物业二次装修管控三段、五规、三方、六控、四法

二次装修管控一直是物业公司项目管理上的难点，一个是管控难度大，业主抗性强，容易导致业主对立；二个是监督容易滞后，常常等违章已经完成或接近完成才被发现，造成既成事实；三个是容易滋生廉洁问题，员工私收业主钱物，对违章睁一眼闭一眼。

要做好二装管控，得从源头、过程、环境、人员四个方面综合施策，才能取得满意的效果。

归纳起来，就是“三段、五规、三方、六控、四法”。

二次装修管理规定+工作流程

三段：防、管、预三个阶段

防的阶段：要提前介入项目规划、设计、营销等环节。在生活垃圾二次转运点（装修期做二装垃圾临时堆放点）、户型设计及公共配套（防止不当赠送面积）、营销承诺（防止样板房展示违章）等环节防范二装违建风险。

管的阶段：做好二装管控方案审批，制定二装高峰期的管理方案，现场加大对人员、材料、安全等方面的管理，防微杜渐，切实落实各级各岗位管理责任，保证违章建筑及时发现、及时反馈、及时制止、及时处理。

预的阶段：把成熟的项目二装管控经验编辑形成标准化模板，反馈到设计、施工、营销、现场管理阶段，举一反三，预防类似的问题再次发生。

五规：

1、不得破坏建筑物外立面统一美观；

2、不得破坏建筑物主体应力等结构安全；

3、不得擅自改变建筑物原设计使用功能；

4、不得损坏或侵占公共设备设施；

5、不得引起关联利害业主投诉。

三方：

1、物业管理方要有明确的二装管控方案；

物业公司在项目交付前要根据户型结构等因素预先制订好二装管控方案，对于违章装修的高风险点要制订明确的应对预案，疏堵结合，避免处置随意，众说纷纭，引发矛盾。

2、业主方（二装单位方）要有装修方案备案并签订相关安全及二装管控协议；从契约关系上明确双方责任义务，避免重大纠纷。

3、国家行政监督方（城市管理部门、物业公司主管部门、社区街道居委会、当地派出所等）要建立良好的监管协作关系；

共同营造有效的监管环境，群策群力防控违章行为。

六控

1、控制装修时间防止扰民；

应当根据各项目实际情况规定二次装修施工时间，保障已入住业主及周边住户不受施工噪音侵扰。

2、控制装修工人活动行为防止安全事故；

应当对二次装修过程中消防、高空安装作业、水电施工安全、设备设施使用安全、偷盗失窃等行为进行预防性干预。设置装修通道，便于对装修工人进行出入证登记管理。

3、控制装修材料进场防止事实违建；

应当对小区的进出口进行有效管理，防止违章装修的材料进场，避免造成事实违章。

4、控制二装垃圾堆运防止环境污染；

应当对装修材料及装修垃圾的转运、储放进行有效管理，装修材料及二装垃圾不得超限（超高、超长、超重等）转运，二装垃圾应袋装管理、定点堆放、定时清运。

5、控制日常巡查防止违建苗头；

应当对二次装修户执行装修许可证管理，定时入户巡查，确保一有违建苗头就迅速制止；

6、控制员工行为操守防止以权谋私；

应当建立多级交叉巡检制度和廉洁自律奖惩制度，早发现、早纠正、早处理。

四法

1、做好装修前业主的宣传解释工作减少监管过程中的误解；

2、做好装修过程中与业主的沟通交流，及时帮助业主解决我们力所能及的困难；

3、做好装修过程中装修工人的人性关怀工作，提高柔性管理比例，减少装修工人对装修管控工作的对抗；

4、做好装修结束后装修档案的归整，启动业主入住后的管理服务，降低入住业主与装修业主潜在冲突风险。