换器及安全附件是否完好。

6.2.2锅炉在运行中要保持火焰在炉膛居中，光亮和稳定，同时保持气压稳定，防止熄火。如发现意外熄火应立即关闭天燃气阀门，注意炉膛通风，待查明原因，排除故障，再按点火程序操作。

6.2.3观查生活热水温度在上限60℃，下限在53℃，发现温度异常，必需及时查明原因，排除故障，恢复正常运转，并向第一汇报人报告。

6.2.4巡视检查有无跑、冒、滴漏的现象、烟囱上烟气、异声是否正常。

6.2.5做好所有压力、电压、电流、排烟温度记录：锅炉压力设定为0.1MPa，循环水泵出口压力设定为0.02MPa，热交换器压力设定为0.24MPa～0.26MPa，炉水温度小于90℃，排烟温度小于150℃，热交换器温度小于65℃。

6.3污水处理设备的检查：

6.3.1检查风机油箱内的机油是否达到标准，（油标尺上有刻度）。

6.3.2风机V形皮带的松紧是否合适。

6.3.3风机安全阀门是否设定在指定的压力位置。

6.3.4风机输入的电源电压是否正常。

6.3.5观察滴油嘴有无滴油（12??-15滴/分钟）。

6.3.6检查电源板上是否有故障红灯亮，如发现故障及时排除，同时向第一汇报人汇报。

6.3.7并做好记录。

6.4生活水泵及消防设备设施的检查：

6.4.1消防泵，喷淋泵应放在自动状态。

6.4.2变频水泵出水压力在0.25KG，湿式报警阀的系统压力是否正常，如系统压力与供水压力压差小于0.5KG。要立即通知第一汇报人，根据指令调整压力，使其系统压力大于供水压力。并做好记录。

6.4.3钢瓶气体压力是否在正常值范围内。

6.4.41301气体、FM200气体装置的各项数据正常。

6.4.5做好相应记录

6.5水景系统的检查：

6.5.1巡视水景水池，注意水质变化（水体异味、变色、泡沫、藻类、池底污泥情况）。

6.5.2水景设备运行是否正常，有无漏水现象。

6.5.3大池的水位是否在鹅卵石以上30公分，如低于30公分，应立即补充水。

6.5.4水景喷泉每天上午9：30?--10：00为水景放水准备，中午11：15-13：00为水景涌泉喷出，周六、周日除外。

6.5.5做好相应记录。

6.6园区照明系统的检查：

6.6.1对园区照明，各大楼室内照明进行认真巡视，发现照明灯不亮要及时修复。对难以修复的要做好记录。

6.6.2对办公楼2301、2302、2303、2304、2305办公内的照明故障应立即修复。

6.6.3对园区步道灯、樟树灯、条形草带灯、连廊内草坪灯、南（北）天棚灯、艺术灯、水池灯每月1号、15号进行2小时试灯，保证每只灯都亮。如有故障，及时修复，难以修复的做好记录，报日班电工及时修复。

6.7BA系统检查的操作程序：

6.7.1检查空调回风温度、新风机的开度、供回水的压力、供回水的温度，热泵机组的供回水温度、设备的启停状态。

6.7.2操作人员根据客户的要求，修订设定的温度时，要通知第一汇报人。得到同意后，方可操作，同时，要到客户处进行点温。环境温度控制在24℃，并做好记录。

6.7.3到达客户处应轻敲房门三次，每次三下，待客户允许后方能进房，并礼貌得向客户说明来意，点温在24度，完毕后，向客户道别，面向客户退出房门。

6.7.4做好相应记录。

6.7.5操作人员不经授权，不可手动调节安装在设备上的电动调节阀、电工风阀及参数取样器。

6.7.6操作人员看到电脑提供的数据有明显差异时，要及时通知第一汇报人，再进行处理。

6.7.7电脑采集的参数要与实际设备的参数两者统一，并做好记录。

7.设备机组的开启与关闭：

7.1空调热泵机组运行操作程序

7.1.1开机前的准备：

7.1.1.1根据冷、热负荷及天气情况决定开启机组的数量和水泵的数量，打开所开水泵的进出水阀门，同时关闭其余停开机组的进出水阀门。

7.1.1.2查阅上一班的机组运行记录，确认上次机组无故障停机及24小时内无停机记录。

7.1.1.3检查循环水泵的进出水阀是否在打开位置，电源电压是否正常（380V），水泵进出口的温度计、压力表是否完好。

7.1.1.4检查。定风量机组的进出水阀门是否在打开位置，压力表、温度计是否完好。控制柜电源是否正常（380V）。

7.1.1.5启动定风量机组，（看）是否有异常振动、是否有接口漏水。（听）是否有异常声响。压力是否正常、进出温度指示是否有温差。

7.1.1.6启动循环水泵，检查水泵运行中的电流情况、温度计的变化情况、压力表的变化情况、是否有机械噪音、振动是否正常，将情况记录在运行表格中。

7.1.1.7检查机组供电电压是否正常（380V）、机组进出水阀是否打开、压力表、温度计是否完好、机组压力表是否正常。

7.1.1.8根据需要将机组COOLING/HEATING（制冷、制热）工作模式开关设定在制冷或制热位置。

7.1.1.9检查机组LOCAL/REMOTE（机上/远方）开关设定在LOCAL（机上）。

7.1.2启动机组

7.1.2.1按下机组OPERTION（运转）按钮，机组开始启动。注意：机组是否有杂音、振动情况是否正常、电流变化情况、高低压，压力表的变化情况、机组负荷情况（单压缩机运行或双压缩机运行）。

7.1.2.2在机组运行十分钟后确认机组进入正常运行状态，（开始降温、高低压指示正常、电流正常）后，才能离开机组，进行其他正常工作。（记录机组开机时间，做好机组的运行记录）

7.1.2.3每次巡视检查抄表，均要对机器进行仔细检查，做到听、看、摸，发现问题及时记录在有关表格内，并及时报告。

7.1.2.4空调机组进入正常运行后，开出所需要的空调箱、风机盘管，并到现场一一点温度。目前环境温度设定为24℃。

7.1.3正常停机：

7.1.3.1按下STOP/RESET（停止/复位）键，机组将自动卸载后慢慢停机。

7.1.3.2根据需要按下定风量机组停机按钮，定风量机组停机，退出运行。

7.1.3.3根据需要按下循环水泵停止按钮，循环水泵停止循环，退出运行。

7.1.3.4记录停机时间。做好机组运行时间的统计。

7.2污水处理设备操作程序

7.2.1工作前

7.2.1.1检查风机油箱内的机油是否达到标准（油标尺上有刻线标记）。

7.2.1.2检查风机各部位的连接、固定是否良好。

7.2.1.3检查风机V型皮带的松紧度是否合适。

7.2.1.4检查风机安全阀是否设定在指定的压力位置。

7.2.1.5检查输入电源电压是否正确。

7.2.1.6启动电机，检查风机的转向是否与转向标记指示方向一致。

7.2.1.7观察压力表有无压力指示。

7.2.1.8观察滴油嘴有无滴出（12～15滴/分钟），并观察透明圆油管内是否有机油流动。

7.2.1.9检查电机及风机各部运转是否正常，温度是否正常，是否有异常声音。

7.2.1.10检查电控柜面板上是否有设备的故障指示。

7.2.2工作运行中

7.2.2.1调节池：将一台污水泵置于“自动”位置，达到上液位时水泵开始工作。

7.2.2.2风机：两台风机应交替运行，每台风机的连续运行时间不低于24小时，在风机启动之前，必须确认该风机的排气阀门已经开启，同时，另一台风机的排气阀门是否关闭。

7.2.2.3格栅井：去除污水排来的悬浮杂物，保证后级设备的正常运行。

7.2.2.4好氧池：用组合型生物填料，不规则的分割和表面短纤维的存在，使其比表面积较大，且挂膜容易，填料充填率大于60%。

7.2.2.5污泥消化池：污泥消化池接纳来源沉淀池的污泥，池底设有穿孔曝气管供氧，使污泥在微生物的作用下进一步降解和浓缩，大副度减小污泥体积，再由环卫车定期外运。

7.2.3泵的维修与保养

7.2.3.1拆下电机，松开安装机架上的固定螺丝，将泵吊上水池。

7.2.3.2拆掉电源，松开固定螺丝，旋转盖板，使可以将间隙调整到原来的状态（0.3～0.5mm）。

7.2.3.3用清洁的水来清洗水泵，防止内部积有杂物。

7.2.3.4万一运转发生故障不能确定原因，并安排除故障方法仍不能解决的应及时与供货商、维修部门联系。

7.3锅炉安全运行操作程序

7.3.1点火前的检查

7.3.1.1检查锅炉本体、热交换器及安全附件是否完好。

7.3.1.2检查通风烟道系统是否正常，检查鼓风机、燃烧器是否完好。

7.3.1.3检查给水系统的阀门是否处于正常工作状态（打开）。

7.3.1.4合上配电柜电源总开关、合上锅炉、信号控制箱、热水循环泵、回水泵的分路空气开关。

7.3.1.5检查控制系统是否正常。

7.3.1.6检查燃烧器系统，光电管点火变压器、电极、电磁阀燃烧器是否正常。

7.3.2点火

7.3.2.1把燃烧器开关按至“开”的位置，将燃烧器进行预吹扫2分钟，后开始点火（如二次点火失败，严禁再次点火，必须查明点火失败的原因，排除故障后，首先开启鼓风机，强制通风3-5分钟，方可再次点火）。

7.3.2.2点火时应按规定程序操作，严禁先喷气后点火。点火后，应在部分负荷状态下进行不少于10分钟的预热，注意炉膛内受热面均匀受热，根据季节及冷、热炉控制升温速度。

7.3.2.3当温度升至300C时，排污一次，（排污量约锅炉容量1/3）。全面检查受热元件及锅炉主体。

7.3.2.4根据需要向水、水热交换器正常供热。

7.3.2.5锅炉运行要尽量保持火焰在炉膛居中，光亮和稳定，同时保持气压稳定，防止熄火。若意外熄火应立刻关闭天然气阀门。注意炉膛通风，待查明原因后方可按点火程序的规定重新点火。

7.3.2.6按巡视检查制度，做好锅炉日常运行和保养工作。

7.3.3正常停炉

7.3.3.1逐渐降低锅炉负荷，停止燃烧，关闭天然气阀门。缓慢降低炉温。

7.3.3.2切断电源，清洁工作场所。

7.4水景系统设备操作规程

7.4.1在启动水景设备前

7.4.1.1应对水景系统设备进行仔细检查，保证各阀门开关正确、各设备安全可用，对影响安全运行的因素进行及时处理。

7.4.1.2对大池水位进行检查，必要时可通过平衡水箱调节大池的水位。

7.4.2水景开启

7.4.2.1启动水景泵、排水泵、循环水泵，并检查各水泵的运转情况及各阀门的工作情况，观察过滤器的工作状况及各出水口的出水情况，检查高位水池水位的上升情况。

7.4.2.2当高位水池的水位高于各涌泉喷头时，启动涌泉泵，并检查泵的工作情况。

7.4.2.3调节各喷泉水注的高度，使之处于合理的状态。

7.4.2.4定时巡视和检查系统各设备的工作情况，注意观察过滤器的脏污情况。当发现滤器脏污时，应及时进行滤器反洗工作。

7.4.2.5反洗时，应先停循环水泵，进行必要的阀门转换，再启动循环水泵以及风机。注意观察滤器中滤料的清洗状况，待清洗好后，恢复正常工作状态。

7.4.3停止水景设备运行

7.4.3.1依次停掉涌泉泵、排水泵、循环泵、水景泵。结束后，检查各设备状况是否正常，尤应注意水泵房内集水井中排污泵的工作状态是否正常。

7.4.4做好相关记录。

8.设备机房管理

8.1机房管理制度

8.1.1设备机房的管理未经领导批准，员工不得私自引领外单位人员在机房内参观。

8.1.2经领导批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则不允许拍照和摄像，除非经管理处领导批准方能进行。

8.1.3要严格按照设备点检有关规定，抄录设备各运行数据，认真做好记录并填表。

8.1.4在巡检中发现问题要及时处理，处理不了的及时上报。

8.1.5值班人员必须严格遵守工程部有关设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入机房。

8.1.6严禁在机房内吃任何食品。

8.1.7在机房内不允许接用临时电器设备。

8.1.8在机房内不允许随意挪动消防器材。

8.1.9未经批准不允许在机房内使用电焊、气焊。

8.1.10在机房内严禁吸烟。

8.1.11保持机房整洁，确保机房及设备无尘，搞好文明生产。

8.1.12做好相关记录

8.1.12.1值班日记

8.2设备机房动火的管理

8.2.1在机房内因维修需要，需动用电、气焊时，均需要办动火证方可作业。

8.2.2在动火作业时，在现场应有人监视，且配备灭火器材，必要时由保安部签发《动火申请表》实施监督。

8.2.3电、气焊工必须持证操作。

8.2.4烧焊地点周围5米以内应清除任何易燃、易爆和可燃物质。

8.2.5电焊机地线不准接在建筑物、设备和各种管道上，必须设立专用地线。

8.2.6焊割的地点与乙炔发生器保持十米以上距离。

8.2.7工作完成后，立即切断电源、气源、清理现场，在保证无余火、余热复燃的危险时方可离开。

8.2.8完工后必须做到场地清洁、设备清洁和机房清洁。

8.3设备机房安全管理

8.3.1工程部所属空调机房、配电室、电梯机房、上水泵房、设备层等场所，非设备人员一律不得擅自入内。

8.3.2凡本单位有关同志因工作需要进入上述场地，须经工程部领导同意方可进入，并办理登记手续。

8.3.3外单位人员联系工作或参观，须经工程部批准，并由工程部安排陪同人员，方可进入上述场地，来者还须办理登记手续。

8.3.4非工程部专业人员进入上述场地，不得随意乱动设备及自动装置，不得擅自抄录有关资料和进行拍摄。

8.3.5进出设备机房，必须随手关门，严防小动物进入。

8.3.6凡进入上述场地的外来人员，违反上述规定，值班人员有权采取必要的措施，并及时向有关方面领导汇报。

8.3.7上述场地内不准使用明火和吸烟。

8.4设备机房防火管理

8.4.1设备机房全体人员既是值班员同时又是义务消防队员，必须积极参加物业的消防培训、消防演习，同时负责管理机房内的消防设施。

8.4.2每个值班人员都应熟悉机房的整体布局及其设备平面图上标明的消防设施的位置和消防工具的数量。

8.4.3每个值班人员应了解各类灭火机原理及性能，熟练掌握灭火机使用方法。

8.4.4每个值班人员都应掌握触抢救方法，熟练处理各类意外事故。

8.4.5机房内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆物品。

8.4.6设备着火，应立即断开电源并报消控室，同时使用干粉灭火机进行灭火，严禁使用水、泡沫灭火机和黄沙灭火。使用灭火机对带电体进行灭火时，须保持一米以上距离。

9.安全生产

9.1严格执行设备操作规程，电工、电梯工、电焊工等特殊工种必须持证上岗，杜绝无证作业。

9.2工作时间必须按规定做好劳动安全保护，倒闸操作必须持有工作操作票。

9.3危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。

9.4凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。

9.5凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用明火，应按“机房动用明火制度”操作。

9.6调入工程部的工作人员必须经过三级安全教育。

9.7坚决贯彻“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。

9.8处理事故原则：事故原因分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；没有防范措施不放过。

9.9定期对本部员工进行安全生产教育，组织好各类安全活动及演示。

10.工具管理

10.1电工、管钳、空调、三行工每人领用一套个人常用工具并填写工具卡。

10.2各班组需用专用和公用工具，由领班统一领出集中保管。

10.3属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具，由工程部统一保管并保证完好，用时填写借用证明，由经理签署后才可使用。

10.4工具一律不准带出物业，特殊情况由工程部经理批准办理出入手续，若因私造成损坏者，全额赔偿。

10.5个人工具若在正常工作过程中损坏，原则以旧换新，填写报废单后才能申领，因保管不善遗失者，按折旧率赔偿。

10.6调离工程部，工具如数归还，不归还者从工资中扣除。

10.7工程部不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对，如有缺损，由专业主管酌情处理。

11.清洁卫生

11.1领班负责制订卫生包干责任人的区域，工程部主管监督执行。

11.2班组需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房及设备的整洁。

11.3工作完成后需立即作现场清扫工作。

11.4卫生包干地区地面不准有积水、杂物，不准随地乱丢杂物、烟头、乱倒茶水。

11.5机房和控制室的工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不准乱放。

11.6工作鞋、衣服等要放在各人规定位置上，否则做无主物品处理。

11.7每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，用作清洁机械的柴油、废油等及时倒放在规定地方，注意不要将杂物、砂石倒进排水沟和积水坑。

11.8员工工作制服要穿着整齐，佩戴名牌，仪容整洁。

12.运行设备设施的维护保养

12.1加强设备、设施的维护保养工作必须坚持“预防为主”和“维保与计划检修相结合”的原则，做到正确操作、精心维护、使设备始终处于良好状态，保证设备、设施的长期、安全、稳定运转，以满足物业内顾客（业户）的需要。

12.2设备、设施操作人员是设备、设施维护保养的责任者，实行以操作人员为主的设备维护保养责任制。操作人员必须以严肃认真的态度和科学合理的正确操作方法使用和维护好设备，必须严格执行岗位责任制和各种设备操作规程。

12.3特种设备操作维修保养人员须按有关规定经过专门培训、考核合格后方可上岗操作和参加该设备维修保养工作。

12.4设备操作的维保人员必须坚守岗位，严格执行巡回检查制度，认真填写运行、维修记录，严格执行交接班制度。

12.5设备维保必须做到定人、定时、定点地上岗检查，随时注意观察设备运行情况，发现缺陷和隐患及时消除，不能及时解决的问题，应立即向专业主管和工程部经理汇报并作好记录。

12.6工程部员工必须按专业要求为设备创造良好的运行环境，搞好设备环境及劳动保护、安全生产工作，对本岗位的设备要定期检查维护保养，并做好清洁卫生工作确保机房设备无尘。

12.7重要设备应有专人负责定期检查、维修、保养，对在用、备用、封存和闭置的设备都要定期进行除尘、防潮、防腐蚀等的维护保养工作。

12.8做好各项维保工作和清洁工作，及时消除跑、冒、滴、漏现象。

12.9工程部管理人员必须对各种设备维护保养制度的贯彻执行情况进行定期检查考核。认真总结操作和维保工作的经验和教训，不断改进和提高设备维修保养工作的管理水平。

12.10做好相关记录

12.10.1设备运行、巡检、维修记录

13.报修、急修的处理

13.1运行人员接到报修后应做好登记工作。

13.2运行人员报修在15分钟内到达客户报修指定地点。

13.3运行人员进入客户区域修理时应着装整洁，对客户要有礼貌，修理动作要轻。在非办公时间若要进入客户区域需在保安人员的陪同下，方可进行修理。

13.4达到客户处应轻敲房门三次，每次三下，待客户允许后方能进房，并礼貌得向客户说明来意，修理完毕后，向客户道别，面向客户退出房门。

13.5遇到客户提出的要求或问题，若一时不能解决的，必须给客户一个修复的时间，使我们的客户有一个满意的答复。

13.6运行人员对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上的油污、灰尘，对散落在地上的垃圾要清除干净，修理工作和备品备件要收好，不得有遗漏。在客户区域内设备、设施做过移动的，要恢复原状，并请客户签名确认。运行人员应按照设备的操作规程规范操作，确保安全生产。

14.设备设施的应急处理

14.1办公楼停电的处理

14.1.1通知第一汇报人及值班经理。

14.1.2立即通知保安，检查所有电梯是否关人。

14.1.3打电话到动力楼配电值班室（电话号码：50483287），问清停电原因及来电时间，并做好记录。

14.1.4向保安领班、工程部经理汇报情况，同时做好来电前的准备工作。

14.1.5当动力楼配电室送出电后，按轻重缓急的情况进行送电。

14.1.6用通讯工具询问消控室的值班保安老办公楼来电情况。

14.1.7已来电则往下步骤操作。

14.1.7.1送1号楼1F强电间1MCZ电气箱，进门室内多只电气箱有一个二只以上指示灯的箱子即为1MCZ箱，箱上有多只绿色指示灯都亮，按下箱面上的绿色按钮转为红色，当此箱全部转为红色后，此箱送电，即告结束。

14.1.7.2当1MCZ电器箱面上有个别或全部绿色指示灯不亮时，打开箱门，用验电笔检测三相空气开关上的上桩头是否有电（如是单只指示灯不亮，测相应位置的单相空气开关电源），如有电者送上，绿灯亮，可按按钮送电，如果送上后跳开关，再送一次，还是跳，就不能再送。（绝对不能连送2次以上），做好记录，查原因。如当时查出原因就及时处理，恢复送电；原因不清，待维修后复原。如进入强电间，强电间内一只绿色指示灯都不亮，就再打电话到动力楼配电室值班室确认送电情况。

14.1.7.3送上1MCK箱电源，操作程序同上。

14.1.7.4送1号楼2F强电间2MCZ电气箱和2MCK箱电源，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2相同。

14.1.7.5送1号楼3F强电间3MCZ电气控制箱和3MCK电器箱操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2相同。

14.1.7.6送2号楼3F强电间3MBZ电气控制箱和3MCK电气控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.7送2号楼2F强电间2MBZ和2CBK电气控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.8送3号楼1F强电间1MAZ和2CAK电气控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.9送3号楼2F强电间2MAZ和2CAK电气控制，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.10送3号楼3F强电间3MAZ和3CAK电气控制箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.11送地下室2号与3号楼中间的强电间，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.7.12送地下室1号与2号中间的强电间ZM箱，操作方法同第14.1.7.1、14.1.7.2条相同。

14.1.8没有来电，则与动力楼配电室联系，要求尽快送电。

14.1.9巡视生活楼、炉子间来电情况，开启炉子的锅炉控制箱电源，按下大电源箱面上的各个绿色按钮（各按钮先后开启，没有规定顺序）。如不跳红灯，打开箱门检查是否有故障，及时处理，处理结果情况及时向上级汇报。如箱内无电，检查7103强电间各电气柜是否有电，无电及时和动力楼值班室联系查明原因，应尽快使设备投入运行。

14.1.10巡视老大楼来电情况。正常到消控式启动BA主机（机房可以不分先后），（如有什么地方不正常，及时处理），逐次对BA控制的定风量机进行开启。

14.1.11巡视所有运行设备。

14.1.12做好各项记录。

14.2老楼失电的处理：

14.2.1老楼各办公室、走道、厕所里灯、哄手机、排气扇、电梯厅、机房侧的走道灯、厕所里灯、哄手机、排气扇电源均有老楼办公室侧的强电间控制，各层强电间电源由老楼底层总配电间引来。

14.2.2如三楼办公室灯及插座无电，因先检查办公室墙上相应位置的单相空气开关电源是否跳闸，如果送上后再跳开关，就不能再送。应查明原因，待维修后再送电，原因不清不能送电。办公区域和机房、电梯厅、厕所的电源均有各办公室侧的强电间里墙上的C45单相箱里的相应位置的开关电源，如跳开关，再送一次，还是跳，就不能再送，查出原因，维修后再送电。

14.3锅炉失电的处理

14.3.1锅炉失电，检查电源箱电源，按下控制按钮，合闸指示灯亮，并检查。

14.3.2如电源箱内无电，就检查7103强电间电器控制柜是否有电。如有电，合上控制开关，指示灯亮，在到锅炉房按顺序送电。

14.3.3工程操作人员按照锅炉操作规程进行操作，使锅炉设备正常运转，并做好记录。

14.4办公楼空调机组失电的处理

14.4.1电话联系动力变配点值班人员，查明失电原因，同时报告值班经理。

14.4.2排除供电系统故障，确认动力楼变配电电源送来。

14.4.3恢复空调机组的供电，按运行操作规程处理。

14.5老楼空调机组失电的处理

14.5.1电话联系动力变配点值班人员，查明失电原因，同时报告值班经理。

14.5.2排除供电系统故障，确认动力楼变配电电源送来。

14.5.3恢复空调机组的供电，按运行操作规程处理。

14.6生活楼空调机组失电的处理

14.6.1电话联系动力变配点值班人员，查明失电原因，同时报告值班经理。

14.6.2排除供电系统故障，确认动力楼变配电电源送来。

14.6.3恢复空调机组的供电，按运行操作规程处理。

14.7门禁控制系统失灵的处理

14.7.1门禁控制系统失灵，因检查各相应门锁的控制器的控制板的电源开关，断电后，过30秒后再送电，是否恢复正常，如不正常，因查明故障原因，是读卡器故障，还是控制板故障。查出故障，更换相应的器件，及时处理维修，应尽快使门禁设备投入运行。

14.8生产楼快速通道晚上门禁失灵的处理

14.8.1生产楼快速通道晚上门禁失灵，应向值班经理汇报情况，值班经理和工程部运行人员一起去生产楼底楼弱电间里，进门靠右面墙上的电源控制箱里第二个开关上有标贴纸指示门禁开关，进行断电30秒后，再送电一次是否恢复正常。如不正常却断电，使门禁锁打开，做好记录。明天早上工程部日班来上班时，及时通知工程部有关人员进行检查、维修，应尽快使设备投入运行。

14.9电磁锁的门锁不能打开的处理

14.9.1电磁锁控制器有问题

14.9.2查看控制器端接触情况

14.9.3电压测量或其它原因。

14.10电插销的门锁不能关闭或打开的处理

14.10.1电插销的柱销和边缘摩擦力教大（润滑剂）

14.10.2电插销的柱销未能和门上有孔铁板的孔对正。

14.10.3电插销的柱销因严重冲撞而弯曲。

14.10.4电插销的控制回路失控。

14.10.5其它原因。

14.11车位显示大屏灯不亮的处理

14.11.1大屏上灯已坏。

14.11.2大屏上灯后控制继电器已坏。

14.11.3车位下地感线圈对应车辆检测器已坏。

14.11.4其他

14.12栏杆机刷卡无效的处理

14.12.1栏杆机控制回路有问题。

14.12.2其他原因。

14.13卫星接收终端信号差的处理

14.13.1检查卫星接收器相应的节目控制器的工作频率是否正确。

14.13.2重新调整输出信号，直至电视接收信号正常。

14.14风机盘管接口爆裂的处理

14.14.1值班人员接到报修后，立即赶赴现场，同时报告值班经理以及保洁部。

14.14.2如进出水阀中间：立即关闭盘管进出水阀，清除积水，抢修。同时通知保洁部协助处理。

14.14.3如进水阀前：关闭进出阀及楼层分区进水阀，切断水源，检修。

14.14.4如出水阀后：关闭出水阀及楼层分区的水阀。

14.14.5分区阀门只能手动操作，BA不受控制。

14.15风机盘管及VRV式温控器的调节处理

14.15.1工程部操作人员每班要对风机及VRV温控器进行检查：夏季制冷一般控制室温在22±2℃；冬季制热一般控制室温在24±2℃。

14.15.2控制专业人员每天要对各大楼进行检查，对温差较大的季节，及时听取客户的意见，进行调整。

14.15.3领班每周以及季节变化、温差较大的时候，及时到现场听取意见，并进行相应的调整。温度的设置要满足用户的要求。

14.16自动监视滤网两端压差报警的处理

14.16.1清洗AHL进风过滤网。

14.16.2检查压差控制器，并进行调整。

14.16.3检查压差控制器导管是否畅通。

14.16.4排除故障，恢复设备的正常运行。

14.17空调冷凝水的处理

14.17.1检查出水口是否畅通，清积水。

14.17.2检查管道堵塞点，排除污垢，畅通管道。

14.17.3检查保温情况，凝水点保温加固。

14.18淋头损坏、爆裂的处理

14.18.1关闭系统进水阀，通知值班经理以及监控室。

14.18.2喷淋泵手动状态停泵。

14.18.3关闭分区水阀。

14.18.4打开排水阀，排水。

14.18.5通知大符消防保养公司维修。

14.18.6恢复正常状态。

14.19放气阀漏水的处理

14.19.1关闭放气阀，拆下修理，更换。

14.19.2关闭分区阀、管道排水，更换闸阀及放气阀。

14.19.3恢复正常运行状态。

14.20喷淋系统压力降低的处理

14.20.1检查失压原因，并排除，通知消防中心。

14.20.2关闭水力警铃阀，泵手动，点动到压力正常。

14.20.3系统压力小于供水压力引起报警，水泵启动的应急处理

14.20.4立即将喷淋泵放到手动，停泵。

14.20.5关闭系统水力警铃阀门。

14.20.6排水减压至正常压力。

14.20.7检查失压原因，并排除，继续观察。

14.20.8复位。

14.21老楼断水应急处理：

14.21.1通知第一汇报人及值班经理。

14.21.2检查上水箱液位，及时补充水。

14.21.3检查下水箱液位，如无水，检查进水阀。

14.21.4通知自来水厂（自来水厂电话：58887474）。

14.22水压降低的处理

14.22.1检查，动力楼变频泵是否正常。

14.22.2压力是否正常，若<0.25Mpa，调整压力。

14.22.3是否有进水爆管现象：关闭水泵，阀门检修，及时通知值班经理。

14.23园区爆管、漏水的处理

14.23.1工程人员立即奔赴现象，进行处理。同时，汇报值班经理。

14.23.2工程人员应根据跑水的位置，逐渐关闭该跑水点的供水网，直至控制跑水现象，清理现场，立即进行维修，关闭的阀门顺序为：三角阀、层面总阀、大楼总阀。

14.23.3如遇大面积跑水，工程部经理应立即奔赴现场，指挥事故的处理。同时，报告保安部、保洁部协助清理积水，并向总经理汇报。

14.23.4控制跑水现象后，立即组织抢修，恢复正常供水。

14.23.5向客户进行说明，并做好记录。

14.24暴风雨前、暴风雨后的处理

14.24.1暴风雨前，要检查各大楼门窗是否关闭，落水是否畅通，特别是屋面地漏是否畅通。

14.24.2暴风雨后，如发现积水，要及时排水，分析积水的原因，并设法解决。

14.25气温暴冷前后的处理

14.25.1检查所有室外露天水管、龙头的保温情况，做好水管的保温工作。

14.25.2开启热泵机组及AHV水阀，确保媒水的流动，检查AHV停机时新风口应关闭。

14.25.3暴冷后解冻时，应检查所有露天及半室外的管道安全情况，如发现爆裂，及时抢修。

15.撰写记录

15.1将当天所有的设备设施运行状况以及发生的事件详细记录。

15.2认真进行交接班（书面交接、口头交接）。