物业设施设备管理规程

目的通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故,维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修,并及时向管理处负责人和公司领导报告,防止故障或事故扩大。④夜间发生,不影响业主(住户)生活、工作和产生严重后果的机电设备故障,可以在次日进行维修。⑤需要委外维修的设备,费用在500元以内,维修主管填写《有偿/委托联系单》,报管理处主任审批后执行;费用在500元以上,需报请公司领导批准后执行。工作项目5.设备维修⑥对在保修期内的设备故障,首先通知设备供应商或保修单位,按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的,须提前申报管理处主任审批,并提前24小时通知业主(住户);因突发事件使系统或设备不能正常工作的,应在1小时内联系有关部门处理,并向业主(住户)做好解释工作。6.设备的保养①每年12月份,各管理处维修主管对大的维修保养项目,编制下年度《设施设备年度保养计划》;公司工程维修中心根据各管理处的设备状况,负责编制下年度《设施设备大中修(改造)计划表》。②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划,对各设备进行维护和保养,填写相关检查保养记录表。③分包给专业公司进行维护保养的设备,按照签订的有关维护保养合同执行。④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养,保持环境清洁,无积尘、无积水、无油渍等。⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修(改造)计划,组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造,并填写相关记录表格,同时需将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《设施设备台账》中。7.库存设备的管理①闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点必须相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。②库存设备重新启用前,须经水电技工进行保养后,方可投入使用。8.设备的报废①设备有下列情况之一者,应考虑报废:a)已超过规定使用年限,设备性能达不到规定要求且不能修复;b)因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;c)严重影响安全,继续使用将会引发事故且不能修复改造;d)维修费用超过原资产净值。②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认,填写《报废单》交管理处负责人审核后,上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。③设备批准报废后,各管理处应对《设施设备台账》进行更新。</p>