物业设施设备管理与绿色运营的重要性

物业管理的基本内容包括服务与管理两方面。其中管理工作主要指的就是对物的管理，例如对建筑物和设备的管理工作就是物业管理重要工作之一。具体说就是对设备设施的承接查验、运行管理、保养和维修，这个工作贯穿建筑物整个生命周期。科学合理的设备管理工作可以有效延长设备使用年限，提高设备运行效率，保障楼宇、设备的安全运行。由于现代建筑设施设备的先进性和复杂性，要求设备管理人员要有必要的专业知识、规范的流程和严格的执行，否则楼宇设备就不能发挥正常的使用功能，造成人力物力浪费，更谈不上保值增值，所以设备管理工作是物业管理工作的重要内容之一。在2000年建设部关于《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》中，房屋及设施设备管理的分值在100分中占48分，可见国家对物业管理中设施设备管理工作的重视程度。

房屋设备在长期使用过程中由于自然原因或操作不当会发生磨损、毁坏。如果重视设备的日常管理、及时排除安全隐患、减少设备不合理的损耗，就会在事故发生前发现并解决问题，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益，减少不必要的重复投入。举个例子，1924年安装在天津利顺德饭店的奥的斯电梯至今仍在使用，已经正常运行了将近百年，产品品牌固然重要，而后期几代工程技术人员的不懈努力和一丝不苟的敬业精神更值得人们尊重和敬佩。国家提出中国制造2025，我们需要的就是这种工匠精神。

在具体工作中，设备管理工作同样面临挑战，比如：设备的更新改造要受专项维修资金的掣肘；楼宇设计施工时各专业协同配合的工程师们留下的大量设施设备交由物业公司管理处几位甚至一位工程主管独立应对；物业公司的设备工程师在面对新技术、新工艺突飞猛进、新管理手段日新月异时而显现的专业知识老化，继续教育不足的情况，这就需要企业要重视专业技术人员的录用、培训及储备。与此同时专业技术人员要加强自身的学习，才能跟上科学技术的发展，不能让摩尔定律淘汰。

同时，现代化的城市对建筑的实用、经济、环境也提出新的要求，这些建筑与生态的协调发展均离不开设施设备管理，这不仅需要全生命周期管理，也需要企业的全员参与；不仅需要需求侧提高节能意识，也需要供给侧提供科学完善的服务。目前物业企业从自身经营效益出发，也在主动加强节能减排和绿色建筑运营工作，众多企业开始对大厦进行碳排放、水消耗，标准煤使用量的统计，并研究引进各种节能技术的设备，如中央空调系统变水温供冷、结合电力峰谷价格差异运行方案，生活、绿化、清洁用水的回收和再利用，电梯能量回馈改造，LED照明系统改造，无负压供水等等，同时物业企业也在摒弃一刀切的节能投入模式，合理地解决节能资金投入与节能产出的关系。

近年来随着物价上涨、人口红利消失，物业企业管理成本上升压力明显；而同时品质消费时代来临，业主维权意识和消费意识日益成熟，期望值不断提高。在物业管理涨费难的情况下，这种剪刀差效应造成物业企业盈利能力越来越弱，物业企业的合理利润收到严重的挤压，而预防性维护保养制度就可以有效减少设备不必要的磨损和腐蚀，延长设备修理间隔期，降低设备运行风险及一次性大修的投入。结合设备经济运行制度，重视绿色建筑工作，就可以进一步挖掘潜力，降低企业成本，同时也利于树立物业企业良好的社会形象。