物业共用设备设施管理规程

1.0目的

按小区公共设备规范管理要求，确保设备管理工作的统一、完整和完善，使各项设备处于良好运行状态，满足服务要求。

2.0适用范围

适用于小区物业机电设备的综合管理工作。

4.0职责

4.1工程值班员负责设备的日常养护及运行操作，做好运行记录，并负责所管设备的档案管理工作。

4.2工程维修工负责设备的定期维护及年度大修工作，做好维修记录。

4.3电梯维修工负责物业电梯运行保养及安全管理工作。

4.4弱电工负责物业项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。

4.5工程水工负责物业项目排污管道、雨水管、沙井、雨水井、化粪池、天台渠口、道路、房屋本体等进行检查和维护,确保其最佳状态。

4.7工程主管全面负责物业项目的设备管理工作，编制设备的维修保养计划，制定月检、季检、年检及全年大修计划，并组织相关人员实施。

4.8物业服务中心负责人负责计划的审核，呈报公司相关部门或主管领导审批，并监督、检查、指导上述人员的工作。

4.9物业公司工程经理负责对物业项目的工程管理工作进行监督检查；编制有关工程技术档案；分包工程的方案审定、预算审核；组织专业技术人员处理公司重大工程改造，指导设备设施故障维修工作。

5.0程序内容

5.1遵循“维护为主、保养与修理并重”的原则，加强设备的日常维护保养工作，确保设备的使用寿命。

5.2配置与机电设备管理工作相适应的机电人员、设备设施、仪器仪表和作业环境。

5.3制订并贯彻执行各种设备设施的维护保养制度和安全操作规程及机电人员的岗位职责。

5.4制订并贯彻执行设备台帐管理制度，健全设备设施的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。

5.5制定各种机电设备修理工日、材料损耗报表及备品备件定额。

5.6建立健全设备技术档案，做好设备运行和维修记录。

5.7工程人员在操作设备前必须进行有关的培训后，才能使用和操作

5.8严格执行交接班制度及巡视检查制度。

5.9必须严格执行设备操作规程，严禁不按规程违章操作。

5.10坚持“事故处理三不放过”原则，严肃处理设备事故，认真分析事故原因，采取措施预防同类事故的再次发生。

6.0程序要点

6.1设备的接管验收

6.1.1设备的接管验收由主管领导组织相关部门与建设单位办理设备交接验收及资料移交手续。

6.1.2设备接管时按照出厂合格证明书及国家规范、标准进行验收。如验收不合格，则应在验收单中说明实际情况及原因，并提出整改建议，限期由开发商负责整改。

6.2设备的基础管理

6.2.1设备的资料管理

6.2.1.1在接管物业项目后应尽快将所有设备建立起《设备台账》，并在建档后将《设备台账》进行存档。

6.2.1.2《设备台帐》内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、使用时间、主要技术参数等。

6.2.1.3《设备台账》应与设备现状一致，设备管理人员应将设备封存、停用、报废、更换零部件及检修情况，及时分别在《设备台账》或《设备卡》上登记。

6.2.1.4《设备台账》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由物业公司专人保存。

6.2.1.5重要设备的操作手册复印件由服务中心建档保管。

6.2.2设备的编号与标识

6.2.2.1接管物业项目后应将所有设备及其运行状态进行统一标识与编号。标识内容分别填写在设备卡和设备状态标识牌上。设备标识牌制作、标识要求统一执行公司VI系统要求。

6.2.2.2所有设备应按单机单台悬挂或张贴《设备卡》。《设备卡》标明该机的编号、型号、责任人、主要技术参数，用标牌形式制作。

6.2.2.3设备编号按下列规则编制：

设备名称缩写（取汉语拼音字头）

项目代码注意事项：

设备序号按物业项目的设备总数流水编制。

同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

设备名称缩写如下：

设备名称名称缩写设备名称名称缩写

生活水泵JSB消防联动控制柜XLG

消防水泵XFB气体灭火系统QXF

送风机SFJ对讲系统DJ

排风机PFJ闭路监控系统JK

电梯DT周界防范系统ZJ

发电机FDJ低压配电柜DYG

干式变压器BYQ高压开关柜GYG

空调冷水机组KLJ交通道闸DZ

火灾自动报警系统ZXFBA系统BA

6.2.2.4应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

6.2.2.5设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等；

6.2.2.6设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。

6.3设备的日常操作、运行、维修保养管理(详见工程类各设备的操作、运行、维修保养管理程序)。

6.4设备的停用和封存

6.4.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

6.4.1.1多余设备，含服务提供不再需要的设备；

6.4.1.2设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

6.4.2停用或封存的设备应采用措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

6.4.3工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。

6.4.4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，由服务中心负责人上报公司领导批准后实施。

6.5设备的报废

6.5.1无修复价值的设备应予报废。

6.5.2报废设备应由公司工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：运行值班人员、工程主管、服务中心负责人、物业公司工程部经理等。

6.5.3工程主管填写《设备设施封存、报废审批表》，经服务中心负责人审核、公司主管领导批准后实施。

6.5.4需报废设备在未获得批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

6.5.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。