远洋物业交接查验作业指导书

远洋物业交接查验作业指导书1．目的规范公司接管验收交接程序,确保物业接管验收交接工作得到有效控制,以便对物业进行全面管理,保证业主入住工作顺利进行。2．适用范围本作业指导书适用于所属分公司、项目所承接的新建住宅物业接管验收。3．职责3.1项目接到开发商要求验收的通知后,由项目经理负责指定接管负责人及相关专业人员组成验收小组，在开发商组织下进行验收。3.2验收小组对设计图纸、设计变更、设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收。竣工图应在设备设施接管验收后的3至6个月内移交物管中心。3.3验收小组应按开发商向物业公司所移交设备清单上所列目录，对清单上的设备按规格型号、数量、容量、安装位置及设计要求等进行验收。3.4项目要组织验收小组参加住宅工程质量分户验收工作，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题跟踪整改情况。3.5验收工作完成后由项目经理与开发商办理接管手续。4．方法与过程4.1验收小组依据《设备设施接管验收项目表》中所列项目按专业分工对设备设施进行预验收。4.2在预验收过程中,应将未达到验收标准的问题记录在《设备设施验收检查记录单》中，汇总后提出书面整改报告提交开发商，由开发商督促施工单位进行整改。4.3在预验收中未达到验收要求的楼宇、设备设施，在整改完成后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收，并记录在《设备设施交接单》中，办理交接手续。当所接管的设备设施存在缺陷和问题时应记录在《接管验收设备设施问题登记表》中。4.4在楼宇接管前应对每套单元房的水、电、土建、门窗、电气等进行全面检查，并将检查结果记录在《房屋检查记录单》上，汇总后交开发商督促施工单位进行整改，整改合格后再进行接管。4.5设备、设施验收时要做到符合以下几点4.5.1设备的规格、型号、数量与图纸设计相符。4.5.2主要设备、设施的安装位置与设计相符，安装质量合格；4.5.3设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合。4.6在对移交的图纸、资料进行接收时，应根据《图纸资料接收项目表》中的项目进行验收交接，验收后应填写《图纸资料交接单》办理交接手续。当所接管的图纸资料存在遗留问题时应记录在《接管验收图纸资料遗留问题登记表》中。4.7对楼体和公共区域内的隐蔽工程应在施工过程进行检查，对检查出的问题应记录在《隐蔽工程检查记录单》中，并及时将问题汇总后交开发商督促施工单位进行整改。4.8楼宇和设备设施观感验收的方法和要求验收标准以建设部P30001-90《房屋接管验收标准》为标准。4.8.1主体结构4.8.1.1地基基础的沉降不得超过GB5002-2002《建筑地基基础设计规范》的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；4.8.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过GB50010-2002《混凝土结构设计规范》的规定值，应无钢筋外露；4.8.1.3外墙不得渗水；4.8.1.4屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.8.2楼层地面面层4.8.2.1基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，无起砂；4.8.2.2块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。4.8.3内墙面4.8.3.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；4.8.3.2块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；4.8.3.3顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无泽水痕迹，无污渍；4.8.3.4卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。4.8.4门、窗4.8.4.1户门开启自如，零配件齐全，门面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固；4.8.4.2门锁、窗销连接牢固，开启灵活，纱窗完好，护栏安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹；4.8.4.3玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；4.8.4.4油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。4.8.5电气、仪表、给排水、采暖及热水设备4.8.5.1电气插座安装牢固，符合"左零右火"规定，电源接通、正常；4.8.5.2开关安装牢固，开关灵活，接触良好；4.8.5.3灯座安装牢固，完好无损，发光正常；4.8.5.4电子对讲通话清晰，无杂音；视频清楚，无雪花无波纹；设备完好、无破损。4.8.5.5有线电视、电话、网络面板安装牢固，无缺损；4.8.5.6水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤；4.8.5.7给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力；4.8.5.8地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；4.8.5.9采暖、热水设施符合要求，散热器安装牢固，配件齐全，无渗漏现象，散热器外观完好无污渍和划痕。4.8.6公共卫生间4.8.6.1卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅；4.8.6.2饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直；4.8.6.3木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固，油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。4.8.7楼梯、扶手4.8.7.1钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；4.8.7.2楼梯无裂缝，无表皮剥落。4.8.8不锈钢单元门光洁，线条顺直，对缝严密、开启灵活，闭门器功能正常。4.8.9防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折伤。4.8.10安全防范各系统设备安装符合设计要求，各系统运行正常。4.9公共配套设施观感验收的方法和要求4.9.1天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。4.9.2散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。4.9.3屋面避雷设施连接牢固。4.9.4路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，发光正常，灯柱安装牢固，油漆完好。4.9.5草坪灯、景观灯、水景照明完好发光正常、喷泉供排水正常、水池防水良好无渗漏，绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。4.9.6道路4.9.6.1路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；4.9.6.2路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；4.9.6.3块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；4.9.6.4交通标识线、路牌清楚完好。4.9.7楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。4.9.8垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，使用方便；设备完好，具备使用功能和符合设计要求。4.9.9保安岗亭配件齐全，标识清晰，完好无损。4.9.10道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。4.9.11停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施完好，排水设施良好。4.9.12自行车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。4.9.13强电、弱电、水暖竖井内所安装的设备设施符合图纸要求和施工规范；竖井内整洁、无杂物，所有设备设施外观完整，无损坏，设备竖井门、锁良好。4.9.14雨水、污水管道排水畅通不积水，化粪池排水畅通，井池壁无裂缝，井池内无杂物。4.9.15为保证楼内排水立、干管排水畅通需做通球实验，通球所使用的球径不小于排水管管径的2/3。4.9.16空调机座栏杆安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀,冷凝水收集管安装符合技术要求。4.9.17台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。4.10机电设备观感验收的方法和要求4.10.1电梯设备4.10.1.1电梯型号、数量与移交清单相符，安装符合规范，电梯运行平稳，有电梯运行合格证；4.10.1.2机房设置合理，配件齐全，标识清楚，地面表面光洁平整、室内明亮；4.10.1.3电梯应能正确地启动、运行、选层、平层、停层正常，曳引机运行正常；4.10.1.4制动器、限速器及其他安全设备、设施应动作灵敏可靠；4.10.1.5安装时的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录和图纸资料均应完整，符合要求。4.10.2变配电设备4.10.2.1变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；4.10.2.2安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，配电房内消防器材配备合理；4.10.2.3各开关柜容量与竣工图纸相符；4.10.2.4高、低压各开关柜专用操作工具齐全、配电柜前后配置绝缘垫；4.10.2.5各开关柜出线有表明去向的标牌、计量电表无漏装、连接接地线；4.10.2.6电容柜自动，手动工作正常，面版显示与实际相符，无过补或滞后现象。4.10.3给排水、供暖设备4.10.3.1设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；4.10.3.2标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象；4.10.3.3机房配置完整，设备运行无噪音，监视仪表工作正常；4.10.3.4水池、水箱卫生清洁，无渗漏，生活水消毒设备运行正常；4.10.3.5水质化验单、合格证齐全。4.10.4消防设备4.10.4.1消防设备型号与移交清单相符，设备反应敏捷，工作性能良好；4.10.4.2标识清楚，表面完好无损，设备安装规范，机房干燥、通风、采光良好；4.10.4.3消防设备必须符合GB50166-92《火灾自动报警系统施工及验收规范》的要求，并且要有消防部门检验合格证。4.10.4.4检查报警主机运行状况，CRT显示情况；4.10.4.5消防泵、喷淋泵电源正常，主阀门处于常开状态，单向阀正常，水泵压力表正常，消防联动直接启动正常；4.10.4.6喷淋湿式阀、预作用阀压力正常，各种控制阀工作正常，水压警铃工作正常；4.10.4.7感烟器、感温器检查与底座接触良好，外观洁净，安装倾斜度不大于45度，烟感、温感器无遮挡，处于良好巡检状态；4.10.4.8疏散、出口指示灯、应急照明灯安装牢固，指示灯玻璃面板无划伤或破裂现象；4.10.4.9消防接合器检查结合器门开关良好，接合头完好、灵活，标志清楚，结合器无被其他物体阻挡埋压；4.10.4.10消防栓固定良好，无脱落，无渗漏，破玻璃按钮、消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全；4.10.4.11送风、排烟风机电源正常，消防联动直接启动正常，检查各控制阀正常，风口、百叶窗能顺利打开；4.10.4.12防火卷闸按钮开关良好，检查卷机、操纵板、刹车功能，启动联动测试；4.10.4.13防火门闭门器功能正常，门面光洁，线条顺直，对缝严密、开启灵活；4.10.4.14紧急广播电源正常，检查消防联动接线、消防播放设备、紧急广播现场音量正常，消防电话正常；4.10.4.15消防联动测试、电梯迫降、火警切电功能正常；4.10.4.16检查灭火器数量、压力、重量是否符合要求，喷管有无破损、检查外观无明显锈蚀，且在有效期内；4.10.4.17推车式灭火器检查行驶机件是否灵活，伸展胶管无破损。4.11接管验收遗留问题的处理4.11.1遗留问题登记确认4.11.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收图纸资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；4.11.1.2对物业硬件设施接管验收中发现的缺陷等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认；4.11.1.3对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发联系补齐，必要时项目经理应当协助进行；4.11.1.4对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在两周内解决；4.11.1.5重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决，必要时项目经理应当协助进行；4.11.1.6产品交付三个月集中维保修期后，物业主责的维保（第三方）的相关流程和权限是否明确，是否制定维保修消项计划并逐步消项；4.11.1.7针对遗留问题与开发商有专门会议纪要或协调记录（仅限于交付2年内的项目），且体现解决的方法及时间节点。5.记录表格YYJYWY-WX-06-F1《设备设施接管验收检查记录单》YYJYWY-WX-06-F2《接管验收设备设施问题登记表》YYJYWY-WX-06-F3《房屋检查记录单》YYJYWY-WX-06-F4《设备设施交接单》YYJYWY-WX-06-F5《隐蔽工程检查记录单》YYJYWY-WX-06-F6《图纸资料交接清单》YYJYWY-WX-06-F7《接管验收图纸资料遗留问题登记表》</p>