如何正确开展物业设施设备综合管理?

物业配套设备趋于物联网与智能化、现代化，设备的管理也将成为物业工程管理行为中的核心内容。设施设备的综合管理能力高低，直接决定了物业公司的整体水平，值得我们花时间去探讨，如何科学高效的进行。以下方面将是工程部管理的重点：

一、物业设备台账管理：

1、概念：物业设备台账全面、完整地反映了物业的全部设备设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的完整记录。应该从建筑物所配套的设备按70年使用寿命的目标管理出发。

2、要求：

A、专人管理：工程部主管全面负责其设备台账的建立、填写、变更记录及管理工作；

B、及时性：设备出现故障维修、技术改造及变更时，应及时记录；

C、完整性：设备定期保养、维修、技术改造、变更即运行、报废等记录，必须详尽、完整、及时发现问题，解决问题，并记录闭环。

D、科学性：由于现代化管理要求，物业设备管理人员应该尽可能利用计算机信息管理系统，进行台账管理。

3、内容：包括设备原始技术参数、设备的检修、系统保养、技术改造、变更运行等记录，应详尽、准确。

4、收集：

设备台账的建立、记录、管理，必须持之以恒，为日后设备管理提供有价值的原始数据，才能更有效地达到设备管理目标。物业前期介入管理过程中，尽可能地详细地熟悉各设备系统设计技术参数、技术性能参数，以及安全经济运行的状态参数等。做好详细记录，并建立完善的前期技术资料档案。对于隐蔽设备，在了解其施工质量情况的同时，还要求图像存档，在物业设备验收前，还需收集各设备系统的安装验收阶段、运行资料。也可在现场设备故障报告，设备维修记录等。

二、物业设备的档案管理：

1、设备档案的建立：

A、工程部在接管物业后一周内，应将管辖范围内的所有设备建立台账并存档；

B、工程部应在接管后一周内将所辖设备进行设备标识及编号（按单机单台或功能系统进行标识）；

C、所有设备应建立“设备卡”；

D、设备台账应保持与现行状态一致，相关封存、停用、报废等情况，必须及时登记；

E、设备台账和出厂原件（合格证、说明书、保修协议等），应存档。

2、设备状态标识管理：

工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害或损坏。设备状态分为：运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。正常运行中的设备可以不予标识。

3.设备档案的综合管理：

A.各种大型设备、关键性设备、技术性复杂的设备，均应建立“设备登记卡”，记录其基本参数及信息；

B.工程部应保存一套设备台账，所有工程设备档案由工程部负责管理；

C.各类档案应按系统分类，并贴标签、编制目录；

D.应该不断丰富设备档案内容，使之成为设备管理的重要财富。档案管理作业程序分为：点数、登记、整理、分类、立案、编目、典藏、防护、应用、定期清理十个步骤进行；

E.档案及图样是工程维修保养的重要依据，应妥善保存；

F.维修档案的管理：由工程部统一管理；应按设备的各专业系统分类；必须每天填写“维修档案记录表”并保存，并与发出/返回的工程部“维修单”进行核对；维修档案保存期限为1~2年。

三、物业设备的运行管理：

1、管理规范：

A、设备操作人员必须进行岗前培训，持证上岗，在进行高、低压设备等操作时，需执行“工作票”制度；

B、各类设备运行符合标准要求，运行人员须做好设备的运行记录，领班每周不少于两次巡查，并记录情况；

C、设备机房应随时上锁，外来人员如需进入机房工作，须报工程部主管批准后，在专业人员陪同下方可进入，并做好详细登记。

2、日常巡检：

A、工程部日常巡检由值班人员进行，并填写“巡检记录表”；

B、发现问题及时与主管汇报，应加强对“手动”档运行的设备和有异常、不稳定的设备加强监控，发现缺陷及时处理；

C、领班须每周一次抽查，发现问题追查原因，责任到人。

D、值班/交班制度落实：事故未解决，不得交班离岗。

3、机电设备房出入制度：

A、工程部机电设备房包括：高/低压配电房、变压器房、楼层电气间、空调机房、水泵房、电话总机房、楼宇自控机房、监控室、电梯机房；

B、非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机房；

C、外来人员检查需要进入者，当班领班须陪同进出，并登记；

D、由于检修需要进入者，须事先办理相关施工许可，凭有效证件，到当值领班处办理登记。在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关设备、结束后办理离场手续，工完场清。

4、设备安全运行制度：

A、机电设备管理以安全、正常、经济运行为标准。设备的操作、保养、维修由工程技术部专业人员实施，且须持证上岗；

B、工程部须组织进行安全操作培训、制订机房安全管理制度、岗位操作规程，制订保养、检修、维护计划；

C、智能控制、消防、电梯、供电供水设备实行24H值班制度；

D、维修设备时，应采取相应安全措施和技术措施，防止触电及设备事故发生；

E、在电源干线、低压配电柜上工作时，须有专人监护，并使用绝缘工具、悬挂标识牌；

F、设备运行、维修、记录完善，发现隐患及时整改、报告。

5、设备故障/事故处理：

A、故障处理：重大问题事故，现场立即断电，断煤气等危险源，保护现场，工程部立即找出原因后，进行抢修、汇报情况；

B、运行事故分析与处理：设备非正常原因，造成停运，应立即上报工程部，重大事故“三不放过”，直至追责到人、处置教育。

6、设备运行管理表格：包括工程部值班工作日志、运行班/交接班记录表、巡检记录表、设备定时检查记录表等。

四、设备的维修保养管理：

工程部负责设备的大中修，及设备更新改造计划的制订、方案审核、人员调配、工程监督、设备申购/招标、合同初审/会签等。

1.设备分类：分为三级（风机类、泵类、机组类，均含相应发电机、电气控制柜）；

2.设备维保等级：日常维护保养、一级保养（清洁、调整）、二级保养（局部修理、更换易损件）、中修（定期全面检修、部分解体维修）、大修（全面解体，更换主要部件）、设备更新和技术改造。又可分为事后维修（故障维修）与状态维修（检测参数异常）；

3.维保模式：三级保养、三级维修；

4.设备维保计划的制订与实施：按有关制度，对设备进行维保，发现不属于工程人员负责维修范围，应开具“故障转呈单”到相关单位。对于重大维修，应派专业工程师进行现场督导，有时可委托外部专业公司或厂家维保。

5.设备保养工作流程及标准参考：不同的工程设备，其保养周期、检查标准、检查方法，均需参照其标准参考表进行，并实施保养应填写分类统计表存档。

五、设备的其它管理内容：

购置、停用、封存、报废等应按相应制度流程进行，并需如实记录。加强日常设备完好率的统计管理工作。

做好设备综合管理，是物业公司工程部管理水平的体现，这将决定其能够长远发展的基础和有力保障。