物业室内维修服务规程

1.0目的1.1本指导书规定了室内维修方法,确保室内生活环境及设施处于正常运作状态,为业主(住户)提供方便。2.0适用范围2.1本指导书适用于小区业主(住户)室内维修。3.0职责3.1服务中心负责受理业主(住户)室内维修服务。3.2工程组技工负责业主(住户)室内维修。3.3工程组组长负责对维修工作的组织、检查和监督。4.0工作程序4.1维修原则4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约修缮费用,能换局部配件的,不换整体构件。4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。4.1.3为业主(住户)服务的原则。4.2室内维修标准4.2.1楼层面漏水。4.2.1.1维修程序a)预约楼上、楼下住户,检查漏水原因;b)如果是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通,如果是马桶漏水,应及时检修马桶;c)如果是楼板裂缝渗水,应将相关饰面打开,重做防水层和饰面;d)其他地方漏水,应将相关部位及时处理;e)检验:维修完成后,48小时跟踪查看,看是否还有漏水现象;f)维修完毕后,请住户在《维修单》上签名验收。4.2.1.2告知业主(住户)须知:应爱护使用任何用水设施。4.2.2换锁(木门、铁门)。4.2.2.1维修程序a)木门、锁、铁门锁:检查锁坏何处,如能修理,及时修理,如锁不能修理至正常使用,立即更换;b)检验:查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关数次,查看开关是否灵活自如;c)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.2.2告知业主(住户)须知:开关锁不要用力太猛,不要用其他硬物开锁,定期给锁活动部位上油。4.2.3个别楼层停水。4.2.3.1维修程序a)先检查是哪一座楼哪一层没有水;b)然后关掉总阀;c)拆开支阀,取出滤网;d)清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水;e)检验:做好跟踪,到停水楼层检查用户是否已正常供水;f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.3.2告知业主(住户)须知:楼层停水应及时通知管理公司派专业人员前来检查维修。4.2.4维修墙内水管。4.2.4.1维修程序a)先查找原因;b)关好室内所有用水阀门;c)查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破损漏水;d)维修时先关水表前总阀,后打通漏水处墙面,取出破损水管;e)装入新水管;f)打开总阀看是否漏水,如无漏水,补好水泥,恢复装饰面;g)检验:维修完成后,关闭室内所有用水阀,看水表是否转动,并在24小时后跟踪检查;h)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.4.2告知业主(住户)使用须知:不要擅自改动墙内水管,确需改动的,请向管理公司申请,由管理公司派专业人员施工,一旦发现墙面渗水,应及时通知管理公司派维修人员前来查看。4.2.5阀门接头漏水4.2.5.1维修程序a)检查阀门接头何处漏水,然后关掉总阀;b)如果是阀门、接头未扭紧的原故而漏水,应拆下阀门接头,在外丝处绕上几道水胶带,再把阀门、接头装上扭紧;c)如果因破损配件而漏水,应及时更换相关配件;d)如果再无法控制漏水,应及时更换阀门或接头;e)检验:维修完毕后,把总阀打开,检查是否漏水;阀门更换完毕后,把总阀打开,反复开关数次,检查是否漏水;f)请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.5.2告知业主(住户)使用须知:应爱护使用,旋扭阀门不要用力过度。4.2.6水龙头漏水4.2.6.1维修程序a)检查漏水情况,然后关上总阀;b)如果是因水龙头未上紧而漏水,应先拆下水龙头,在外丝旋上几道水胶带,再把水龙头装上扭紧;c)如果是内芯断裂应更换内芯;d)如果是内芯橡皮过小而破损,应更换;e)如果是水龙头自身有沙泥而漏水,应更换水龙头。f)检验:检修完毕后,打开总阀,反复开关水龙头数次,使其开关自如,不漏水;g)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.6.2告知业主(住户)使用须知:旋扭开关不要用力过度,不要用硬物碰撞水龙头。4.2.7浴缸堵塞和漏水。4.2.7.1维修程序4.2.7.1.1堵塞维修程序:a)先查明原因;b)如是排水管堵塞,打开检查口,取出杂物,用水试通直到正常;c)检验:维修完毕后,往浴缸内放水,查看是否能正常排放;d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.7.1.2漏水维修程序:a)先查明原因;b)如果是排水管漏水,打破饰面,取下排水管重新安装;c)检验:维修完成后,往浴缸内蓄水,到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关部位有无漏水;d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.8疏通马桶、地漏4.2.8.1维修程序a)先检查马桶、地漏堵塞原因;b)用马桶抽子抽通马桶、地漏;c)如果还不通,使用疏通机疏通;d)如果仍然不通,拆下检查口,查看堵塞位置,用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止;e)检验:反复放水,检验马桶、地漏是否畅通;f)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.8.2告知业主(住户)使用须知:使用马桶、地漏时不要乱丢杂物(如硬纸等)。4.2.9马桶漏水。4.2.9.1维修程序a)先检查漏水情况;b)如果是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(3小时后可以使用);c)检验:维修后,放水看是否漏水;d)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.9.2告知业主(住户)使用须知:应正确使用马桶。4.2.10洗菜盆、洗脸盆下漏水。4.2.10.1维修程序a)先检查何处漏水,查明漏水原因;b)如果是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好;c)如果是水龙头或接头漏水,检查水龙头或接头处是否有破裂损坏情况,如有此情况,应及时换上新水龙头或接头,并用水胶带密封此处;d)检验:打开洗菜盆、洗脸盆水龙头放水,看相关部位是否漏水;e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收;4.2.10.2告知业主(住户)使用须知:a)必须正确使用水龙头,不要乱动开关或接头处,不要乱弯软管,以防水龙头、接头和软管有破裂情况发生。b)不要用力猛击洗菜盆、洗脸盆以防盆四周的水泥松脱。4.2.11修理门窗4.2.11.1维修程序a)检查门窗的附件是否齐全;b)检查有无配件损坏;c)更换配件,达到预期效果;d)检验:维修后,对门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的;e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.11.2告知业主(住户)使用须知:a)需定期往转动部位加油;b)如果门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的以外。4.2.12洗脸盆堵塞4.2.12.1维修程序a)先用抽子试通;b)不同时查明堵塞原因;c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至畅通为止;d)检验:维修完毕后,把脸盆的水储满后再排放,使之畅通为止;e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.12.2告知业主(住户)使用须知:a)洗脸盆尽量不要掉入杂物;b)及时清除不小心掉入洗脸盆下水管内的杂物。4.2.13洗菜盆堵塞4.2.13.1维修程序a)先用抽子试通;b)不通时查明堵塞原因;c)打开检查口用疏通工具疏通,再用水试通直至通畅为止;d)检验:维修完毕后,把菜盆的水储满后再排放,使之畅通为止;e)维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.13.2告知业主(住户)使用须知:a)剩饭、剩菜及其他杂物不能倒入洗菜盆内;b)及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。4.2.14业主(住户)门铃不响4.2.14.1维修程序4.2.14.1.1分析原因,门铃不响可能由以下原因造成:a)电池没电了;b)因电源极板受空气侵蚀生锈,或被电池中渗漏出的电解液腐蚀,而使门铃断电;c)线路问题造成;d)门铃开关接触不良。4.2.14.1.2针对4.2.14.1.1a)中的原因,则需换上电池。4.2.14.1.3针对4.2.14.1.1b)中原因,则取下门铃盒,用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉,调整电源极板,使其与电池接触良好。4.2.14.1.4针对4.2.14.1.1c)中的原因,则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障,需修理或更换,排除故障后,方可恢复门铃的正常使用。4.2.14.1.5针对4.2.14.1.1中d)中的原因,修理或更换门铃开关。4.2.14.1.6检验:门铃维修完毕后,反复试用几次,直至达到预期效果。4.2.14,1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.14.2告知业主(住户)使用须知:更换电池时,注意电池的正、负极性。4.2.15插座无电4.2.15.1维修程序4.2.15.1.1分析原因,插座无电可能由以下原因造成:a)由于外界因素(如停电检修)引起人为停电;b)由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路,或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸;c)由于频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良;d)线路出现断路。4.2.15.1.2针对4.2.15.1.1a)中的原因告诉业主(住户)现在停电检修。4.2.15.1.3针对4.2.15.1.1b)中的原因,首先了解业主(住户)使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电。若线路超负荷,可告知业主(住户)及时处理。4.2.15.1.4针对4.2.15.1.1c)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。4.2.15.1.5针对4.2.15.1.1d)中的原因先断开此回路电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,故障排除后方可送电。4.2.15.1.6检验:插座线路送电后,用试点笔验电,在用万用表电压档检测供电压是否正常。4.2.15.1.7维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.15.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障。4.2.16业主(住户)家中无电4.2.16.1维修程序4.2.16.1.1分析原因,家中没电可能由下列几种原因造成:a)线路停电检修;b)用户总开关烧坏;c)因业主(住户)使用的电气设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸;d)进户线与接线端子接触不牢;e)电度表烧坏。4.2.16.1.2针对4.2.16.1.1中a)的原因,及时向业主(住户)说明停电的原因。4.2.16.1.3针对4.2.16.1.1中b)的原因,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。将住户的用电设备插头从插座上的拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路,导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。4.2.16.1.4针对4.2.16.1.1c)中的原因,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。4.3.16.1.5针对4.2.16.1.1d)中的原因,断开电源开关,将接线端子上的接线牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。4.2.16.1.6针对4.2.16.1.1e)中的原因,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。4.2.16.1.7检验:当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。4.2.16.1.8维修完毕后。请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.16.2维修须知:维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。4.2.16.3告知业主(住户)须知:4.2.16.3.1用电时,应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。4.2.16.3.2不要超负荷用电,不要乱搭乱拉线路,确需改动线路或安装电器用电线路时,应通知管理处派专业人员进行处理。4.2.17配电箱开关故障4.2.17.1维修程序4.2.17.1.1分析原因,低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:a)因控制线路出现短路现象导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏;b)因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏;4.2.17.1.2针对4.2.17.1.1a)中的原因,先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置,再将电源侧的开关置于分闸位置,(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查配电箱内的所有电气保护元件是否完好。保护元件运作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。4.2.17.1.3针对4.2.17.1.1b)中的原因,如果是开关跳闸,先将电源侧的开关置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其他供电线路的情况下),用万用表检查跳闸开关及线路,确认无故障后,将开关合上,恢复正常送电,然后用钳形电流表测试各相负载电流,看是否超过设计要求;如果确认是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。4,2.17.1.4检验:线路送电后,用万用表查看线路上的电压,电流是否稳定正常。4.2.17.1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.17.2维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷开关,后断电源侧开关,送电顺序则相反。4.2.18灯不亮4.2.18.1维修程序4.2.18.1.1分析原因,灯不亮可能由以下原因造成:a)灯内灯丝烧断;b)灯泡与灯头接触不良;c)电源保险丝熔断;d)电源开关接触不良。4.2.18.1.2针对4.2.18.1.1a)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查灯丝是否烧断,若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。4.2.18.1.3针对4.2.18.1.1b)中的原因,将电源开关断开,用电笔检验灯头上是否有电,确认没有电后,重新将灯泡装于灯头上,接触牢固后方可送电。4.2.18.1.4针对4.2.18.1.1c)中的原因,将电源开关断开,用万用表检查照明线路是否有短路现象,故障排除后,更换保险丝方可送电。4.2.18.1.5针对4.2.18.1.1d)中的原因,检查电源开关接线端接线是否牢固,用电笔测开关输出端,在开关断开与合上时输出端是否有电,从而验证是否电源开关本身故障造成,应及时更换开关。4.2.18.1.6检验:维修完毕后,合上开关3次,看灯泡发光是否正常。4.2.18.1.7维修完毕后。请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.18.2维修须知:上述维修过程只限于一盏灯发生故障,若某个单元内灯(二盏以上)都不亮时,首先检查电源开关是否断开,用万用表检查线路是否出现断路或短路现象,然后逐一将故障排除,确认线路正常时,方可送电。4.2.18.1告知业主(住户)使用须知:a)不要点长明灯;b)发现运作不正常时,应及时通知管理处派专业技术人员前来检查、维修。4.2.19顶棚抹灰层(饰面)脱落4.2.19.1维修程序4.2.19.1.1如果是抹灰层施工质量问题,应采取以下措施:a)用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面,如果靠墙,则墙上也应铺垫,以保护住户的物件不受损坏,然后将脱落的部位周边已松散的抹灰层铲下,如果松散部分已超过顶棚面积的一半以上,应将顶棚的抹灰层全部铲下;b)用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止;c)用喷水器具充分喷水湿润2-3次;d)均匀地刷一道素水泥浆;e)用1:3水泥砂浆打底抹平;f)批三道灰膏,待干硬后用砂纸打磨平整;g)刷三道乳胶漆,或按住户原顶棚饰面同种材料恢复;h)清理垃圾,恢复场地整洁。4.2.19.1.2如果是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落:a)1.1a)、1.1b);b)用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉,并将钢筋周边已锈蚀的同打掉,清理干净,如锈蚀情况严重,应加焊同直径规格的补充钢筋。c)其他程序同1.1d)至h)。4.2.19.1.3维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.19.1.4告知业主(住户)使用须知:不要擅自更改顶棚抹灰层。4.2.20楼板裂缝4.2.20.1维修程序4.2.20.1.1先进行全面仔细查看。4.2.20.1.2如裂缝较小(如发丝),且在饰面面层,留待查看,如有扩展趋势再作处理。4.2.20.1.3如裂缝较宽、较深,应及时处理,具体如下:a)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直到不见原裂缝,用钢丝刷清除粉散颗粒;b)用水将裂缝基层表面彻底湿润后,均匀涂刷素水泥浆;c)准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用;d)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料;e)修复饰面(按住户原来标准)。4.2.20.1.4如裂缝宽度很宽,已影响结构的正常功能,应立即通知开发商请有关技术人员(如:设计单位、原施工单位)到现场验证,找出原因,然后作出加固方案进行处理。4.2.20.1.5维修完毕后,请业主(住户)在《维修单》上签名验收。4.2.20.2告时业主(住户)使用须知:a)不要集中堆放过重物品;b)平时留意楼板运作状态,发现问题时,应及时通知管理处派技术人员到现场查看、处理。4.2.21其它对于未归入4.2.1至4.2.20各类之内的维修项目,按通常方法和市场价组织维修后,管理处应组织及时编写维修规程,每月报管理者代表,以便在适当时候修改补充文件。5.0引用文件和记录表格5.1《维修单》</p>