物业人必知的楼宇节能36计

一、无成本的节能措施

第一计：经常优化各种用能设备的运行时间和参数

说明：其实并不是每个用能设备都是上班就开，下班才关的，有的设备每天只使用几个小时却保持8小时甚至24小时连续运行。仔细研究各用能设备（不要放过哪怕一只小小照明灯）何时必须使用，何时可以降低负荷使用或者关掉。

操作要点：用能设备的运行时间和参数可能会随着季节的变化而变化，要根据季节或其它条件的变化及时进行调整。

第二计：非高温季节，尽量使夏季室内外温差控制在7-9℃内

说明：从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在7-9℃内。提倡当室外气温高于35℃时，室内环境温度一般应控制在26℃以上。据测算，室内环境温度每升高1℃，冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%。

操作要点：市政府对室内温度设定已有专门文件说明，在向用户宣传的过程中，还要告诉他们如何控制温度。多数楼宇每个房间都有温度调节器，要经常检查其是否正常工作。对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、温度，发现问题及时进行调整。

第三计：利用夜间自然冷风或者凌晨谷（平）电预冷房间

说明：上海地区日夜间的温差大约10℃左右，可以充分利用这10℃的温差，在夜间最低温度较低的情况下，预先进行通风换气，利用建筑物自身的结构蓄冷。也可以利用凌晨的谷（平）电进行空调预冷，此方法除了减少能耗外，还可以明显降低MD申报量并可以保持室内良好的空气质量。

操作要点：在利用自然风时系统新风口和排风口风门要开到最大，回风混合风门要关闭；到进入制冷运行工况时，风门要及时恢复原来位置。利用谷（平）电预冷时，要掌握合适的空调预冷运行时间。

第四计：过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”

说明：大多数商务写字楼由于内部的热源（如：人、计算机、照明等），在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。

操作要点：1、验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器（网），必要时调整挡风板角度。2、如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。

第五计：清洗空调通风系统的表冷器和过滤器，清洁新风口百叶窗

说明：清除制热/制冷盘管上的灰尘和污渍，可以提高热（冷）传递的效率。当风量明显减少或前后压差增大时，就要尽快进行清洗，如果是在市区内，每月一次定期进行清洁也不过分。

操作要点：清洗表冷器时，首先采用高压水枪进行反冲，确保水苗能够冲到对面，过滤器要拆下来清洗，抛弃型过滤器要及时更换。如果选择药水要确保药水无腐蚀性。请清洗公司清洗要加强过程中的检查和最终验收。表冷器、过滤器清洗效果检验除了目测外，要求能够对清洗前后风量、风压的变化进行测量并设计时的参数对比。

第六计：清洁空调水系统

说明：水系统清洗目的是为了保证冷冻水和冷却水的换热效率能够保持设计状态，当冷冻水和冷却水的进回水温差偏离设计值时（通常为5℃），就要考虑水质是否存在问题。

操作要点：在系统清洗之后、系统各部件投入使用之前，应对清洗效果进行检验。采用压力和水温度曲线法检验，清洗后，空调连续运行2个小时，看压力和水温度曲线是否符合空调正常运行的要求。

第七计：调整气压平衡，使房间保持微正压，避免大量冷、热空气散失

说明：如果建筑物处于负压运转状态，会导致室外空气通过大门、窗户以及其他开放处进入楼内，从而使舒适度降低；并且，由于需要对这些空气进行调节而增加了能源消耗。为了防止此现象的发生，应调整楼内空气的排出以及新鲜空气的吸入，使楼内气压保持略微正压状态。

操作要点：如果发觉在微风或无风时节，室外空气还大量通过门窗进入室内，说明室内气压极不平衡，特别是塔楼式建筑，易于出现这类问题。应当对风道阀门、风机入口导叶片或者风机转速等进行调整，如还不能解决问题应进行设备改造。

第八计：避免厨房排风机、咖啡厅排风机等常开，减少冷、热空气散失

说明：许多楼宇内的小厨房及咖啡厅等没有独立的通风系统，工作时靠脱排风机排出烹饪时的热空气，但非工作时间，这些排风机也常处于运行状态，这时大量的冷空气也被排出，造成冷能损失。

操作要点：制定制度要求有关工作人员非工作时间关闭排风，或在排风机上安装定时器。

第九计：根据季节变化，重新设定冷冻水给水温度

说明：冷冻水给水温度的设计值一般是7℃，而楼宇内的制冷负载在一年之内、甚至在一天之内都是在变动的。在空调负荷较小的情况下，可适当提高冷冻的给水温度以降低制冷设备的能耗。

操作要点：当制冷设备的负载降低时（负荷降低的一个重要标志就是冷冻水给回水温差变小），此时，可尝试将冷冻水给水温度提高几度，同时密切监测系统对建筑内部的冷却能力。一旦掌握了何时提高温度才能既保持室内温度又节省制冷设备对能源的使用，就可以对楼宇控制系统进行编程，使之根据室外气温条件、每日时段、季节以及楼内系统负载的变化，自动对上述温度进行重新设定。

第十计：制冷机负荷合理均匀分配

说明：楼宇空调系统一般都有数台制冷机，理想的配置是在空调负荷发生变化时制冷机始终在高效区运行，这就要求制冷机的容量应大小搭配合理。然而一些楼宇的每台制冷机的容量都是一样的，因此大多数场合总是会出现有一台或多台在较高负荷运行，而总有一台制冷机在较低负荷下运行，这样容易造成这台制冷机在低效区运行。因此要尽量合理搭配负荷，适当提高作为调节负荷用的较低负荷制冷机的负荷，避免其在低效区运行。

操作要点：要充分了解制冷设备的运行特点和其特性曲线。

第十一计：降低不必要的照明照度

说明：许多楼宇的室内照明照度过高。这主要由以下原因造成：一是照明设计者往往按照最大需求设计。而用户的最终目的可能有变化；二是用户在采用高效节能灯更换非节能灯时，未考虑新光源的照度；三是有的用户（特别是商场、饭店）追求与众不同的亮度，误认为亮度越亮，生意越好、这种做法可能会导致现代化办公及商业环境中的照明浪费。办公区的过度照明会导致目眩和不适的感觉（比如眼部疲劳、头痛等）。将照明照度降低到保证住用户有效、舒适工作所据的合理水平，这样既可节约能源开支，又可提高视觉舒适度。

操作要点：使用照度计检测并对照国家照明标准，对高照度区域采用拆除部分灯具、更换低功率照明灯具或设置照明分路控制开关等办法解决。在改进楼内照明照度时，需注意下列事项：

向住户宣传合理照明的益处，避免抱怨或误解的产生。可以选出“样板区”对照明照度进行试验，并听取住户对照明照度调整方案的反映。可以向用户推荐办公桌上使用小型工作台灯配以天花板顶灯，提供270勒克斯的环境照明。该方案既可照亮使用计算机工作的人员的工作区，亦可防止计算机屏幕引起目眩。

对于天花板安装荧光灯座的大多数办公区域来说，有以下几种减少照明浪费的可选方案：

减少照明灯具的数量包括拆下灯座内多余的灯管。在采用这种方法时，应注意不能违反镇流器制造商的使用规定（例如，双灯镇流器不适用于单个灯管）。

更换灯管或镇流器：选择高效低耗的光源及镇流器。

更换灯座：可将照明照度与住户工作区域的分布进行仔细的搭配。应当在承租人变更时或灯座老化更换（或包含更新过时技术）时考虑实施此方案。

第十二计：下班后降低公共区域的照明照度

说明：下班后大楼内公共区域照明常开的现象很多，实际上许多办公大楼下班期间人员进出很少，完全可以减少公共部位的照明照度，采取分路控制，根据各自情况的不同还可考虑仅采用应急照明，以保证大楼人员的进出安全。

操作要点：确保应急照明设备的完好。

第十三计：户外公共道路照明随季节变化及时调整开关时间

说明：户外公共道路照明多采用时控方式，应该随季节变化及时调整开关时间。同时，亦可考虑采用光控方式，以及时控和光控相结合的方式。

操作要点：可以改成光控方式。

第十四计：作息制度的调整

说明：适当调整某些耗电量大的部门（如洗衣房）的作息时间，尽可能多的利用平价电和低谷电。同时，通过减少MD的申报量，以取得一定的经济效益。

操作要点：结合自身情况，进行详细的经济核算。

第十五计：房间空调器、彩电和电脑等办公电器在不用时应切断电源，尽量减少待机能耗

说明：一般说来，具有遥控开关、网络唤醒、定时开关、智能开关等的产品都有待机能耗，彩电、电脑、打印机和房间空调器等的待机能耗一般在1—10W之间，不同品牌的电器待机能耗不同，有个别电器高达30W以上。许多具有待机能耗的设备，在不用季节还和电网相连，造成了不易察觉的浪费。

操作要点：最好能够直接切断电源，也可以购买专门为待机能耗设计制造的智能化能耗节电器。购买新电器时，选择待机能耗低的产品。

第十六计：提高食堂员工节水意识，杜绝常流水等浪费现象

说明：有些厨房水龙头还是老式旋转式并且经常处于常开状态，浪费现象普遍．比如洗刷碗具或直接用常流自来水解冻冷冻食品等。专家测算，一个小小水龙头处于常开状态，一年将导致上千吨水白白流失。

操作要点：采用节水型水龙头，并对厨房安装单独水表进行计量考核。

第十七计：优化车库通风机的开机时间，避免24小时常开

说明：许多大楼都有很大的地下车库，为了保持车库空气质量，都装有很多换气风机，许多物业公司只是机械地长时间维持风机运转，有的可能上班时开，下班时关。这些都不是科学的管理方法，由于车库每天不同时段进出车辆的数量是不均匀的，应该研究各个时段车辆的进出规律，从而找出风机运行时间以及开机数量的最优控制方法。

操作要点：在研究规律时，最好使用CO和CO2浓度测量仪，以便获得较科学的依据。

第十八计：洗手热水温度控制

说明：有些办公楼宇设定60℃左右热水供应洗手，且热水管路较长，管路的散热损失不小，建议将热水温度控制在45℃左右更为经济。

操作要点：在设定温度基础上分步降低供水温度，保持一定的试运行周期后，在合理满足各方面要求下，逐步逼近最佳温度。

第十九计：通过能耗数据的收集和分析来挖潜节能潜力

说明：这是依靠无成本的科学管理进行节能的基础，要尽量搞清楚楼宇中能源最终消耗在哪些终端设备上，消耗多少，什么时候消耗的。可先从月消耗量分析入手，进一步细分到每日的消耗变化，从用电量的分析扩展到日最高用电负荷构成情况的分析，并能分析出一些影响能源消耗的主要因素，有条件的可以回归出一些能源消耗数学模型。只要坚持不懈地开展这项工作，在不断深入的过程中，你就可以发现许多节能节钱的方法。根据分析结果，完善节能管理制度；也可对不同部门、不同区域的能耗数据进行展示，使员工知晓用能情况，从中发现自身差距，激励员工在日常工作中处处注意节能，结合定期开展员工节能竞赛活动，将科学节能作为企业文化的一部分。

操作要点：指定具有一定专业节能知识的工程师负责节能工作，年综合能耗超过5000吨标准媒的楼宇，应设专职的节能管理岗位。完善必要的计量器具，加强能耗统计和分析工作。

第二十计：能耗目标考核制度和计量收费

说明：业主在聘用物业管理公司时可以对其提出节能目标的要求，物业公司管理中可以对各部门甚至各人员提出节能目标要求，配以奖惩措施激励大家主动节能。业主或物业管理公司对承租者能源消耗尽量采用计量收费，有条件的楼宇可以安装冷（热）量表对空调使用实现计量收费。

操作要点：在制定目标时要做深入研究，一定要和对方共同制定并达成一致意见，有必要时可以请专业人士参与，目标考核和奖惩措施要以书面形式确定。计量表具需经过有资质的计量检验测试机构检验合格。

第二十一计：利用电子屏等公示栏宣传，提高租户的节能意识

说明：加强节能宣传，宣传节能方法和节能的经济效益和环境效益。提高承租人节能意识。向承租人征求节能合理化建议，使他们能够参与物业节能。

操作要点：可供选择的方案包括：

业主致承租人的公开信：详细说明该建筑的节能承诺，倡议承租人参与降低能源消耗的活动，同时介绍节能措施及其产生的经济效益和社会效益。

在电梯内、走廊或公告栏中张贴宣传节能技巧的海报，也可以通过电子邮件发给各位承租人。

物业管理公司定期公示能源消耗状况和分析报告；改进计划以及本楼宇业已完成或在建节能改造项目的新闻，包括节能投入与产出的情况。

承租人节能合理化建议和新知识新技术通讯稿件。

二、通过低成本节能改造可以获得最佳节能效果的措施

第二十二计：风冷单元式空洞室外机增设喷淋蒸发装置

说明：单元式空调室外机直接起着室内外热量交换的作用，在夏天高温季节，由于环境温度的升高，其换热效果明显降低，影响了制冷效率，增设喷淋蒸发装置可以大大提高换热效果。

操作要点：控制好喷雾量或采用间歇喷雾的方式，但仅限于高温季节采用。

第二十三计：冬季需要制冷的区域采用冷却水作为冷源

说明：有的楼宇的特殊房间，如计算机房，在春秋季也需要制冷。有的大型商场在人员剧增的情况下，也经常在春秋季甚至冬季开启冷冻机组。由于此时室外温度都在20℃左右或以下，当开启全新风系统仍无法满足需求的情况下也可以用冷却水进行制冷，这样就可以避免冷冻机组的启用，达到节能的目的。

操作要点：可采用板式高效换热器将冷却水的冷量传递给冷冻水用于空调制冷。

第二十四计：采用能量回收装置，利用排风预冷（预热）新风

说明：在高温和寒冷季节，新风和排风的温差高达10℃左右，采用能量回收装置，从排风中直接回收能量以降低新风负荷也是空调系统节能中的重要内容，如果在排风中设置热交换器（如转轮式全热交换器）最多可节约70—80％的新风耗能量，相当于节约10—20％的空调负荷。

操作要点：搞清楚楼宇排风换气的形式，收集排风温湿度的变化，确定采用回收装置的形式。使用过程中要做好回收装置的清洁和维护工作，以防堵塞影响热（冷）量回收效果。

第二十五计：电加热开水器的保温改进

说明：许多办公大楼为方便租户饮用热水，装有许多小型电加热开水器，这些开水器基本上从上班一直开到下班，保温效果差（如经实测外表面温度最高达80℃以上），散热损失严重。电加热器功率小则几个千瓦，大则十几千瓦，每天因散热损失多耗约10到20度电。大量的散热还增加了空调用电。

操作要点：应该改进其保温，经过合理保温的小型电加热开水器可以将来面温度降到40℃以下。现在许多办公室都备有饮水机，可能的话，可以取消此类服务。如果保温改造困难，也可以更换其他形式的电加热开水器，例如即用即开型热水器。

第二十六计：蒸汽管道、冷冻水管中阀门及接头等的保温、保冷

说明：蒸汽管道外表面温度都超过100℃，由于阀门经常更换，许多人员忽略了阀门的保温，由于阀门表面积较大，一个阀门的表面积相当于1米长的管道面积，散热损失严重，据测算，以油为燃料的锅炉，一只阀门由于未保温的年散热损失超过1千元。冷冻水管外表面温度一般在10℃左右，周围环境一般在30℃左右，如果忽视冷冻水管阀门、接头处的保冷，一方面会浪费大量的冷量，另一方面热空气接触到冷冻水管外表面会产生结露现象，产生水滴，影响环境。

操作要点：严格管理，定期巡视检查。

第二十七计：改用旋转门等方式，有效隔断楼宇大门通道穿风现象

说明：楼宇进出人流不断，大门常开，有的大堂南北直通，室内空气大量外逸，带走大量能量。近30％的空调能量是通过空气泄漏散失的，所以避免室内空气外逸即可节能。旋转门或其它形式可以有效解决此问题。

操作要点：根据进出人流的情况，还可选择气幕和自动门等形式。

三、通过一定的投入，用节能技术改造来获得节能效果

第二十八计：水泵、风机及电梯等应用变频调速技术

说明：变频调速技术是解决由于设计配置过大，造成电动机大马拉小车现象的节能措施。

操作要点：有些制冷机的冷冻水、冷却水主管道中依靠阀门节流控制流量，有些风道风管依靠阀门、挡板控制风量，可考虑改用变频技术控制水泵、风机的转速。具有二次泵的冷冻水系统，如果不能控制进出水温差在设计范围内，可采用变频技术控制二次泵。多台并联的水泵，可只装一台调控。垂直电梯和自动扶梯在高峰时载人较多，在低峰时往往没几个人，许多老式电梯是可以来用变频技术改造的。

第二十九计：蓄冷蓄热技术的应用

说明：如场地允许，可采用冰蓄冷、水蓄冷空调系统。当电价的峰谷差达到4倍以上时，采用冰蓄冷、水蓄冷空调可有效地降低空调系统的运行费用，同时降低峰值负荷。采用电热锅炉取暖的楼宇，应采用热水蓄热技术。

操作要点：必须有足够的场地，预先进行财务核算。

第三十计：玻璃幕墙、天棚加贴反射膜或采取活动遮阳

说明：玻璃围护受到太阳热辐射相当厉害，上海地区的太阳辐射强度约700W/㎡，普通玻璃的透射率以70％计，采用活动遮方法可降低空调电耗约50—100W/㎡遮阳面积。

操作要点：活动遮阳效果优于贴膜，在夏季可阻止太阳辐射，冬季充分利用阳光。活动遮阳布和窗帘可以手动或电动。

第三十一计：增加外墙及屋面的保温，将单层玻璃窗改造为中空玻璃窗

说明：据测算围护结构所消耗的能量占空调总负荷的三分之一，钢筋混凝土外墙的传热系数一般在3.0-3.3W/㎡*K之间,单层玻璃窗的传热系数在4.7W/㎡*K，如果对外墙作保温处理,

采用中空玻璃窗或双层玻璃窗,则可使它们的传热系数分别降低到1.5

W/㎡*K和3.0W/㎡*K，由此可降低空调负荷约10％。

操作要点：在楼宇的改建、扩建和装修时，可委托设计单位提出经济合理的节能改造方案。

第三十二计：采用节能照明灯具

说明：一般情况下，不应采用普通照明白炽灯，应该选择光效高、寿命长的光源来替代。例如：

1、紧凑型荧光灯替代白炽灯可节电80％（如8W的紧凑型荧光灯可替代40W白炽灯），投资回收期约为半年到一年。

2、细管荧光灯替代传统粗管荧光灯可节电10％（如32W的T5可以替代36WT8、40WT12灯），目前限制使用40WT12粗管荧光灯。

3、高压纳灯或金属卤化物灯替代高压汞灯可节电50％以上（如200W高压纳灯可以替代400W高压汞灯）。

4、电子整流器替代普通电感整流器可节电60％-70％（如一般40WT12日光灯的电感整流器耗电10W，新型36WT8日光灯电仅4W），投资回收期约为3年左右。

5、用2—5W的发光二极管信号灯代替40W白炽灯，寿命可以由5000小时增加到25年，不仅大量节省电费，更节省维修费用。

6、新型高效照明反射罩可以成倍增加局部光效。

7、在高档宾馆客房内可以推广使用节能灯，目前已有几家知名品牌宾馆（如香格里拉大酒店等）将客房内白炽灯全部换成节能灯。

操作要点：更换时可以根据不同使用场所选择合适光源，在保持照度前提下，降低灯具功率。

第三十三计：景观照明采用先进高效照明技术（如LED）

说明：景观照明往往需要发出各种颜色，许多地方还采用普通照明加滤光片的办法来达到效果，这无疑使光效大大降低，先进的照明灯具如发光二极管（LED）本身就可以发出所需要的单一光色，而且寿命是普通白炽灯的几十倍。

操作要点：最好请发光二极管设备供应商参与景观设计。

第三十四计：提高蒸汽冷凝水回收率

说明：如全部回收100℃的冷凝水回锅炉，可节省燃料费用10％以上。

操作要点：尽量采用密闭式冷凝水回收装置。所有疏水点都要安装合适的疏水器，并要定期检查疏水器动作是否正常。

第三十五计：锅炉高温烟气的再利用

说明：锅炉排烟温度每降低15℃，可以提高锅炉效率1％，一般锅炉设计排烟温度约200℃左右，燃用轻油和天然气的锅炉增加余热回收装置将温度降为150℃以下，提高效率3％以上。

操作要点：可以通过安装空气预热器和热水加热器来回收预热。

第三十六计：采用热电联产，提高能源综合利用率

说明：热电联产是从楼宇总体能源需求出发，提高能源综合利用率的方法。如果将天然气直接转换成蒸汽、热水或制冷，虽然转换效率比煤炭高，但这只是一次能源的简单替代，其终端能源利用效率仍然不属于最优水平。热电联产在能源利用方面，采用的是能级梯度利用技术，用天然气发电，余热用于制热或制冷，实现热、电、冷联产的效果。上海市政府已实施了对热电联产项目每千瓦补贴700元的激励政策。

操作要点：要正确分析热、电需求的瞬时匹配和全年匹配关系，进行详细的财务分析。